-건물주 관리 소홀로 인한 피해보상

<문> 사업체가 많이 입주해 있는 2층 건물 상가에서 사업을 하고 있습니다. 얼마 전 천장에서 하수도 물이 새어서 전시된 상품과 판매용 재고는 물론, 사업체 내부도 많이 훼손되었습니다. 건물주를 상대로 보상을 청구할 수 있는지 조언을 부탁드립니다.

<답> 사업체가 여럿 입주해 있는 상가에서는 본인의 과실이 아니더라도, 다른 입주자나 또는 건물주의 부주의로 인해 손해를 당하는 경우가 있습니다. 귀하의 경우 우선, 누구의 과실로 인해 하수도가 새었는지 알아 봐야 하고, 임대 계약서 내용도 자세히 살펴보아야 합니다.

왜냐하면, 최근의 리스계약서 조항에는 상수도나 하수도 또는 비로 인해 발생한 손해는 어떠한 경우에도 건물주에게 청구할 수 없다는 특별 예외조항이 있을 수도 있습니다. 또 별도로 만약에 대비해 손해보험에 의무적으로 가입할 것을 요구하는 경우도 있게 됩니다. 제삼자의 과실인 경우 건물주에게 책임을 물을 수 없다는 면책조항이 적용될 수도 있기 때문입니다.

귀하가 언급한 것과 같이 일반적으로 건물구조나 하수도, 지붕에 관한 관리 및 수리 책임은 주로 건물주에게 있는 것이 사실입니다.

본인의 사업체가 보험에 가입되어 있다면 별문제가 없으나 그렇지 않다면 손해항목과 금액, 내부수리 비용을 정리하여 건물주에게 통보하고 보상을 청구하는 것이 순서라 하겠습니다. 거증책임이 있는 건물주가 본인의 과실이 아니고 제삼자의 과실이라는 내용을 증명하게 되면, 손해보상 청구대상을 과실책임 당사자인 제삼자로 용이하게 전환할 수 있기 때문입니다.


-구입 후 수개월 지나 대금 깎자면

<문> 수 년동안 의류를 수입, 또는 생산하여 판매하는 사업체를 운영하고 있습니다. 통상적으로 거래처로부터 주문을 받고 상품을 생산하여 완제품을 배달해 주면 그로부터 30일 이내에 물품대금을 결재해 주는 방식으로 거래를 하였습니다. 그러나 한 거래처로부터, 상품을 인도해 준지 약 3개월이 넘게 지나서 상품에 결함이 있다며, 거의 절반 이상에 해당하는 액수를 공제하고 수표를 보내 왔습니다.

제가 생산한 상품에는 전혀 하자가 없었고, 또한 지난 3개월 동안 상품에 하자가 있다는 어떤 통보도 받은 적이 없습니다. 액수에 차이가 나는 수표를 입금하게 되면, 나머지 금액에 대해서 법적으로 저의 권리를 포기하게 되는 것은 아닌지요.

<답> 일반적으로 상인들 간의 계약 및 거래에 적용되는 법을 ‘Unified Commercial Code’ (UCC: 일상거래법)라고 부르며 미국의 모든 주들이 이 법을 주법으로 제정하여 사용하고 있습니다.

이 법에 의하면 물품을 인도 받은 상인은 일정한 합리적인 기간 이내에 인도 받은 물건의 결함 여부를 판매자에게 통보해 주어야 하는 의무가 있으며, 이를 이행치 않을 경우 물건의 품질에 아무 하자가 없다고 인정한 것으로 간주하게 됩니다.


-리스기간 만료 전 퇴거요청 보상은

<문> 큰 상가에서 수년간 사업체를 운영하고 있고, 아직도 절반 이상 리스기간이 남아 있습니다. 현 건물주가 건물을 팔기 위해 에스크로를 진행 중인데, 건물주는 매입자가 세입자 퇴거를 요구한다면서, 저에게 건물을 비워주든지 다른 곳으로 이전해 줄 것을 요구하고 있습니다.

<답> 일단 건물주와 세입자 간에 리스계약이 이루어지게 되면, 특별한 예외조항이 없는 한, 건물주나 세입자는 그 계약을 일방적으로 파기, 또는 취소할 수 없게 됩니다. 건물의 매입자도 역시 그 계약서의 내용에 따라 이행해야 할 의무가 있기 때문에 건물주가 바뀐다 하더라도 건물을 비워줄 것을 요구할 수 없는 것입니다.

반대로, 세입자가 사업의 부진을 이유로 일방적으로 리스계약을 파기할 수 없는 것도 마찬가지입니다. 리스계약서에 재개발이나 기타 특별한 경우에 건물주가 세입자에게 다른 장소로 이전할 것을 요청할 수 있다는 특별조항을 규정하는 경우는 있지만, 이러한 경우에도 이전에 소요되는 모든 비용은 건물주가 부담하게 되는 것이 관례라 하겠습니다.

귀하의 경우, 정당한 손해배상, 즉, 권리금, 예상손실 이익금, 또는 이주비용 등을 청구할 수 있습니다. 또한 렌트비가 보다 더 비싼 곳으로 이주하게 될 경우 렌트비의 차액에 대한 청구도 할 수 있습니다. (213)639-2900

<한태호 변호사>