플리핑 거래를 앞두고 한 목수가 주택 지붕을 수리하고 있다.

뉴욕 뉴저지 주택 시장 회복에 뒤이어 플리핑 거래도 늘고 있다.
플리핑(Flipping)은 주택을 저가에 사들인 후 짧은 시간내에 고쳐서 고가에 되파는 행위다. 전국적으로 플리핑 바람이 서서히 가라앉고 있는 반면 뉴욕 메트로폴리탄 지역의 플리핑 거래 바람은 더욱 거세지고 있다.

■전국의 플리핑 거래 현황
일반적으로 플리핑 투자에 나서는 이들은 블랙스톤, 콜로니 캐피탈, 웨이포인트 등 대형 헤지펀드사와 투자사들로 이들은 주택 가격이 바닥을 친후 회복세에 접어들기까지 숏세일 및 압류 주택 등을 대규모로 사들여왔다. 여기에 자금력을 갖춘 개인들까지 가세하면서 플리핑 거래가 활발하게 이루어지고 있다.

부동산 조사 분석 업체인 ‘리얼티 트랙’이 최근 발표한 바에 따르면 올해 3분기동안 플리핑된 싱글 패밀리 홈은 총 3만2,993채에 이른다. 이는 2분기 대비 35% 떨어진 수치지만 전년 같은 기간에 비해서는 13% 상승한 수치다.

부동산 투자가들이 싱글 패밀리 홈 플리핑 거래를 통해 3분기 동안 거둔 평균 수익(gross profit)은 5만4,927달러다. 이는 2012년 3분기 4만8,893달러 대비 12% 높아진 수치다. 75만달러 이상의 하이엔드 홈의 플리핑 거래수는 968건으로 이는 전분기 대비 13% 하락한 수치이다. 그러나 1년전에 비해 34% 증가했다. 전체 하이엔드 홈 플리핑의 4분의 3이상이 뉴욕과 LA, 샌프란시스코, 산호세, 샌디에고 등 5개 대도시에 집중됐다. 100만~200만 달러 사이의 주택 플리핑은 1년만에 42%가 증가했으며 200만~500만달러 사이의 주택의 플리핑 거래는 무려 350%가 뛰었다.

■뉴욕의 플리핑 거래-하이엔드 위주로
뉴욕은 LA와 함께 전국에서 가장 많은 플리핑 거래가 이루어진 도시다. LA는 총 2,116채, 뉴욕은 2,075채의 플리핑 거래가 이루어졌다. 뉴욕의 경우 전년대비 14% 증가한 수치로 평균 구입 가격은 40만7,170달러이며 플리핑 거래를 통해 거둔 평균 수익은 7만2,722달러로 전국 평균치인 5만4,927달러를 크게 웃돌지만 LA의 12만7,634달러에 비하면 60% 수준이다.

맨하탄 이외 특히 브루클린에서 플리핑 거래가 활발히 이루어지고 있다. 주택 수요에 비해 공급이 달리는데다 가격이 당분간 지속적으로 상승할 것이라는 기대로 플리핑 거래가 증가하고 있는 것. 특히 하이엔드 홈의 플리핑 거래가 증가하고 있는 것이 특징이다.

예를 들면 부동산 블로그 커브드 뉴욕에 따르면 윌리엄스 버그의 2베드룸 아파트(60 Broadway)는 지난 8월에 95만달러에 팔린 후 지난 10월 시장에 130만달러에 나왔다. 37% 상승한 가격이다. 리얼티 트랙은 3분기 75만달러 이상의 뉴욕시의 하이엔드 싱글 패밀리 홈과 콘도, 코압의 플리핑 거래가 56% 치솟았다고 발표했다. 지난해 뉴욕은 하이엔드 플리핑 거래가 가장 많이 이루어진 탑3 마켓 중 하나였다.

대런 브롬퀴스트 리얼티 트랙의 부사장은 “플리핑 거래의 지속적인 상승은 뉴욕이 불황을 벗어나 건강한 주택 시장으로 회복되고 있다는 신호”라고 분석했다. 지난 18개월간의 주택 가격 인상과 줄어드는 주택 압류로 인해 중급 이하 가격대의 주택에 대한 플리핑은 줄어든 반면 자금력을 동원한 투자가들이 위험을 감수하고라도 주택 투자에 나서고 있다는 설명이다. 실제로 하이엔드 홈의 플리핑 거래로 얻는 수익은 중저가 가격대의 주택 플리핑에 비해 4배 이상의 수익이 남는다는 것이다.

■플리핑 거래시 주의점
플리핑을 소재로 한 리얼리티 TV쇼 뿐 아니라 플리핑 기술을 가르치는 학원까지 등장하는 등 부동산 시장 가격이 등락을 거듭하면서 플리핑 거래가 화제의 중심이 되고 있다. 차압 매물과 숏세일 매물이 쏟아지면서 분명 플리핑은 쏠쏠한 이익을 가져다주는 투자이기는 하지만 자칫 계산 착오로 손해를 볼수도 있기 때문에 주의해야 한다.

일반적으로 플리핑 대상 주택은 훼손이 심하고 지은 지 오래된 집들이다. 일단 수리후 집을 되판 후 남는 이익이 투자 금액보다 크다면 성공한 투자가 되기 때문에 비용 계산은 기본이다. 매물 구입시 지출 비용은 거래가격, 클로징 비용 등이다. 여기에 수리후 시세(ARV:After Repair Value)를 계산해 ARV가 구입비용보다 높은지 따져본다.

주택을 구입하기 전에 비슷한 조건의 매물의 가격을 검색해 ARV를 추산한다. 이때 구입하려는 주택과 비교대상이 되는 주택의 정보를 최대한 입수, 리모델링 정도에 따라 가격을 산정한다. ARV를 구한뒤 수수료와 재산세 등을 고려, 10% 높은 가격에 매물을 내놓아야 이익을 제대로 남길 수 있다.

주택을 구입할 때는 외관보다는 상하수도, 전기, 지붕 등 주택 구조를 살펴야 한다. 외관 수리보다 이들의 수리비용이 훨씬 높기 때문에 전문가를 꼭 대동하고 주택을 살펴야 한다. 되팔때는 일반 주택 판매와 동일하게 생각해서는 안된다. 투자가들은 구입부터 수리, 매매까지 보통 4~6개월내에 팔아 수익을 남기는 것을 기대한다. 그 이유는 판매까지 기간이 길어질수록 보험과 재산세에 대한 부담이 커지면서 수익이 줄어들기 때문이다.

높은 가격을 제시한 바이어와 덜컥 손잡았다가 계약이 깨지면 손해는 고스란히 투자가가 맡게 된다. 은행이나 전문 융자 브로커와 함께 바이어의 융자 자격을 신속하게 점검, 거래에 나서는 것이 바람직하다.

<최희은 기자>