2014년 부동산 시장에 대해 주택값 상승이 이어지는 가운데 모기지 금리 인상, 모기지 정책 강화 등으로 주택 구매자들의 내집 마련이 다소 어려울 수 있다는 전망이 나오고 있다.

2013년 한해 부동산 시장은 여전히 더딘 경기회복세에도 불구하고 집값 상승, 주택 매매건수 증가 등 부동산 회복의 청신호를 나타냈다. 부동산 및 금융기관의 조사와 발표를 토대로 2014년 부동산 시장에 대해 전망해 본다.

■ 주택값 상승세 지속
2014년 집값은 전국적으로 인상될 것으로 전망되나 올해와 비교해 다소 더디게 오를 것으로 보인다. 2012년부터 눈에 띄게 진행된 부동산 경기 회복에 따라 올해 주택가격은 크게 올랐다. 최근 발표된 스탠더드앤드푸어스(S&P)/케이스쉴러의 주택가격 통계에 따르면 올 3분기 주택값은 작년대비 11% 상승했다. 이는 2006년 이래 최대 상승폭이다. 부동산 정보업체 클리어 캐피탈에 따르면 올 한해 전국 276개 도시중 81.5%에 달하는 225개 도시에서 집값이 올랐다.

기관마다 수치의 차이는 있으나 2014년 집값이 오를 것이라는데는 입장을 같이하고 있다. 클리어 캐피탈은 2014년 집값이 전국적으로 3~5% 오를 것으로 내다봤다. 부동산 중개업체 질로우가 108명의 부동산 전문가들을 대상으로 실시한 설문조사 결과 2014년 집값 상승률은 4.3%로 올해 6.7%를 밑돌 것으로 조사됐다. 전국부동산협회(NAR)는 기존주택가격이 6%까지 오를 것이라고 전망했다.

집값 상승에도 불구하고 내년 주택 수요도 함께 증가할 것이란 평가가 지배적이다. 비영리단체 컨퍼런스보드는 특히 집을 사려는 젊은 인구가 늘면서 내년 상반기 주택 구매 희망자는 2000년래 최다를 기록할 것이라고 예상했다. 무디스의 셀리아 첸 주택시장 분석가는 "불경기에는 실직하거나 소득이 적어 부모와 함께 살거나 렌트를 했던 젋은이들이 많았다. 그러나 일자리를 얻고 렌트가 점차 비싸지면서 집을 사려는 최초 주택 구매자들이 늘어날 것"이라고 분석했다.

■ 주택 매매 같은 수준, 더딘 신규주택 건축
NAR은 20214년 전체 주택 매매건수는 올해와 비슷한 수준을 유지할 것으로 내다봤다. 이 중 신규 주택 판매는 올해 43만채에서 51만채로 18.5% 증가할 것이라고 예상했다.

로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 "지난 2년간 주택시장의 추이를 봤을 때 2014년에도 비슷한 성향을 보일 것으로 예상되지만 큰 변화는 없을 것"이라고 설명했다. 그는 "2011년래 중간 주택가격은 18%, 기존주택판매는 20% 늘어나는 등 부동산 매매는 활기를 띠고 있다"고 말하면서 "그러나 2014년 모기지 금리 인상이 예상되고 금융당국의 부동산 정책의 불확실성 등은 주택판매를 제한할 수 있다"고 전했다.

2014년에도 여전히 매물이 부족할 것이란 전망도 나오고 있다. 새로 지어지는 신규주택 매물은 부족한 대신 기존 주택에서 주택 매매가 이뤄지고 있어 새집 구매가 어렵다는 설명이다. 주택 판매자도 기존 주택에서 집을 구매하기 때문에 결국 남아있는 매물은 같은 수준을 유지하게 된다.

전국주택건설협회(NAHB)는 여전히 어려운 대출조건과 노동력 부족, 건축자재 가격 상승 등으로 소규모 건설업체들의 신규 주택 건설이 어려운 실정이라고 전했다. 그러면서 2015년 전까지는 신규 주택 증가를 크게 기대하기 어렵다고 덧붙였다.
여기에 집값 상승으로 언더워터 주택(집값 하락으로 대출금액이 현 주택가치보다 높은 주택)이 줄어들고 금융당국과 대출은행들이 주택 소유주들을 위해 다양한 주택차압 방지책을 펼치면서 차압 주택으로 나오는 매물도 줄어들고 있는 실정이다. 부동산 분석업체 코어로직에 따르면 2012년 말부터 2013년 상반기까지 350만채의 주택이 언더워터 상황에서 벗어났다.

■ 모기지 금리 인상과 새 대출정책
현재 4% 초중반대를 유지하고 있는 모기지 금리는 내년 5% 이상으로 오른다는 의견이 지배적이다. NAR은 내년 말까지 모기지 금리가 5.4%까지 오를 것으로 내다봤다. 윤 NAR 수석 이코노미스트는 "연방준비제도이사회(연준)는 2014년부터 그 동안 낮게 유지했던 모기지 금리를 올리기 시작할 것"이라며 "내년부터 그 영향이 시작돼 주택 구매자들에게 어려운 환경을 만들 수 있다"고 설명했다.

‘모기지은행업협회’(MBA)의 예측에 따르면 모기지 금리는 내년 중 4.9%까지 오를 전망이다. 모기지 금리가 0.5%포인트 상승하면 모기지 대출액 10만달러당 월 약 25~30달러씩 페이먼트 부담이 늘어나게 된다. 그러나 최근 주택가격 상승분까지 감안할 경우 모기지 페이먼트 상승분은 더욱 증가한다. 부동산 시장조사업체 HSH 닷컴 측은 모기지 금리 상승과 주택가격 상승분까지 고려할 경우 모기지 페이먼트 부담이 약 25% 정도 늘어난 것으로 추산하고 있다.

주택 거래 활성화를 위해 일시적으로 상향 조정된 ‘연방주택국’(FHA) 대출 한도액이 올 연말 기존 한도액으로 재조정될 것이 확실시된다. 의회는 2008년 당시 침체된 주택경기를 살리기 위해 FHA가 보증하는 대출액의 한도를 대폭 늘린 바 있다. 올 연말 종료를 앞두고 있는 이 프로그램에 대해 현재 별도의 연장안 등이 활발히 논의되지 않고 있어 내년 초부터 FHA 대출 한도액은 다시 종전으로 돌아갈 전망이다.

FHA 대출 한도액은 현재 72만9,750달러지만 연장안이 실시되지 않으면 종전의 62만5,500달러로 내려가게 된다. 내년부터는 모기지 대출을 신청할 때 부채 비율이 총소득의 43%가 넘을 경우 모기지 신청이 기각될 확률이 높아진다. 현재는 부채비율이 소득의 50%가 넘는 경우가 있으나 이미 많은 대출 은행이 새 규정에 맞춰가고 있는 추세다. <김소영 기자>