11월과 12월은 부동산 비수기지만 오히려 성수기에 비해 경쟁이 덜하다는 장점이 있다. 따라서 구매자들은 좋은 주택을 고를 수 있고, 판매자 입장에서는 실수요자의 비율이 높아 효과적으로 주택을 판매할 수도 있다. 특히 내년부터는 모지지 관련 규정에 변화가 생기는 등 대출 규정이 까다로워지기 때문에 내년 봄 주택을 구입할 계획이라면 좀 더 앞당기는 것이 현명한 선택이 될 수 있다. 올 가을과 겨울 주택 시장 현황과 주택 거래 요령을 살펴본다.

■주택 재고는 증가
전국주택중개인협회(NAR)에 따르면 9월중 기존주택 판매가 전월대비 1.9% 하락했다. 이는 석 달 만에 감소한 것으로, 기존주택 판매량도 529만 채를 기록, 530만 채였던 시장 전망치에 미치지 못했다.

팔리지 않은 기존 주택 판매 재고량도 2년 반 만에 처음으로 증가했다. 총 221만 채로, 1년 전과 비교해 1.8% 증가한 수치다. 이들 재고 주택의 판매 속도는 평균 5개월로, 8월의 4.9개월보다 더욱 둔해졌다. 반면 주택 가격은 올랐다. 기존 주택 평균 판매가격은 1년 전 같은 기간에 비해 11.7% 상승했다. 평균 19만9,200달러로 5개월 만에 가장 낮은 수준이었다. 로렌스 윤 NAR 이코노미스트는 “기존주택 판매는 지난여름 최고조를 이루었으며 앞으로 주택시장 회복세는 둔화될 것”이라고 말했다.

■은행의 기준은 완화돼도 정부 규정은 더욱 까다롭게 변경-틈새는 지금
이미 바닥을 드러낸 재융자 수요와 모기지 이자율 상승으로 인한 수요 감소로 은행들은 고객 잡기에 나선 반면 연방 정부는 내년부터 모기지 문턱을 올리겠다는 입장이다. 은행들의 문턱이 낮아지고 정부의 규제가 강화되기 직전인 올 겨울이 주택 구입의 적기가 될 수 있다. 일부 주택 구입 희망자들의 경우 올해를 넘기면 주택 구입이 더욱 요원해질 수도 있다는 의미다.

30년 모기지 이자율이 4%를 넘어서면서 모기지 수요가 줄어들자 대형 은행들은 잇달아 대출 문턱을 낮추고 있다. 웰스파고와 JP모건 체이스가 각각 모기지 대출에 조건을 완화하고 다운페이먼트 액수를 하향 조정했다.

JP모건 체이스는 패니매와 프레디맥 등을 통해 연방 주택청(FHA)이 보증하는 모기지 대출을 가진 대출자들이 재융자를 신청할 때 적용했던 대출 요건도 완화해 주기로 하는 등 올 하반기 주택 구입 희망자들에게 희소식이 연이어 들리고 있다. JP모건 체이스는 소득증명, 주택 감정 서류 없이 재융자가 가능한 FHA스트림라인드 리파이낸싱(FHA streamlined refinancing)에 적용했던 640점 최저 크레딧 점수 기준도 없앴다. 웰스파고는 또한 주택가격 상승치를 반영, 담보인정 비율을 높여주는 조치를 취하고 있다. 논컨포밍론(Non Conforming Loan)의 경우 융자 비율을 주택 가치 대비 80%에서 85%로 최근 늘였다. 논컨포밍론은 국책 모기지 기관인 패니매와 프레디 맥이 정한 융자금 액수의 제한 테두리를 넘는 액수를 대출하는 것이다. 실제로 연방 준비제도(Federal Reserve)가 지난여름 론오피서를 대상으로 실시한 조사에 따르면 은행 중 10%가 위험부담이 적은 주택 융자에 한해 융자 기준을 낮추고 있는 것으로 보고됐다.

반면 연방정부는 모기지 자격의 심사를 더욱 강화하겠다는 방침이다. 내년 1월10일부터 새모기지 관련 규정(Ability to Repay/The Qualified Mortgage Rule)을 시행, 이자만 내거나(Interest-only)’ 적은 페이먼트를 내고 해마다 원금이 오르는 ‘마이너스 상각’(negative amortization)‘ 모기지는 사라진다. 이 규정은 국책 모기지 기관인 패니매와 프레디맥이 보증하는 모든 융자에 적용된다. 이는 전체 모기지 상품의 70%에 이른다.

주택융자 전문가들은 전반적으로 모기지 심사가 지금보다 더 깐깐해질 것이라며 30년 고정 모기지의 최저의 이자율을 기대한다면 크레딧 점수가 750점은 돼야 할 것이라고 내다봤다. 융자신청 서류를 심사 시 검토되는 내용은 ▲소득 및 기타 금융자산 ▲고용 상태 ▲신청자가 원하는 모기지 상품의 월 페이먼트 금액 ▲매달 빚을 갚는데 드는 비용 ▲모기지 관련 페이먼트 금액(모기지 보험, 재산세 등) ▲자녀 양육비 또는 위자료 지급 여부 ▲소득에서 빚을 갚은 뒤 남는 금액 ▲크레딧 점수 등 신청자의 융자상환 능력이다.

티나 김 마이더스 부동산 대표는 “특히 비즈니스를 하는 이들의 경우 내년에는 집사기가 훨씬 힘들어질 것”이라며 “일부 은행들이 40% 이상 다운페이먼트를 하는 비즈니스 업주를 대상으로 제공하던 ‘노 인컴첵’(No Income Check)도 내년부터는 중단된다는 통보를 받았다”고 말했다.


■주택 거래 시 요령
집을 사려는 사람들이 적은 시즌이지만 하지만 겨울은 좋은 가격에 최상의 주택을 구입할 수 있는 기회이기도 하다. 경쟁이 줄면서 바이어 입장에서 흥정에 유리하기 때문이다. 내년 새로운 규정의 적용으로 발 빠른 셀러들이 올 겨울 주택 시장에 큰 관심을 보일 수 있기 때문에 셀러에게도 기회가 될 수 있다. 따라서 홍보에 좀 더 신경을 쓴다면 손쉽게 주택을 판매할 수도 있다.

오픈하우스는 여름에 비해 한두 시간 앞당겨 1~4시 사이에 하며 이동이 불편한 시즌이라는 것을 감안, 질로우 닷컴과 트룰리아 닷컴 등 부동산 전문 사이트, 크레이그리스트 등 온라인 웹사이트에 사진과 매물의 특징을 자세하게 소개하는 것이 좋다. 실내를 새로운 디자인으로 바꿔 장식하는 작업을 ‘스테이징’이라고 하는데 빈 집을 팔아야 하는 경우라면 이들 전문가로부터 상담을 받는 것이 낫다.

겨울철은 여름보다 주택이 휑해 보일 수 있으므로 비용을 좀 더 들이더라도 깔끔하고 밝게 꾸미는데 주력해야 한다. 스테이징의 비용은 시간당 100~150달러지만 업체로부터 가구를 임대, 실내장식에 활용하게 되면 리스팅 가격의 약 1%선이다.

<최희은 기자>