모기지 이자율이 4%대에 진입을 하면서 융자에 대한 바이어의 부담이 커지고 있다.
또한 재정 능력에 대한 검사가 강화돼 계약서 사인을 하고도 거래가 엎어지는 경우가 종종 발생해 문제가 되고 있다. 융자신청 후 주의할 점에 대해 알아본다.

■크레딧 및 계좌 관리
주택 융자 신청시 크레딧 카드 지출을 삼가는 편이 좋다. FICO 나 주요 크레딧 조회회사들은 크레딧 카드 사용과 관련된 신용 기록을 15% 배당한다. 모기지 기관과 은행은 융자 발급 심사를 강화, 최종 승인 전에 재검토를 하기 때문에 이때 큰 금액을 지출한 기록이 발견되면 최종 승인이 원활하지 않을 수 있으며 자칫 융자 승인이 거부될 수도 있다. 만일 최종 승인 전 크레딧 카드빚을 모두 갚아야 한다.

융자를 신청하는 동안 크레딧 연체금은 모두 빚이기 때문이다. 새 크레딧 카드를 발급받거나 기존 카드를 클로징 하는 것도 최종 융자 승인 직전에 하지 말아야 하는 일 중 하나다.

만일 은행 계좌에 갑자기 큰 돈이 빠져나갔거나 들어왔을 경우에도 융자 심사에서 문제가 될 수 있다. 버는 돈에 비해 너무 큰 금액이 갑자기 계좌에 입금되었다면 모기지 대출 기관들은 이에 대한 납득할만한 설명을 요구하기 때문이다.

이직도 자제하는 것이 유리하다. 다니던 직장을 그만두거나 갑자기 옮기게 되면 융자 신청자의 경제적 안정성에 대한 평가가 낮아지게 되므로 융자 승인에 악영향을 끼치게 된다. 최종 승인 전에 소득 증명을 요구할 수 있기 때문에 매매과정이 모두 완료된 이후에 직장을 그만두거나 옮기는 것이 바람직하다. 만일 거주용 주택이 직장에서 너무 떨어져 있다면 거주용도로 주택을 구입하려는 것인지에 대해 확인과정을 거친 후에야 최종 승인을 이끌어낼 수 있다.

■DTI(Debt to Income Ratio)
융자 승인에 가장 중요한 것은 수입 증빙이다. 부동산 시장이 바닥을 치면서 다운페이먼트 금액과 크레딧보다 총수입대비 부채 상환비율인 DTI가 융자 승인의 주요한 기준이 되고 있다. 은행 잔고가 많다면 예외적인 경우도 있겠지만 수입대비 총지출 비율은 45%를 넘지 않는 것이 바람직하다.

여기서 수입이란 1년간 개인 세금 보고에 기반을 둔다. 개인 세금 보고인 1040일수도 있고 자영업자인데 회사 보고를 따로 한다면 1120 또는 1120s 일수도 있다. 직장인의 경우 기본급여 외에 보너스 등 추가 급여가 있을 수 있지만 보통 2년간의 기록을 기준으로 평균을 낸다.

지출의 경우는 자동차 페이먼트, 크레딧 카드 사용 내역 외에도 주택 구입 후 발생하게 될 모기지 페이먼트와 세금, 주택 보험 등이 포함된다. 학자금이나 자동차 페이먼트 처럼 금액의 규모가 큰 경우, 이로 인해 수입의 규모가 줄어들게 되며 융자 승인에 부정적인 영향을 끼치기 때문에 주택 구입 계획을 갖고 있다면 미리 이 비용들을 모두 해결해놓는 것이 가장 바람직하다.

■콘도 구입 융자시 주의점.
융자 신청자의 조건 뿐 아니라 콘도의 관리 상태도 융자 승인에 영향을 미친다. 바이어는 건물 외관과 공동 이용 구역 등에 대한 구입 및 관리 권한이 없는 대신 콘도 연합이 이 관리 권한을 갖는다. 따라서 때 콘도 유지를 위한 건물 및 제반 사항 등에 대한 보험, 관리비 미납 유닛수, 거주용 대비 투자용 유닛의 비율 등이 융자 승인 여부를 위한 기준이 된다.

현재 연방 정부 셧다운으로 정상 운영이 불가능한 연방주택관리국(FHA), 예비역 또는 군인 융자인 VA의 경우, 콘도 전체에 승인이 나야 한다. 승인이 나있는지의 여부는 해당 웹사이트에서 알아볼 수 있으며 에이전트 또는 콘도 관리기관의 도움을 받아 단지 내 자료를 미리 받아보는 것이 현명하다.

■외국인 신분으로 융자 받을시 주의점
융자 전문 기관에 의뢰하면 사전자격심사 프로그램(Pre Qualification)에 대한 안내를 받을 수 있다. 이 프로그램은 융자 신청을 위한 준비를 돕는 것으로 이메일과 전화를 통해 다양한 준비 사항을 알려준다.

마음에 드는 주택을 구입하기로 결정했다면 융자 신청을 하기 전에 다운페이먼트와 클로징 비용, 최소 6개월 모기지 페이먼트 액수 등 필요한 돈을 미리 송금해놓는 것이 유리하다. 이때 송금전후 2차례 꼭 해당 은행에서 잔고 증명서를 발급 받는 것을 잊지 않는다. 모든 서류는 반드시 영문으로 받아 놓는다.

한국에 직장이 있다면 영문 재직증명서를 공증하고 취업 비자를 통해 미국에 직장이 있다면 미국내 고용을 증명하는 서류를 확보해 놓아야 한다. 자영업자인 경우 사업자 증명이 필요하다.

융자 기관은 최소 2개월 치의 예금 거래 자료를 요구한다. 이 기간 중 돈이 얼마나 꾸준히 계좌에 확보되었느냐도 융자승인 여부에 영향을 끼친다. 외국인 융자의 경우 다운페이먼트는 보통 40% 이상을 요구한다. <최희은 기자>