많은 은퇴자들이 노후생활에 필요한 자금 마련을 위해 역모기지 융자(reverse mortgage loan)를 이용한다. 역모기지란 주택의 에퀴티만큼의 융자를 받아 은퇴연금 식으로 찾아 쓰는 것을 말한다. 월스트릿 저널은 역모기지 론의 장점을 소개했다.

역모기지 융자는 집을 끝까지 가지고 있겠다고 아등바등 하는 사람들만이 사용하는 것은 아니다. 현금이 필요한데 경기하락으로 투자 상품을 처분하기에는 시기가 적합하지 않다고 생각하는 돈 많은 은퇴자들도 종종 이용하곤 한다. 연방 하원에서도 지난달 이런 노인들이 이용하기에 적합한 역모기지 상품을 승인해 주기도 했다.

역모기지는 62세 이상 주택 소유주들이 주택 에퀴티를 빌려 쓰도록 하는 융자상품이다. 융자금을 어디에 써야 한다는 규정은 없지만 대부분 주택 개조나 수리, 의료비 또는 노인들의 간병비용 등으로 사용된다.

역모기지 융자는 주택 소유주가 이사를 가거나 집을 팔 때 또는 죽거나 재산세 미납, 주택 보험료 미납 등의 경우에만 이자와 함께 융자금을 상환하도록 되어 있다. 따라서 대부분의 경우는 유산 상속을 받은 자녀들이 집을 팔아 그동안 부모가 찾아 쓴 돈을 갚고 나머지를 갖는다.

워싱턴의 전국 역모기지융자회사협회에 따르면 미국에서 약 59만5,000명이 역모기지 융자를 받았다.

과거 많은 재정 전문가들은 역모기지의 수수료(융자금의 5%)가 높기 때문에 마지막 수단으로 사용하라고 조언했다. 하지만 최근 연방 주택청의 ‘HECM Saver’에 의해 보증되는 새 상품이 2010년부터 소개되면서 이같은 우려는 더 이상 나오지 않고 있다.

이 상품은 수수료를 대폭 낮추는 것이다. ‘HECM’(Home Equity Conversion Mortgage)은 연방 정부가 보증하는 역모기지 융자이며 ‘HECM Saver’는 HECM이 정한 최소 융자액보다 작은 액수를 융자 받을 때 제공하는 상품으로 수수료가 낮다.

이에 따라 일부 재정 전문가들은 세금을 줄이는 방법으로 또는 가격이 하락한 투자 상품들을 팔지 않고 오를 때까지 기다리면서 당장 필요한 현금을 이용하는 방법으로 역모기지를 권하고 있다.

마틴 제임스 공인회계사는 “현금 유동성 확보가 은퇴생활에 가장 중요하다”면서 “모기지를 모두 갚은 사람들이라도 주택 에퀴티를 라인 오브 크레딧(line of credit)로 사용하는 것이 좋다”고 말했다.

어찌됐던 역모기지를 이용하겠다면 몇 가지 고려해야 한 일들이 있다.

▲주택은 믿을 만한 크레딧라인만약 주택 에퀴티 라인 오브 크레딧이 취소된다면 역모기지가 이를 대신해 주는 좋은 대출처가 될 것이다.

러복의 텍사스텍 대학과 펜실베니아 에딘보로 대학 교수 3명이 지난해 재정관련 학회지 ‘저널 오브 파이낸셜 플래닝’에 낸 공동 연구논문에 따르면 금융시장 폭락 상황에서는 가격이 떨어진 투자 상품을 파는 것보다 역모기지를 대출받아 쓰는 것이 더 현명한 방법이다.

보고서를 주도한 존 설터 교수는 “수년 전 ‘라인 오브 크레딧’이 취소됐다는 사람들의 전화를 많이 받았는데 이들 대부분이 재산은 많은데 당장 찾아 쓸 비상금은 부족한 사람들이었다”면서 “이런 사람들에게는 역모기지가 아주 좋은 현금원이 될 수 있다”고 말했다.

은퇴자들의 투자 상품 가치가 예상치보다 훨씬 떨어진 상황이라면 역모기지가 당장 필요한 현금을 마련하는데 가장 좋은 방법이 될 수 있다는 것이다.

예를 들어 만약 투자 상품 가치가 50만달러이고 주택 에퀴티가 25만달러라면 역모기를 이용해 에퀴티를 사용하는 것이 당장 하락한 가격에 투자 상품을 처분하는 것보다 장기적으로 더 큰 이득이 된다.

▲주택 에퀴티로 세금을 줄일 수 있다.

많은 은퇴자들이 세금을 나중에 내는 401(k)나 기타 연금에서 돈을 빼내 남은 모기지 부채를 갚아버리곤 한다. 이렇게 되면 모기지 페이먼트가 없어 소득세를 더 많이 내야 하는데 역모기지를 이용하면 세금을 줄일 수 있다. 과세등급이 높아져 더 많은 소득세를 내는 상황을 예방할 수 있다는 것이다.

특히 역 모기지를 이용하면 소셜시큐리티 연금 수령을 늦출 수 있어 나중에 더 많은 소셜 연금액을 받을 수 있게 된다는 점도 장점이다. 주의할 점은 연방 주택도시개발국(HUD)의 승인을 받은 역모기지 상담자들과 상의해 결정하라는 것이다. 명단은 ‘hud.gov’에서 찾아볼 수 있다.

▲자녀들도 알게 해라제임스 공인회계사는 은퇴자들에게 역모기지에 대해 설명하면 “인상부터 일그러진다”고 말했다. 가장 큰 이유는 많은 부모들이 집을 포함한 대부분의 재산을 자녀들에게 상속해 주려고 하기 때문이라고 한다.

설터 교수는 주택에서 돈을 빼서 쓴다고 말하면 은퇴자들은 상당히 민감한 문제로 받아들인다고 말했다.

하지만 그는 성인 자녀들의 상당수가 부모 집을 원하지 않으며 오히려 부모들이 재산을 가지고 편안한 노후생활을 즐기기를 더 바란다고 설명했다.

제임스 공인회계사는 “집을 팔면 소요비용으로 원하는 만큼의 돈을 손에 쥘 수 없을 수도 있다”면서 “투자 상품을 그대로 두고 역모기지를 이용하면 투자 상품 수익이 올라가 가족들이 더 많은 이익금을 받을 수 있는 등 다양한 방법도 생겨 날 수 있다”고 조언했다.

설터 교수는 “사람들이 자녀들에게 어떻게 다가가야 하느냐고 물어보면 나는 지체 없이 ‘부모가 들어가 살 수 있는 방이 있느냐’고 질문해 보라고 대답해 준다”고 말했다.

<김정섭 기자>