에스크로가 진행되는 도중에 셀러나 바이어는 오해나 의견불일치,심경변화 등 여러 가지 이유로 분쟁이 발생해 에스크로가 깨지는 경우가 있다. 이같은 경우를 대비하기 위해 당사자들은 서로 합의하여 중요한 내용을 에스크로 지침서(escrowinstructions)에 자세히 명시할 필요가 있다.

사업체 매매에 있어서 에스크로를열 때에 바이어는 조건부 계약조건(contingencies clauses)을 에스크로 지침서에 포함시킨다. 리스계약(lease),매상확인(inspection of gross salesvolume), 융자조건(loan), 주류판매 허가 이전(liquor license transfer) 등이바로 사업체 구입 때 등장하는 조건부 조항들이다.

이러한 조건부 조항들은 사업체를 매매할 때에 매매가격을 결정하는 중요한 요소들이다. 그 중에서도키포인트는 해당 사업체의 총 매상고(gross sales volume)와 순수익(netincome)이라고 할 수 있다.

에스크로를 오픈하게 되면 셀러는자신이 제시했던 매상을 입증하기 위해 매상기록을 비롯해 렌트비, 인건비 등 운영경비와 지출내역, 그리고한 달 순수익(monthly net income)이어느 정도 되는지 등의 자세한 내용을 부동산 에이전트를 통해 바이어에게 전달하고 설명한다.

매상은 총 수익과 순수익을 산출할 수 있는 근거가 되기 때문에 바이어는 제출된 셀러의 자료를 토대로철저한 매상 확인을 해야 한다. 필요하면 회계사나 세금 전문가의 자문을 받기를 권한다. 그런데 매상 확인절차를 거치지 않거나 소홀히 하게되면 사업체를 잘못 샀다거나 혹은속았다는 등의 이유로 거래가 끝난후에도 논란이 일어나고 있음을 우리는 주변에서 간혹 볼 수 있다.

매상 확인은 에스크로를 오픈하기전에 하는 경우도 있고, 에스크로를오픈하고 난 후 셀러와 바이어가 매상 확인기간을 정하고 할 수도 있다.

계약불이행으로 인한 손해배상(liquidated damage)은 사업체 매매계약기간 에 셀러나 바이어 가운데한 쪽이 계약을 위반하는 경우 상대방에게 배상해야 하는 위약금을 뜻한다.

손해배상액은 매매 계약 때 바이어와 셀러가 사전에 합의하게 되고일반적으로 배상액수는 에스크로를오픈할 때에 에스크로 회사에 예치된 계약금의 일부 또는 전부에 해당되는 금액이 되는 경우가 많다.

셀러나 바이어는 손해배상 조항에서로 오해나 분쟁이 생기지 않도록내용을 완전히 숙지하는 것이 중요하며 내용에 질문이 있으면 상법 변호사의 자문을 받기를 권한다.

에스크로가 깨지는 경우 바이어의에스크로 ‘예탁금’ (deposit)은 항상뜨거운 감자다.

그러나 바이어가 사업체의 매상점검이나 매상기록 확인을 일정기간 시행한다는 조건을 에스크로 지침서에명시했다면 나중에 바이어가 매상점검과 매상기록을 확인하는 과정에서셀러가 명시했던 매상과 맞지 않은상황 발생 때 바이어는 당연히 계약취소를 요구할 수 있다.

이런 경우 셀러는 바이어의 계약취소 요구가 계약위반이 아니므로 계약이행을 요구하거나 손해배상을 청구할 수 없다.

사업체를 매매할 때 가장 골치 아프면서도 중요한 것이 있는데, 그것은리스(lease)에 관한 것이다.

에스크로 기간에 사업체 거래가시간 내에 종결되지 못하고 연기되는일이 많은데, 바로 리스 때문이다.

리스는 몇 장밖에 안 되는 간단한리스 계약서도 있지만, 50장이 넘는복잡한 리스 계약서도 있다. 리스 계약서는 건물주가 만들기 때문에 건물주에게 주로 유리하게 되어 있는 경우가 많다.

따라서 리스 계약서에 서명을 하기전 내용을 확실하게 이해하고 독소조항이 있는지 꼼꼼하게 살펴보아야 한다. 리스 계약에 관한 여러 가지 조항은 반드시 상법 변호사의 자문을 받을 것을 권한다.

사업체 매매계약의 경우 바이어가건물주로부터 만족할 만한 리스를 받고 사업체 구입대금의 일부를 융자를 받아야 에스크로가 종결될 수 있다는 조건부 조항이 에스크로 지침서에 명시돼 있다면, 바이어가 건물주로부터 만족할 만한 리스를 받지 못하거나 또는 은행융자를 받지 못할경우 리스 조건부 계약조건에 의해서바이어는 정당하게 에스크로를 취소시킬 수 있다.

에스크로가 깨지는 경우 가장 문제가 되는 것은 손해배상에 관한 금전적 문제일 것이다.

그러나 에스크로 지침서에 조건부조항들을 명시함으로써 조건부 계약조건이 이행되지 않을 경우 셀러나바이어 양쪽 모두 어떠한 손해배상의 요구 없이 매매계약을 원만하게취소할 수 있을 것이다.

에스크로 지침서에 명시되어 있는이런 구체적인 조건부 조항들은 추후에 일어날 수 있는 분쟁을 사전에 예방할 수 있는 역할을 한다.

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