한동안 잠잠했던 주택압류가 다시 고개를 들 조짐이다. 주택가격이 오르고 수요도 충분해 은행들이 다시 주택압류에 박차를 가하고 있다. 지난 4월 소폭 감소했던 주택압류 건수가 5월 들어 큰 폭으로 증가했다. 온라인 차압매물 정보 사이트인 리얼티 트랙에 따르면 5월 중 압류 건수는 전달보다 약 11% 늘어 약 3만9,000여건으로 집계됐다. 은행이 압류한 주택을 처분하는 절차는 다양하다. 일반적으로 경매를 통해 일반인에게 매각하기도 하고 최근에는 임대용으로 전환하려는 기관투자가들에게 대량 매각하기도 한다. 주택시장에 나오는 매물이 부족한 요즘 경매를 통한 주택구입이 대안으로 떠오르고 있다. 그러나 주택경매 절차가 일반인들에게 다소 낯선 경우가 많아 잘 알고 접근해야 할 필요가 있다. 주택경매에 대해 일반인들이 흔히 잘못 알고 있는 상식을 소개한다.

■경매 입찰가는 비공개?

주택경매란 말 그대로 구입자들 간 경쟁을 통해 주택을 매입하는 절차다. 일반적인 주택매매 때 셀러가 주택가격을 미리 정하는 것과 달리 바이어들 간 경매를 통해 주택가격이 정해진다. 대개 낮은 가격에서부터 경매가 시작되지만 낙찰가는 결국 시세에 근접하는 경우가 많다. 주택경매 경험이 없는 일반인들은 주택경매 때 상대 바이어가 제시하는 입찰가격이 비공개되는 것으로 알고 있지만 실제로는 그렇지 않다.

주택경매장에서 경쟁 바이어들이 부르는 가격은 공개를 원칙으로 한다. 공개를 원칙으로 하는 것은 물론 바이어들이 제시하는 입찰가는 실시간으로 공개된다. 또 셀러 측이 매각을 원하는 최소가격을 미리 정해 놓는 경우도 대부분이어서 바이어들의 입찰가격이 사전 지정 판매가격에 미치지 못하면 낙찰이 어렵다. 따라서 경매가가 비공개되기 때문에 본인이 부른 오퍼가 왜 유찰됐는지를 모르는 경우는 드물다.

■경매 절차는 복잡하다?

주택경매에 처음 참가하면 경매 절차에 익숙하지 않을 수는 있어도 막상 참가해 보면 그다지 복잡하지 않다는 것을 바로 알게 된다. 또 일반적인 오해와 달리 경매에 나오는 주택의 상태나 거래 절차 등이 투명하게 공개되기 때문에 최종 구입 전 웬만한 의문은 다 해결된다. 특히 최근 주택경매 절차가 투명하고 간소하게 진행되는 추세여서 일반인들의 주택경매 참여에 대한 관심도 높아지고 있다.

대부분의 주택경매 때 경매에 나온 주택에 대한 정보나 경매 절차 등이 경매 시작 수주 전 관심 있는 바이어들에게 미리 제공된다. 일반 주택거래 때 제공되는 정보 공개서인 ‘디스클로저’도 함께 제공되기 때문에 비교적 안심하고 경매에 참여할 수 있다. 일부 경매물의 경우 경매 전 오픈하우스를 개최해 바이어들이 직접 방문할 수 있고 나름대로의 사전 점검을 실시할 수 있는 기회도 주어진다.

■경매 때 에이전트가 필요 없다?

주택경매 때에도 부동산 에이전트가 참여하는 경우가 많다. 특히 최근에는 경매 주관업체가 리스팅 에이전트를 고용해 경매물 처분을 늘리려는 경향이 뚜렷하다. 경매물 리스팅 에이전트는 주로 오픈하우스를 개최하거나 홍보물을 작성하고 또 주택 및 지역에 대한 관심 있는 바이어들의 질문에 응답하는 것이 주된 임무다.

대신 경매 주관업체는 경매 절차를 진행하는 업무를 맡는다. 반면 에이전트는 경매 리스팅 매매를 통해 수수료 수익 확보보다는 미래 고객 확보나 기타 에이전트들과의 네트웍을 확장하는데 주력하는 것을 목적으로 하는 경우가 많다.

■경매 수수료 비싸다?

경매를 통해 매물을 낙찰 받게 되면 일정 수수료를 지불해야 하는데 수수료율과 지급 방식은 경매 주관업체마다 다르다. 대부분 경매의 경우 낙찰가의 일정 비율을 수수료로 지불해야 하는데 낙찰 받은 바이어가 비용을 내는 경우가 많다. 일부 경매업체는 경매물 홍보 관련 비용으로 셀러에게 소액의 비용을 부과하기도 한다.

수수료를 전혀 부과하지 않는 경매업체도 있다. 온라인 경매업체로 잘 알려진 ‘옥션닷컴’은 셀러, 바이어에게 수수료를 부과하지 않으며 경매 참가비도 없다.

그러나 낙찰을 받은 바이어는 낙찰가의 5% 또는 2,500달러 중 높은 금액을 ‘바이어스 프리미엄’ 명목으로 지불해야 한다. 프리미엄은 별도로 지불되지 않고 최종 구입가격에 합산돼 주택구입 대금의 형태로 지불된다.

■경매는 급매물만?

차압을 앞두고 있는 주택 등 이른바 급매성 매물만 경매되는 것이 아니다. 최근에는 숏세일 매물은 물론, 일반 매물, 상업용 부동산 매물, 심지어 고가 주택까지 경매를 통해 매매되는 사례가 늘고 있다.

또 경매에 나온 주택구입 때에는 현금으로만 구입 대금을 지급해야 한다고 알고 있는 경우도 많다. 그러나 이같은 오해와 달리 디파짓 외의 구입 대금은 대출을 통해서 얼마든지 마련할 수 있다.


<준 최 객원기자>