“주류 라이선스가 있는 마켓을 구입하려 하는데 에이전트가 자기 부동산 회사에 있는 에스크로에서 에스크로를 오픈하자고 하는데 괜찮을까요?” “상가를 구입하기 위해서 에스크로를 열었는데 계약금을 디파짓하라고 하는데 에스크로에 예탁하는내 돈은 안전한가요?”이러한 질문들을 종종 받는데 에스크로 회사의 종류와 서비스를 비교하고 그 차이점을 이해하면 고객들이현명한 판단을 할 수 있을 것이다.

에스크로 회사는 적게는 수만달러에서 많게는 수천만달러의 거액이 오가는 부동산 및 사업체 거래를 다루는 아주 중요한 역할을 한다. 사업체와 부동산은 대부분의 사람들에게는일생에 있어 가장 큰 투자이기 때문에 에스크로 회사를 선택할 때는 여러 가지 사항을 고려하여 결정해야할 것이다. 그렇다면 이런 회사를 선택할 때는 어떠한 사항들을 살펴보고 판단해야 하는지 알아보자.

캘리포니아에서는 많은 에스크로회사의 간판을 볼 수 있다. 겉으로는같아 보여도 안에 내용을 살펴보면에스크로 회사가 어디에 속해 있는가에 따라서 세 가지 다른 종류의 회사로 구분할 수 있다.

첫째는 부동산 회사에 속해 있는에스크로 부서(Real Estate Broker-Owned Escrow Dept.)로 서 ‘INHOUSE ESCROW’라고도 한다. 독립된 에스크로 회사가 아니며 부동산브로커(Broker)의 소유하에 있는 에스크로 부서로서 주 감독기관은 주부동산국(Dept. of Real Estate)이다.

IN HOUSE ESCROW에서는 자기부동산 회사에서 중개하는 부동산이나 사업체의 에스크로 업무 만을 할수가 있으며, 외부 부동산 회사나 외부 고객의 에스크로 업무는 할 수가없다.

둘째는 소유권 보험회사(Title InsuranceCompany)에 속해 있는 에스크로 부서로서 이 또한 독립된 에스크로 회사가 아니다. 주 감독기관은주 보험국(Dept. of Insurance)이며 타이틀 보험에 연관된 부동산 에스크로 업무를 주로 한다.

셋째는 독립적인 에스크로 회사(Independent Escrow Company)로서일반적인 에스크로 회사를 말한다.

독립적인 에스크로 회사는 주 기업국(Dept. of Corporations)이 승인한 회사로서 주 기업국의 규제와 감독을받는다. 독립적인 에스크로 회사는 반드시 법인(Corporation)으로 설립되어야 하고, 회사 내에는 최소 5년 이상의 에스크로 실무 경험(부동산과 사업체 에스크로 포함)을 가지고 있으며, 주 기업국에서 승인을 받은 에스크로 관리인이 반드시 근무하고 있어야 한다. 또한 에스크로 회사의 자체감사를 1년에 한 번씩 시행해야 하며,주 기업국 감사도 수시로 받는다. 이회사는 모든 종류의 에스크로를 어느 고객과도 할 수 있다.

에스크로를 열면 고객은 에스크로회사에 거액의 자금을 입금하게 된다. 이러한 고객의 자금은 어떻게 보호 받을수 있을까? 고객의 입장에서는 아주 중요한 문제가 아닐 수 없다.

에스크로 회사에서는 어떠한 안전장치를 가지고 있는지 알아보자.

독립적인 에스크로 회사는 에스크로 면허(Escrow License)를 주기업국으로 부터 취득해야만 에스크로 업무를 할 수 있다. 에스크로 면허를 취득하기 위해서는 일정한 자격요건을 갖추어야 한다.

에스크로 회사를 운영 할 수 있는충분한 운영자산(Operating Assets)을가지고 있어야 하고, 에스크로 오피서는 신분 조회에 결격사유가 없어야하며, 에스크로 면허 공탁금(EscrowLicense bond)을 구입해야 한다. 또 고객의 예탁금(Deposit)을 보호하기 위해 에스크로 보석금(Escrow AgentsFidelity Bond)을 구입해야 한다. 따라서 독립적인 에스크로 회사 고객의에스크로 자금은 100% 보장되어 있다. 그러나 부동산 회사와 타이틀 보험회사에 속해 있는 에스크로 회사는 이러한 에스크로 보석금 의무조항이 없기 때문에 고객의 에스크로 자금을 완전히 보호 받을 수 없다.

에스크로 회사의 기본적인 역할은 셀러와 바이어의 중간에서 제3자(Third Party)의 중립적인 역할(NeutralParty)을 하는 것이다. 즉, 셀러나바이어 누구 편에도 치우쳐서는 안된다. 부동산 회사와 타이틀 보험회사에 속해 있는 에스크로 회사는 상대적으로 독립적인 에스크로 회사에비해 자기 손님의 이해타산 관계 때문에 에스크로의 제3자 중립적인 역할에 충실 할 수 없을 가능성이 더높다고 볼 수 있다.

셀러나 바이어는 당사자들의 자산과 권리를 보호하기 위해서 에스크로 회사는 반드시 공신력이 있고 중립적 제3자의 위치에서 정확하게 일을 처리할 수 있는 전문적이고 독립적인 에스크로 회사를 선택해야 할것이다.

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