4월과 5월까지 날개 돋친듯이 집들이 팔렸다. 이를예상하지 못하고 작년가격으로 내놓았던 부동산들이한꺼번에 소화되면서 캘리포니아 중간가격은 작년 대비 33.5%가 오르는 기염을토하였다.

그러나 6월의 경우 5월에비하여 단지 2.7% 상승에 그쳤다. 가격이 오르고 있다고판단한 셀러들이 앞서서 높은 가격으로 내놓고 있어서 매물은 소폭 증가하고 있다. 이자율 상승으로 바이어의 발길이줄고 있으나 작년가격에 가깝게 나오는 싼 매물에는 여전히 복수 오퍼가 들어온다.

복수 오퍼의 상황에서는 셀러가 매매의 주도권을 쥐게 된다. 바이어는 가능한 한 셀러에게유리한 조건을 제시하여 본인이 선택되기를 바란다. 이에 따라 모든 계약 불이행 조건을 없앤오퍼를 작성함으로써 피해를 보는 바이어들이늘고 있다.

캘리포니아부동산협회에서 인준하고 협회소속 에이전트들이 통상적으로 사용하는 계약서에는 바이어 입장에서 에스크로를 취소할 수있는 세 가지 경우가 인정되고 있다. 이 세 가지조건을 처음부터 없이 하거나 그 기간을 단축하는 것은 위험의 소지가 있다. 셀러로부터 에스크로를 취소당하거나 계약금 혹은 매매가의3%까지 잃을 수 있다는 뜻이다.

첫째 전문 조사인을 고용하여 집의 상태를점검하는 것이 있다(inspection contingency). 건축을 전문으로 하는 사람이 아닌 이상 알 수 없는 집의 상태를 살펴볼 수 있다. 겉으로 보아서는 드러나지 않는 문제점이나 결함은 없는지 알아보는 과정이다. 지붕부터 주춧돌까지 거의 모든 항목을 점검하게 된다. 깨지고 새거나 안전상의 문제는 없는지 알 수 있다.

그 결과에 따라 바이어는 에스크로를 취소할 수 있다. 일반적으로 7일이 주어진다. 셀러와바이어가 최종 합의하는 날로부터이다. 17일 안에 셀러에게 통고해야 한다.

둘째 감정가격 조건이 있다(appraisal contingency).

많은 다른 종류의 가격들이 있다. 셀러의희망가격, 에이전트의 시장 분석가 바이어가 보는 가치 등이 다를 수 있다. 바이어에게 융자를주고자하는 은행에서 전문 감정사를 지정하여독자적으로 시장조사를 하게 된다.

은행의 담보물이자 재산이다. 바이어가 제대로 가격을 지불하고 있는지 알고자함이다.

지금처럼 가격이 오르고 있는상황에서는 이미 팔린 집에 비하여 더 비싼 가격에 매매가 이루어지기도 한다. 감정가가 매매가보다낮다. 이를 이유로 바이어는 에스크로를 취소할 수 있다. 이 조건을유예하는 오퍼는 바이어에게 불리하고 셀러에게는 한 가지 불확실성이 제거되는 유리한 문서가 된다. 17일 안에 감정결과 조건을 없이 하도록 되어 있다.

셋째 융자 여부이다(loan contingency). 아무리사전에 융자승인을 받았다 한들 실제로 은행에서 돈을 주기 전까지는 100% 확신이 어렵다. 융자가 되지 않을 경우 바이어는 어떠한 손실도없이 에스크로에서 빠져나올 수 있다.

가격이 낮더라도 현금 바이어들이 셀러에게 환영받는 이유 중의 하나이다. 역시 17일의 날짜가 주어진다. 모든 경우 따로 명시하지 않는 이상 이미 만들어진 협회 계약서에는 17일로 되어 있는 기간을 7일로 한다면 그 불확실성을 7일 안에 없애준다는 것으로 셀러에게는 유리한 반면에 바이어는시간에 쫓기는 상황이 된다.

에스크로란 셀러와 바이어가 계약서에 의거하여 매매과정을 완결해 나가는 과정이다. 이때 집 조사 감정가 및 융자가 커다란 관건이 된다. 에이전트로부터 사전에 충분히 설명을 들어야 하는 부분이다.

에스크로 도중에는 계약조건의 변경이나 취소 혹은 계약금 몰수에 있어서 셀러와 바이어양방의 합의가 없이는 어떤 일도 이행될 수 없다. 그러나 이행과정 자체가 처음 약속된 시간과 조건에 맞지 않는 경우 바이어가 불이익을당할 수 있다.

셀러의 입장에서는 위 세 가지 조건 중어느 하나라도 없거나 그 기간이 짧아질수록 계약 이행의 불확실성이 줄어든다. 안심하고 이삿짐을 쌀 수 있다. 언제부터 이삿짐을 정리할까요에 대한 대답이다. 에이전트에게 항목별로 그 기간과 날짜 그리고 진행결과에 대하여 보고 받으며 이사 계획을 세우는 것이 현명하다.

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