일부 건물주의 경우 애완동물 에 대한 선불 계 약금 외에 임대 료까지 추가로 부과하기도 한 다.

한동안 뜨겁던 주택 임대시장의 열기가 다소 식을 전망이다. 이에 따라 세입자들도 필요할 때 건물주와의 적극적인 임대 협상에 나서면 유리한 조건을 성사시킬 수 있겠다.

주택시장 침체 후 늘어난 세입자 비율이 여전히 높은 편이다. 차압이나 숏세일 후 주택임대를 시작한 가구가 아직 많고 주택 구입도 쉽지 않은 편이어서 임대를 지속하는 경우도 많다. 그러나 지난해까지만 해도 천정부지로 치솟던 주택 임대료가 앞으로 진정세를 보일 것이라는 전망이 많다. 내년 중공실률이 오르기 시작하면서 임대료 상승에 제동이 걸릴 것이라는 전망이다. 그래도 여전히 건물주가 주도권을 쥔 ‘랜드로드 마켓’ 상황은 지속되겠지만 이같은 상황도 서서히 역전될 것으로 기대된다. 주택 임대 협상 때 그동안 불리한 점을 감수해야만 했던 세입자들도 곧 목소리를 낼 수 있는 시대가 올 수 있을 것으로 기대해볼 만하다.

◇막무가내 식 흥정은 곤란

주택 매매 때 그렇듯이 임대료도 얼마든지흥정이 가능하다. 실제로 많은 집주인들이 세입자의 흥정을 대비해 집을 내놓을 때 임대료를 조금 높게 내놓기도 한다. 따라서 집주인이제시한 임대료를 그냥 받아들이지 말고 우선흥정부터 시도해 본다.

그러나 무턱대고 ‘깎아 달라’는 식의 흥정은실패 확률이 높다. 임대료 협상에 앞서 우선 지역 임대료 시세와 해당 임대매물의 상황을 점검한다. 임대료가 너무 낮지 않게 집이 나왔다면일단 협상을 해볼 가능성이 있는 것으로 판단된다. 두 번째로는 매물이 시장에 나온 기간을 살펴봐야 한다. 만약 지역 임대시장이 비교적 활발해 집이 나온 지 일주일 내에 임대되는 편이라면 임대료를 깎는 작업이 쉽지 않겠다.

만약 원하는 매물이 나온 지 한 달 이상된매물이라면 임대료 협상에 적극 나서볼 만하다. 집주인과 협상 때 모든 조건이 맞으면 당장임대 계약서에 서명할 준비가 되어 있음을 적극 전달하도록 한다. 그러면서 새로운 세입자를 기다리면 그만큼 집주인에게 손해인 점을강조하면 순조로운 협상 결과를 이끌 수 있다.

◇계약 만료 후, 디파짓은 챙길 만큼 챙기도록

주택이든 상가든 임대 계약 때 건물주 측에‘디파짓’을 납부하는 것이 일반적이다. 한국에서는 집세 보증금 정도에 해당하는 디파짓은세입자가 임대 계약기간에 임대료를 연체 또는미납했을 때 건물주 측이 손해보상 용도로 사용해도 되는 금액이다.

또 임대기간 일상적인 건물 사용에 따른 노후가 아닌 결함이나 훼손이 발생해도 건물주가 디파짓을 이용해 고장이나 수리에 나설 수있다. 대부분의 주택 임대 디파짓 금액은 한 달치 내지 두 달치 임대료로가주에서는 디파짓 금액이두 달치 임대료를 넘지 못하도록 규정하고 있다.

주택 임대와 관련된 분쟁중 가장 자주 발생하는 분쟁이 바로 디파짓과 관련된 분쟁이다. 집주인은 물론 세입자도 디파짓 사용과 환불에대한 임대 계약서 내용을 잘이해하지 못한 채 계약서에 서명하기 때문이다.

일부 세입자는 아예 디파짓은 임대 계약 만료와 함께 돌려 받지 못할 것으로 생각하는 반면일부는 전액이 다 환불되어야 하는 것으로 알고있다. 만약 임대기간에 임대료 연체가 없었다면디파짓의 일부라도 돌려받을 가능성이 높다.

그러나 대부분의 집주인은 청소나 수리비 등의 명목으로 디파짓 전액을 돌려주는 경우는드물다. 이때 양측의 원활한 합의를 이끌기 위해서는 객관적으로 ‘시시비비’를 가리는 절차가 중요하다. 이 절차는 임대 계약서에 서명하기 전부터 시작된다.

임대 계약서 서명 전후로 집주인이나 에이전트, 세입자와 에이전트 또는 제3자 등이 참석한 가운데 주택상태를 점검하는 절차를 진행하고 집주인 측과 세입자 측이 서면으로 합의한다. 이때 세입자가 가급적이면 카메라나 캠코더 등으로 훼손 부분 등을 촬영해 보관해 두면 추후에 디파짓과 관련된 불필요한 분쟁이필요 없어진다.

임대기간에 수리나 업그레드 등이 실시됐다면 세입자는 이를 목록으로 작성해 두는 것도좋은 방법이다. 집주인 측도 디파짓을 수리비용도로 무턱대고 사용할 수 없다. 이미 실시된수리는 영수증을, 앞으로 실시될 수리는 견적서 등을 작성해 세입자 측에 전달해야 한다.

◇크레딧 리포트 비용도 아껴야

주택 임대 때 세입자를 점검하기 위해 집주인이 요청하는 서류들이 있다. 세입자의 기본적인 인적사항을 보여주는 임대 신청서, 재정상태를 보여주는 은행 잔고 증명서나 월급 명세서, 그리고 세입자의 신용도를 나타내는 크레딧 리포트 등이다.

이 중 많은 건물주가 가장 관심 있게 보는서류는 크레딧 리포트. 크레딧 리포트는 공인신용평가기관을 통해 발급 받으며 세입자의 크레딧 점수는 물론 연체 및 기타 신용과 관련된사항이 기재되어 있다.

그러나 크레딧 리포트 발급 때에는 항상 비용이 뒤따른다. 무료로 발급되는 리포트도 있지만 대부분의 무료 리포트에는 정작 중요한세입자의 크레딧 점수가 포함되지 않는 등 대부분의 집주인이 선호하지 않는다.

크레딧 리포트 발급 비용은 대개 1인당25~30달러로 한 차례 발급이라면 큰 부담은아니다. 그러나 만약 경쟁 세입자와의 임대 경쟁에서 밀려 여러 집에 임대신청을 할 경우 매신청마다 크레딧 리포트를 발급 받는다면 비용은 눈덩이처럼 불어나기 십상이다. 더군다나부부가 리포트를 받아야 하는 상황이면 비용은 두 배로 뛴다.

첫 번째 임대 신청에서 거절 당해 다시 집을 봐야 하는 상황이라면 무작정 크레딧 리포를 새로 발급하지 말고 두 번째 집주인에게 직전 크레딧 리포트를 제출해도 되는 지 먼저 문의한다. 발급된 지 오래되지 않은 리포트라면대부분의 집주인이 그냥 받아들이는 경우가 많다. 드물지만 크레딧 리포트 발급 비용을 첫 달치 렌트비에 포함시키는 건물주도 있으므로 관련사항을 문의해 본다.

◇애완동물 렌트비 부과 건물주도 있어

애완동물이 있는 세입자는 임대 주택 선택의 폭이 줄어든다. 애완동물을 허락하지 않는건물주가 많고 애완동물이 있을 경우 계약금을 별도로 요구하는 건물주도 많아서다. 애완동물에게 적용되는 계약금은 특별히 정해진금액은 없고 지역에 따라 조금씩 차이가 있다.

LA 인근 지역의 경우 적게는 일시불로 200달러부터 많게는 1,000달러까지 애완동물에 대한 계약금이 부과되고 있어 애완동물이 있는세입자에게는 적지 않은 부담이다.

하지만 일부 건물주의 경우 애완동물 계약금도 모자라 애완동물에 대한 임대료까지 별도로 부과하기도 한다. 역시 지역에 따라 차이가 있지만 대개 월 약 25달러에서부터 100달러까지 부과하는 건물주도 있다. 애완동물 계약금에 임대료까지 낼 경우 세입자의 부담은두 배로 늘어난다. 그렇다고 가족과 같은 애완동물을 포기할 수도 없는 법.

전문가들은 집이 정말 마음에 든다면 우선건물주와 협상에 나서라고 충고한다. 애완동물에 대한 계약금과 임대료 등 두 금액을 모두요구하는 건물주는 세입자가 협상을 시도할 경우 한 가지를 포기할 수 있는 가능성이 비교적높기 때문이다. 아파트 등 대규모 임대 주택 보다는 개인 건물주를 상대한 협상이 성공률이높은 편이다.


< 준 최 객 원 기 자 >