주택 임대계약을 맺은 후 건물주의 횡포로 계약을 파기해야 하는 경우가 있다. 건물주의 잘못이 분명해도 적 절한 절차를 밟지 않고 계약 파기에 나서다가 자칫 세입자가 피해를 입을 우려가 있어 주의가 필요하다.

주택 임대계약서에 서명하기 전까지만 해도 천사 같던 건물주가 입주와 동시에 악덕 건물주로 돌변한다면 어떻게 해야 할까? 수개월째 임대 중인데 갑자기 타주로 전근 명령을받은 경우에 해결방안은 있을까? 두 가지 사례 모두 임대 계약서를 파기해야 할 사유에해당되지만 절차는 그리 간단하지 않다. 건물주가 분명한 파기사유를 제공했다고 해도세입자가 적절한 절차를 밟지 않으면 오히려 세입자가 책임을 떠안게 되기 때문에 주의가 필요하다. 임대계약을 파기해야 할 경우 가장 먼저 해야 할 작업은 임대계약서를 철저히 검토하는 것. 파기관련 조항이 어떻게 작성되었는 지와 벌금조항 등을 먼저 숙지한 뒤파기 절차를 시작해야 큰 피해 없이 안전한 파기가 가능하다. 일반적인 주택 임대계약 파기사유와 파기요령에 대해서 알아본다.

‘건물주 잘못’ 분명해도 적절한 절차 밟아야

주택 임대계약서를 당장이라도 취소하고 싶다는 세입자들에게 이유를 물어보면 건물주탓으로 돌리는 세입자가 대부분이다. 건물주가여러 차례에 걸친 수리 요청에 일절 불응하거나, 갑자기 집에 들이닥치는 등 사생활을 침해하고 심지어 범죄 전과까지 있다는 등의 이유다. 그렇다고 해서 무작정 집을 비우거나 임대료를 납부를 중단했다가는 오히려 세입자에게모든 책임이 돌아오기 때문에 각별한 주의가필요하다.

세입자의 사생활 침해여부를 결정해 주는용어는 ‘조용한 거주환경에 대한 권리’ (quietenjoyment)다. 만약 세입자의 권리가 건물주에의해 침해됐다고 판단되면 일단 임대계약 파기사유에 해당된다고 볼 수 있다. 예를 들어 건물주가 아무런 통보도 없이 한밤중에 무작정 집을 방문해 세입자의 수면이나 휴식이 방해된경우, 일상적인 생활에 영향을 주는 고장이 발생해 수리를 요청했지만 적절한 조치가 없어거주환경이 악화된 경우 등이 해당된다.

◇우선 문제 시정요구

건물주의 부적절한 행위나 수리 요청에 대한 불응이 지속된다면 일단 시정을 요구해야한다. 우선 구두로라도 시정을 요구한 뒤 응답이 없다면 곧바로 서면으로 정식 시정요구를건물주 측에 발송하도록 한다. 건물주에게 일정기간을 제시하며 문제를 시정할 수 있는 기회를 우선 제공하는 것이 요구 서한의 목적이다.

요구 서한을 작성할 때 가급적이면 감정을자극할 만한 내용은 배제하고 비즈니스 때 작성되는 것처럼 간단명료하게 작성한다. 가능하다면 건물주에게 수리 요청을 한 일시, 건물주가 무단 방문한 일시 등을 간단한 일지 형식으로 작성해 요구 서한에 포함시키면 효과적이다.

서한을 보낼 때는 일반우편으로 보내지 말고 발송 증명이 남는 방식으로 보내도록 한다.

예를 들면 ‘등기우편’ (certified mail)이나 ‘수령 통지’ (return receipt) 등의 우편방식으로 발송해 반드시 증명을 보관토록 한다.

◇임대계약 파기서한

만약 문제를 시정해 달라는 요구 서한을 보냈는데도 적절한 조치가 취해지지 않거나 응답이 전혀 없다면 임대계약을 파기하겠다는 의사를 건물주 측에 전달해야 한다. 역시 서면의형식으로 파기서한을 전달해야 하는데 사태가여기까지 이르렀다면 자칫 법정 분쟁으로 까지번질 가능성이 높기 때문에 전문가의 도움을받아 서한을 작성하는 편이 안전하다.

부동산법 전문 변호사 등에게 서한 작성과발송을 의뢰하면 가장 적절하지만 비용이 부담이라면 세입자 관련 비영리 단체 등에 문의하는 것도 좋은 방법이다. 임대계약 파기요구서한을 보낼 때도 역시 반드시 발송 증명이 남는 방식으로 보낸 뒤 증명은 문제가 적절히 해결될 때까지 보관토록 한다.

◇법정 싸움 vs 협상

임대계약 파기와 관련된 분쟁이 법정으로까지 번지면 어떻게든 ‘승자’와 ‘패자’가 판가름나겠지만 판가름 절차는 그다지 녹록하지 않다. 승리했다고 해서 얻어지는 것도 많지 않을뿐더러 오히려 좋지 않은 경험만 하게 되는 경우가 많다. 만약 법정 분쟁이 번거롭다고 여겨지면 건물주와의 협상을 통한 임대계약 파기를이끌어내는 편도 고려해 본다.

건물주와의 협상에 앞서 우선 임대계약서 상의 파기와 관련된 조항을 철저히 살펴본다. 대부분의 경우 임대계약이 조기에 취소되면 세입자가 건물주 측에 일정 금액을 벌금 형식으로납부하도록 되어 있다. 가주에서 흔히 사용되는 임대계약서에는 임대계약 조기파기의 경우세입자가 남은 계약기간에 임대료와 중개 수수료, 광고비, 페인트 비용 등까지 떠안도록 작성된 경우가 많다. 만약 남은 임대계약 기간이 얼마 되지 않고 선납한 계약금 금액이 많지 않다고 판단되면 벌금을 지불하고 지긋 지긋한 임대계약에서 벗어나는 편도 나쁘지 않다.

◇건물주가 성범죄 전과자라면

항상 친절하게 응답해 주고 수리 요청도 즉각 들어주는 건물주가 나중에 알고 보니 전과자라면 놀라지 않을 수 없다. 특히 어린 자녀를키우고 있는데 건물주에게 성범죄 전과 기록이있다면 앞으로 얼굴을 마주치는 일이 매우 꺼려질 것이다.

그러나 건물주가 단순히 성범죄 전과자라는 사실은 임대계약 파기사유에 해당되지 않는다.

만약 성범죄 전과 기록이 있는 건물주가 임대계약서 상의 의무조항을 이행하지 않았다면계약파기 사유로 삼을 수 있지만 성범죄 전과건물주가 아래층에 산다고 해도 주택 임대계약법과는 무관하다.

만약 해당 건물주가 자녀를 둔 세입자와 근거리에 거주하고 법원으로부터 아동 접근금지명령을 받았거나 미성년자가 포함된 가구에 주택을 임대하지 못하도록 하는 명령을 받은 경우라면 세입자가 얼마든지 이를 문제 삼아 임대계약 파기에 나설 수 있다.

◇세입자도 건물주 신분조회 권리

대부분의 건물주가 세입자를 찾을 때 과거거주기록, 전과여부, 파산여부, 재정상황 등을철저히 점검하듯 세입자도 건물주의 신분을 조회할 권리가 있다. 대부분의 주에서 성범죄 전과자들에 대한 기록을 웹사이트를 통해 공개하기 때문에 건물주의 성범죄 전과여부가 궁금하면 해당 주의 웹사이트를 조회하면 전과여부를 알 수 있다. 관할지역 경찰국을 방문해서도 지역 내 범죄자 거주기록을 문의할 수 있고 일정 비용을 지불하면 인터넷을 통해서도건물주의 신분 조회서를 발급 받을 수 있다.


<준 최 객 원 기 자 >