사업체를 인수하거나 주택을 구입하는 경우 바이어는 에스크로를 통하여 셀러로 부터 소유권 이전(OWNERSHIPTRANSFER)을 받는다. 사업체와 부동산은 대부분의 사람들에게는 일생에 있어 가장 큰 투자이기 때문에 소유권 이전 시 여러 가지 사항을 점검하고 자기가 투자한 재산에대하여 문제점이 없는지 확실히 하여야 한다. 오늘은 사업체와 부동산 소유권 이전이 어떻게 이루어지는지 알아보자.

우리 한인들은 다양한 사업체를 운영하고 있다. 여러 가지 종류가 있지만 크게 두 가지로 분류할 수 있다.

주류판매 라이선스를 가지고 있는사업체(리커스토어, 마켓, 식당, 카페,노래방 등)와 주류판매 라이선스가없는 사업체(옷가게, 화장품가게, 햄버거 샵 등)로 나눌수 있다.

주류판매 라이선스가 있는 사업체는 주류판매 라이선스가 셀러로 부터 바이어로 이전되고, 셀러가 바이어에게 매매증서(Bill of Sale)를 작성하고 사업체에 있는 장비들(Furniture,Fixtures, Equipment)과 인벤토리를 인도 함으로서 소유권을 이전할 수 있으며, 주류판매 라이선스가 없는 사업체는 주류판매 라이선스 이전 절차만생략하고, 나머지는 동일한 절차를 밟아 소유권 이전을 한다.

주류를 판매하지 않는 일반사업체의 에스크로 기간은 약 30~45일, 주류판매 라이선스 업체는 에스크로 기간이 더 길어지게 되어 약 45-60일정도 소요된다.

부동산은 소유권 이전에 있어서 사업체와 그 절차부터 다르다. 부동산에대한 권리는 땅, 건물 등을 가질 수있는 소유권(Ownership), 융자가 있을때 땅, 건물 등을 담보로 잡을 수 있는 저당권(Mortgage), 부동산을 임대줄 수 있는 임차권(Leasehold), 땅을사용할 수 있는 지역권(Easement) 등이 있는데, 이러한 권리를 셀러가 바이어에게 권리증서(Deed)를 작성하고이 권리증서를 해당 부동산이 소재된 카운티 등기소(County RecordingOffice)에 등기함으로서 비로서 셀러로 부터 바이어에게 부동산의 소유권이 이전된 것으로 본다.

물론 법적으로 부동산에 대한 권리를 반드시 등기할 의무는 없다. 그러나 부동산에 대한 자기 권리를 행사하고 다른 사람으로부터 자기 권리를보호받기 위해서는 부동산의 권리를가지고 있는 사람이 반드시 권리를등기해야 안전하다.

부동산 소유권 이전 시 에스크로를 통하여 타이틀 보험(Title Insurance)을 구입하게 된다. 융자금이 있을 경우에는 융자를 해준 은행이나대출기관에서 자신들의 융자금을 보호하기 위해 저당권자 타이틀 보험을요구한다. 부동산 소유자들은 사기, 문서 위조 등으로 부터 자신들의 소중한 재산을 보호하기 위해 소유자 타이틀 보험을 가입한다.

부동산 소유권 관련하여 문제가 발생하여 손해가 났을 경우 타이틀 보험회사는 이러한 손해를 보전해 준다.

그러나 사업체의 경우 사업체 소유자들의 소유권을 보호해주는 타이틀 보험(Title Insurance) 제도가 아직 없기때문에 에스크로 회사를 통해서 주정부나 해당 카운티에 등기된 저당권(UCC Financing Statement), 법원판결유치권(Judgement Lien), 세금 유치권(Tax Liens) 등을 조사하여 담보 없는사업체 소유권을 바이어에게 이전시켜야 한다. 에스크로 회사의 역할이사업체 소유권 이전에 있어서는 매우중요하다.

부동산 매매 시 부동산 소유권 이전을 위해서 주로 사용하는 증서는Grant Deed와 Quitclaim Deed가 있다.

Grant Deed는 양도자(Grantor)가 적법한 부동산 소유자이며 부동산에 어떠한 담보권도 설정되어 있지 않다는 것을 증명하는 증서이다. 양도자는 Grant Deed에 서명하고 그 서명을 공증(Notarization)함으로서 양수자(Grantee)에게 부동산 소유를 넘겨주고 해당 카운티에 등기시킴으로 부동산 소유권 이전이 완결된다.

반면에 Quitclaim Deed는 부동산소유권에 대한 어떠한 보장도 없이양도자가 가지고 있는 권한만을 이전하는 것이다. 따라서 Quitclaim Deed의 경우 부동산 소유권의 유효성에관한 문제가 발생했을 경우 양도자에게 책임을 물을 수 없다. 부동산 매매의 경우 Grant Deed를 대부분 사용하며 Quitclaim Deed는 부부간 또는 가족 간 소유권 이전 등에 많이 사용된다.

사업체 매매 시 사업체 소유권 이전을 위해서 Bill of Sale이라는 매매증서를 사용한다.

셀러는 Bill of Sale에 서명하고 장비목록을 작성하여 Bill of Sale에 첨부함으로서 사업체 소유권을 바이어에게 이전한다. Bill of Sale의 셀러 서명은 공증(Notarization)을 할 수도 있고,안할 수도 있는데 대부분 공증 없이이루어진다.

바이어의 사업체 소유권을 보호하는 타이틀 보험 제도가 없기 때문에에스크로 없이 사업체 인수를 하는것은 매우 위험하다.

사업체를 인수할 때나 주택을 구입할 때 바이어는 담보 없이 명확하게(Free & Clear) 소유권 이전을 받는 것이 아주 중요하다. 셀러나 바이어 당사자들의 자산과 권리를 보호하며,당사자 간에 일어날 수 있는 여러 가지 골치 아픈 소유권 문제를 에스크로를 통하여 적법하게 처리할 것을권한다.

에스크로에 관한 상담은 아래 전화번호로 연락하시면 무료로 받을 수있다.

office: (213)427-3600cell: (310)634-8994brian@metroescrowinc.com


<브라이언 안>