사업체 매매가 성사돼 에스크로가열린다 하더라도 에스크로가 계약했던대로 진행되지 못하고 여러가지 이유로 취소되는 경우가 종종 발생한다.

에스크로가 취소되는 이유는 여러가지가 있을 수 있지만 셀러, 바이어양쪽이 즐거운 마음으로 에스크로를깨는 경우는 거의 없기 때문에 처음에스크로를 열 때부터 최악의 경우를대비하여 에스크로를 여는 것이 셀러,바이어 양쪽에게 도움이 될 것이다.

에스크로 취소 시 가장 문제가 되는 것은 누가 취소비용을 부담하고계약취소에 따른 손해배상(LiquidatedDamage)이 어떻게 되는지 등의 금전문제일 것이다. 에스크로 기간의 초기에 계약이 취소되면 일반적으로 셀러와 바이어가 큰 분쟁 없이 에스크로취소가 가능하겠지만, 에스크로가 상당히 진행된 후라면 이야기는 달라질것이다.

사업체 매매에 있어서 에스크로를열 때에는 일반적으로 다음과 같은조건을 전제로 에스크로 지침서(EscrowInstructions)를 작성하게 된다.

1. 바이어가 은행 융자를 받을 때에는 은행 융자승인을 조건으로 한다(Loan Contingency).

2. 바이어가 건물임대 계약을 받을때에는 건물 임대계약을 조건으로 한다(Lease Contingency).

3. 주류판매 허가증이 있는 사업체인 경우 주류판매 허가 이전을 조건으로 한다(ABC License TransferContingency).

4. Franchise 허가가 필요한 사업체인 경우 Franchisor 허가를 조건으로한다(Franchise Approval Contingency).

5. 바이어가 사업체의 현황(매상실적, 수익상황 등)에 대해 실사를 조건으로 한다(Due Diligence Contingency).

이러한 조건부 계약조건(ContingenciesClauses)이 에스크로 지침서에명시되어 있으면, 조건부 계약조건이이행되지 않을 경우 셀러나 바이어양측 모두 어떠한 손해배상의 요구없이 매매계약을 취소할 수 있다. 따라서 셀러나 바이어 입장에서는 위에언급한 조건부 계약조건 외에도 여러가지 다른 조건을 면밀하게 검토하여에스크로 지침서에 포함시키는 것이중요하며 이러한 구체적인 계약조건은 추후에 일어날 수 있는 분쟁을 예방할 수 있을 것이다.

사업체 매매 계약에 있어서 에스크로 지침서에 일반적으로 삽입하는 조항이 있는데, 한쪽이 양측이 서로 합의한 계약해지 조건 이외의 이유로계약을 해지하면 손해를 배상하겠다는 조항, 즉 손해배상 조항(LiquidatedDamage Clause)이다.

이 조항은 계약조건에 없는 이유로에스크로 기간 중 에스크로를 취소하려는 셀러나 바이어 가운데 한 쪽이계약을 위반하는 경우 상대방에게 배상해야 하는 위약금을 뜻한다. 손해배상액은 매매계약 시 셀러와 바이어가 사전에 합의하게 되며, 일반적으로손해배상 액수는 에스크로를 오픈할때 에스크로 회사에 예치된 계약금의 일부 또는 전부에 상당하는 액수가 되는 경우가 많다.

셀러나 바이어는 손해배상 조항에서로 오해나 분쟁이 생기지 않도록내용을 완전히 숙지하는 것이 중요하며 이해하기 어렵다면 전문가의 자문을 받기를 권한다.

그렇다면 에스크로는 어떤 절차를받아서 취소할 수 있을까? 에스크로오픈한 것처럼 셀러나 바이어가 서면으로 에스크로 취소에 동의해야 한다.

즉, 에스크로 해지 요청이 있으면에스크로 해지지침서 (Escrow CancellationInstructions)를 작성하게 되고 셀러와 바이어는 이 에스크로 해지 지침서에 반드시 서명해야만 정식으로 계약이 해지가 된다. 이때 에스크로가 진행되면서 발생한 비용도 누가 어떻게 부담할 지 셀러와 바이어는 결정하여 에스크로 회사에 알려주어야 한다.

사업체 에스크로에서는 에스크로를 해지할 때 에스크로가 어느 정도진행됐는지에 따라 비용부분이 달라지겠지만 일반적으로 다음과 같은 비용이 공통적으로 발생한다. 채권자에게 사업체가 에스크로가 오픈되어 팔린다는 신문 공고(Notice to Creditorsof Bulk Sale or ABC License Transfer)에 관한 비용과 관련 사업체의 채무조사(UCC Searches)비용이다. 이러한비용은 에스크로 해지를 요구하는 당사자가 일반적으로 부담하게 된다.

만약 에스크로 취소에 쌍방이 동의하지 않으면 바이어의 디파짓은 에스크로 신탁계좌에 계속 남아있게 되고, 쌍방이 합의에 이르지 못하고 법정으로 가게 되면 재판 결과에 따라에스크로 취소 여부가 결정된다. 에스크로 오피서는 셀러와 바이어가 합의한 에스크로 지침서에 의해 일을 해야 하기 때문에 쌍방이 이견이 있을경우 이견을 조정하는 역할을 할 수가 없다. 따라서 이런 경우에는 전문가의 자문을 받을 것을 권한다.

에스크로가 취소되는 경우 자칫 셀러나 바이어는 감정이 격화되어 문제를 더 크게 확대시킬 수도 있다. 그럴수록 더욱 침착하고 상대방을 이해하고 설득하여 합의점을 찾는 것이 가장 중요하다. 왜냐하면 양측이 합의를 하고 에스크로 해지 지침서 (EscrowCancellation Instructions)에 서명을 해야만 에스크로가 취소될 수 있고, 그렇지 않으면 재판을 통한 법원판결에 의해서만 에스크로가 취소될수 있기 때문이다.

에스크로에 관한 상담은 아래 번호로 연락해 주시면 무료로 받을 수 있다.

office: (213)427-3600cell: (310)634-8994brian@metroescrowinc.com