바람직한 부동산 등기 소유권 형태는

<문> 요즘 부동산 가격이 많이 하락하여 부부 공동명의로구입하려고 합니다. 어떤 형태의 소유권으로 등기를 하는 것이 바람직한지 알고 싶습니다.

<답> 소유권 등기는 대표 적 으 로 세 가 지 방 법,Joint Tenancy(JT), CommunityProperty(CP), Tenancy-in-Common(TIC)을 들 수 있습니다.

JT는 반드시 부부 사이가 아니더라도 무방하며, 두 사람 이상, 여러 사람이 같이 소유할 때에도 가능한 방법입니다.

또한 소유권자 중 일부가 사망하게 되면 그 지분이 자동적으로 나머지 생존자에게 똑같이 분배되도록 되어 있습니다.

소유권자가 다른 사람의 동의 없이 자신의 소유권을 제삼자에게 양도할 수 있고, 새로이지분을 양도받은 제삼자에 해당하는 사람은 더 이상 JT가 아닌 TIC으로 존재하게 됩니다.

반면에 CP 형태의 소유권은합법적으로 결혼한 부부 사이에서만 가능하며, 동거 중이거나 사실혼 관계의 남녀 사이에서는 가능하지 않습니다. 원칙적으로 부부 중 한 사람이 혼자서 판매할 수 없으며 부부가 동시에 매매 계약서에 서명하여야만 유효합니다.

부부 중 한 사람이 사망하게되면 절반에 해당하는 배우자의 지분이 전부 생존 배우자의소유권으로 이전되는 것은 JT와 동일하나, 자산 가치 증가와매매 차익에 대한 양도소득세나 상속세, 그리고 소유권 이전후의 부동산 원가 산정에 있어서 CP 형태의 명의로 되어 있는재산은 상속세나 양도소득세대상에서 제외되며 소유권 이전 후에도 현재의 시세가 전액구입 원가로 상향조정되는 유리한 점이 있으므로, 부부 사이에서는 CP 형태의 소유권이 보다더 바람직하다 하겠습니다.

사업체 판매자 융자(Seller’s Finance) 담보 설정은

<문> 운영하던 사업체를 친지에게 양도하려고 합니다. 매매대금 전액을 일시불로 받는것보다 약 절반 정도만 현금으로 받고 나머지 절반은 10년간분할상환(오너 캐리)으로 받고자 하는데, 분할상환금 완불을보장할 수 있는 방법과 담보설정에 관하여 알고 싶습니다.

<답> 융자금액, 또는 제삼자로부터 차용한 금액에 대하여담보를 설정하는 방법은 여러가지가 있으나, 크게, 부동산 매매 때 사용하는 융자금액에 대한 신탁증서(Deed of Trust)와,사업체 등과 같이 그 밖의 동산에 설정하는 UCC 등기를 예로들 수 있습니다.

사업체 매매 때 분할상환금에 대하여 차용인으로부터 여러 가지 담보 제공을 요구할 수있습니다. 예를 들면 분할상환금에 해당하는 액수만큼 구매자의 다른 부동산에 자발적 저당을 설정할 수 있고, 부동산이위치한 해당 카운티의 등기소에 등기를 함으로써 효력이 발생합니다.

이는 우선순위에 차이는 있으나 그 해당 부동산의 매입자금융자저당 다음으로 우선순위를가질 수 있게 됩니다. 강제적 저당, 즉 재판판결에 의한 저당이나 다른 채무에 의한 저당과는달리 채무자가 파산한다 하더라도, 모기지 다음으로 지불 받을수 있는 바람직한 방법이라 하겠습니다.또 다른 방법으로는 사업체자체를 담보로 설정하는 방법이 있는데 이를 UCC-1이라고합니다.

사업체 매매 계약 때 에스크로 내용에 분할상환금에 대한UCC-1 설정을 명시하여 이를주정부의 Secretary of State에등기하면 됩니다. 일단 이를 등기하게 되면, 구매자는 귀하에대한 채무를 완불하지 않고서는 다른 사람에게 사업체를 양도할 수 없으므로 분할상환금이 완납될 때 까지는 귀하의 사업체에 대한 권리가 보장되는것입니다.

임대계약 양도는 어떤 방법으로 해야 하는지

<문> 몇 개월 전 운영하던 사업체를 팔았습니다. 사업체와더불어 임대계약도 양도하였는데 건물주에 대한 제 책임은 어떻게 되는 것인지 알고 싶습니다. 일단 에스크로를 통하면 모든 책임이 면제된다고 들었는데임대계약에 대한 것도 포함되는지 조언을 부탁드립니다.

<답> 사업체 매매 때 임대계약도 당연히 포함되게 됩니다.

그러나 주의해야 할 점은 임대계약은 사업체 매매 당사자간에 하는 것이 아니라 우선적으로 건물주가 계약 당사자라는 것입니다. 따라서 건물주의선택에 따라 사업체 매매 당사자의 권리와 의무가 결정된다하겠습니다.

임대계약을 양도하는 방식에는 세 가지 유형이 있습니다. 첫째, 가장 많이 이용되는 것이 양도(assignment)입니다. 이는 양도인이 가지고 있던 모든 임대계약 권리와 의무를 양수인에게전부 양도하는 것을 의미하며,양도인은 양수인이 계약을 위반할 경우, 건물주에 대해 이차적으로 책임을 져야 하는 보증인과 같은 의무를 지게 됩니다.

둘째, 재 임대(sublease)입니다.

이는 양도인이 임대계약의 당사자로 남아 있으면서 일정 부분을 제삼자에게 다시 임대해 주는 형태입니다.

셋째, 경개(novation)입니다.

이는 임대계약 양도 때 건물주가 양도인의 책임을 전부 면제해 주거나, 양수인과 전혀 새로운 임대계약을 체결할 경우에해당합니다.

양도인의 입장에서는 경개를선택하는 것이 모든 책임을 면제받을 수 있으나, 건물주의 입장에서는 가능한 한 양도를 선호한다고 하겠습니다.

<한태호 변호사>