■ 여러 경우의 수 꼼꼼히 비교

주택 시장이 후끈 달아올라 집을 내놓기만 하면 금세 팔리는 편이다. 게다가 오퍼를 여러 건 이상 받지 못하면 이상할 정도로 주택시장이‘핫’하다. 일부 셀러는 전혀 예상치 못한 시장의 뜨거운 반응에 처음엔 다소 의아해 하기도 한다. 그러다가 시장상황을 적응한 후부터는 바이어들로부터 쇄도한 오퍼 점검에 돌입한다. 주택경기가 한산해 집을 내놓았는데도 바이어들의 반응이 없을 때 셀러로서 그것만큼 고민스러운 일이 없다. 그러나 요즘처럼 오퍼가 여러 건 제출돼도 셀러들이 골머리를 앓기는 마찬가지다. 어떤 오퍼를 선택해야 주택거래가 중간에 취소되지 않고 무사히 마감될까 하는 계산에 머릿속이 복잡해지게 마련이다. 또 안전한 주택거래냐 아니면 높은 가격의 오퍼냐를 놓고도 여러 경우의 수를 따져봐야 한다.

■현금 오퍼

이른바 ‘캐시 오퍼’로 불리는 현금 구매 바이어들이 주택시장을 지배중이다. 특히 50만달러대 미만의 가격대에서는 이들 캐시 오퍼 바이어들이 ‘왕’처럼 군림하며 첫 주택 구입자들을 울리는 경우가 많다. 대부분의 셀러들이 캐시 오퍼는 안전하다는 생각에 모기지 대출을 낀 바이어보다 캐시 오퍼 바이어들을 선택하는 비율이 높기 때문이다.

캐시 오퍼 바이어와의 거래가 안전하다는 의미는 주택구매 계약을 체결한 뒤 중도에 취소될 확률이 낮다는 것이다. 주택거래가 취소되는 가장 이유는 크게 두 가지. 바이어가 모기지 대출을 받는데 실패했을 때와 주택 감정가가 체결된 계약가보다 낮게 나올 때다. 그러나 전액을 현금으로 지급하겠다는 바이어의 오퍼는 이 두 가지 위험성이 모두 사전에 제거되기 때문에 셀러들이 선호한다.

그렇다고 캐시 오퍼가 다 셀러 측에게 유리한 것만은 아니다. 캐시 오퍼를 써내는 바이어 중에는 실수요자보다는 투자자들의 비율이 높은데 투자자들의 가격 협상술이 뛰어나다는 점을 알아야 한다. 대부분의 투자자 바이어는 주택구매 비용을 최대한 낮춰야 구입 후 투자 수익률을 끌어올릴 수 있기 때문에 캐시 오퍼라는 당근을 제시하는 대신 셀러의 기대치 보다 낮은 금액의 오퍼를 제시하는 경우도 많다. 당초 계약기간 내에 거래를 안전하게 마감할 수 있지만 원하는 만큼의 ‘돈’을 받기도 힘들다는 것이다.

캐시 오퍼 바이어를 선택하느냐 아니면 높은 금액의 일반 바이어를 선택하느냐는 전적으로 셀러 성향에 달려 있다. 돈을 조금 못 받더라도 주택거래를 안전하게 끝내고 다른 집으로 이사 갈 계획이라면 캐시 오퍼가 유리하겠다. 그러나 다소 위험이 따르더라도 바이어의 대출자격을 철저히 검증하는 등 시간과 노력을 투자한다면 이에 대한 대가를 지불받게 된다.

■융자 사전 자격 심사서

캐시 오퍼가 아닌 경우는 어떤 형태로든 모기지 대출을 받아야 하는 경우다. 모기지 대출 조건이 포함된 오퍼는 캐시 오퍼에 비해 ‘위험요소’를 포함하고 있는 것으로 판단된다. 그러나 모기지 대출을 받아야 하는 모든 바이어가 동일한 위험요소를 지니고 있는 것으로 판단하는 것은 셀러의 실수다. 바이어의 융자 자격에 따라 모기지 대출 확률이 매우 높은 바이어가 있는 반면 대출 가능성이 희박한 바이어도 있다. 따라서 모기지 대출 조건의 오퍼를 받은 셀러는 바이어의 대출 가능성 파악에 주력해야 한다.

모기지 대출조건의 오퍼는 대개 렌더 측이 발급한 일종의 융자 사전 승인서가 첨부되는 것이 일반적이다. 융자 사전 승인서는 절차 진행과정에 따라 여러 형태로 구분되고 렌더별 심사과정에 따라서도 큰 차이를 나타낸다.

바이어의 가장 기본적인 재정상황 정보만으로 융자 가능성을 타진한 ‘사전 자격 심사서’(pre-qualification letter), 렌더별 자체 심사 프로그램을 통해 바이어의 비교적 자세한 정보를 입력한 뒤 융자 가능성을 제시한 ‘융자 사전 승인서’(pre-approval letter) 또는 ‘DU 승인서’(desktop underwriter approval) 등이 있다.

DU 승인서에는 바이어의 현금 자산내역, 크레딧 점수, 기타 부채내역 등 자세한 내용이 기입돼 셀러 측이 바이어의 융자 가능성을 검증하는데 비교적 도움이 된다.

그러나 사전 심사서와 사전 승인서에는 대개 바이어의 인적 사항과 모기지 대출 한도액 및 다운 페이먼트 금액 등의 기본적인 사항이 기재되는 경우가 많다.

이 경우 셀러 측은 리스팅 에이전트를 통해 바이어의 추가 재정정보를 확보해 철저한 검증에 나서야 한다. 서류제출을 받기 힘들다면 바이어 측 렌더에 연락해 구두로라도 융자 가능성을 가늠해야 한다. 융자가 사전 승인됐다고 하더라도 대개 가능성에 따라 ‘상·중·하’로 구분되기도 한다.

■FHA 인기 시들

2~3년 전만 해도 FHA나 VA 등 정부기관이 보증을 서주는 형태의 모기지 대출을 통한 주택구입이 많았다. 최근 들어 주택시장 상황이 셀러스 마켓으로 전환되면서 이들 정부 보증 대출의 인기가 다소 식고 있다. 정부 보증 대출의 일부 조항들이 셀러 측에게 불리하기 때문이다. 그래도 집을 팔아야 하는데 제출된 오퍼가 정부 보증 오퍼라면 내용을 자세히 확인한 뒤 수락 여부를 결정할 필요가 있다.

FHA 대출의 가장 큰 장점은 최소 3.5%의 다운페이먼트 만으로도 모기지 대출을 받을 수 있다는 것이다. 현금 보유분이 충분치 않은 첫 주택구입자 등에게 유리한 대출조건이지만 정부 보증을 받기 위해서는 주택 건물상태가 비교적 양호하게 유지되어야 한다. 만약 건물의 상태가 FHA 대출 승인 기준에 미달할 경우 바이어의 대출 승인을 위해 셀러 측이 건물 수리를 완료해야 한다. 또 일부 FHA 대출과 VA 대출은 셀러 측에게 클로징 비용의 일부를 부담하는 조건도 담고 있어 셀러 측에는 불리하게 여겨진다.

셀러 측의 비용 부담이 발생하는 이유로 대개 FHA나 VA 대출조건의 오퍼는 리스팅 가격보다 높은 가격이 제시되는 경우가 많다. 클로징 비용이나 수리비용으로 예상되는 금액만큼 더 써서 셀러의 부담을 최소화하려는 의도다.

만약 건물상태가 양호해 수리비가 낮게 나올 것으로 예상되거나 바이어의 대출 가능성이 높은 경우라면 굳이 정부 보증 대출을 포함한 오퍼를 처음부터 무시할 필요는 없다.


<준 최 객원기자>