기존 거래 은행에 서 모기지 대출을 받을 경우 일부 절 차가 간소화 되는 장점이 있다.

모기지 대출 신청과 관련 의외로 잘못 알려진 상식들이 많다. 낮은 금리의 혜택을 최대한 누리려면 모기지 대출과 관련된 올바른 지식을 알고 있어야겠다.

■ 잘못 알고 있는 모기지 관련 상식

이자율이 낮아 주택구입에 유리한 시기다. 낮은 이자율로 대출을 받게 되면 반평생으로 볼수 있는 약 30년간 절약되는 금액도 커지기 때문이다. 최근 주택구입 금액을 전부 현금으로지급하는 ‘캐시 바이어’가 많아졌다고 한다. 그래도 아직까지 모기지 대출을 통해 주택을구입해야 하는 바이어가 대부분이다. 생애 첫 주택을 구입하는 바이어는 처음 접하게 되는모기지 대출 용어들이 다소 생소해 이해에 어려움을 겪기도 한다. 재 구입 바이어들 역시 모기지 대출과 관련, 잘못 알고 있던 상식들로 본의 아닌 혼란을 겪을 수도 있다. 모기지 대출과 관련, 흔히 잘못 알고 있는 상식들에 대해 알아본다.

◇이자율이 전부?

이자율이 모기지 비용 전부를 대변한다고생각하면 오산이다. 흔히 모기지 대출 때 부과되는 이자비용이 전부라고 생각하는데 실제로는 ‘APR’ (Annual Percentage Rate)로 불리는비율을 모기지 비용으로 보는 게 정확하다. 모기지 대출 때에는 이자율뿐만 아니라 대출 수수료, 모기지 보험료 등의 부대비용이 발생하는데 APR은 모든 비용을 포함한 비율이다.

따라서 은행별 이자율을 비교할 때 단순히이자율만 비교하는 것보다 은행간 APR을 비교하는 것이 실제로 발생하게 될 비용을 알아보는데 더 도움이 된다. APR에는 주택 소유주 보험료는 포함되지 않는다.

◇이자율은 하루 한 번 발표?

많은 대출자들은 모기지 이자율이 하루에한 번 또는 일주일 한 번 발표된다고 생각하지만 그렇지 않다. 이자율은 주식시장에서 주가가 시시각각 변동하듯 하루에도 수차례씩 바뀐다. 심지어 이자율 등락폭이 하루 만에 꽤큰 차이로 벌어지기도 한다.

이는 기준 금리의 변동에 따른 이유도 있지만 은행별로 자체적인 이자율 선정기준이 다른 이유가 더 크다. 모기지 대출 은행을 고른다면 은행별 이자율을 비교하는 것도 중요하지만 가능하면 수시로 이자율을 문의하는 방법도 유리한 이자율을 선택 때 추천된다.

◇주택 감정, 크레딧 리포트 비용은 법정금액?

모기지 대출 신청 때 발생하는 비용에 주택감정 비용과 크레딧 리포트 발급 비용 등도 포함된다. 전체 비용 중 큰 부분을 차지하는 것은아니지만 일부 대출자는 관련 규정에 따라 은행들이 동일한 비용을 적용해야 한다고 잘못알고 있다. 주택 감정 비용과 크레딧 리포트 발급 비용과 관련, 법으로 규정된 비용은 없다.

은행이 자체적으로 산정한 비용이 대출자에게 적용되는 경우가 일반적이다. 그러나 대부분은행들은 경쟁력을 갖추기 위해 비용을 가능한 낮추려는 편이다. 반대로 법으로 정해진 비용 상한선이 없기 때문에 일부 은행은 터무니없이 높은 금액을 부과할 수도 있기 때문에 은행별 비용을 반드시 비교한 뒤 결정한다.

◇사전 승인 은행에서 반드시 대출받아야?

모기지 대출 때 거의 대부분 ‘사전 승인’(pre-approval) 절차를 거친다. 주택구입에 필요한 오퍼 제출 때에도 사전 승인서가 첨부되기때문에 융자 사전 승인 과정이 반드시 진행된다. 사전 승인은 모기지 대출 신청자의 재정상태를 바탕으로 대출 가능 한도액을 사전에 알아보는 과정이다.

대부분 사전승인을 발급해준 은행을 통해최종적으로 융자를 발급 받지만반드시 그럴 필요는 없다. 사전 승인을 해준 은행에서 최종 승인이 거절되기도 하고 더 좋은 융자조건을 제시하는 은행이 있다면 마다할 필요가 없기 때문이다.

◇거래은행에서 대출받으면 유리?

체킹계좌나 세이빙 계좌 등을 개설한 은행을 통해 모기지 대출을 받으면 좋은 조건을 받을 수 있다고도 생각하는데 그럴 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다. 우선 좋은 점은 기존 은행과 오랜 기간 거래를 해왔고 또 좋은 거래기록을 유지하고 있다면 모기지 대출 신청 때몇 가지 절차가 생략되거나 간소화될 수 있어비교적 빠른 절차가 기대된다.

예를 들어 자산 증명 등의 절차는 이미 은행측이 보유하고 있기 때문에 별도로 진행될 필요가 없다. 그러나 이자율과 수수료 비용 등은거래 은행이라고 해서 반드시 유리한 조건이제시되는 것은 아니다. 대출 신청자의 재정 상황과 시중 금리 등에 따라 정해지기 때문에 기존 거래은행을 포함, 여러 은행들의 이자율과비용을 비교하는 것이 좋다.

◇부부 크레딧 점수 동일하게 적용?

부부가 모기지 대출을 신청하게 되면 두 배우자의 크레딧 리포트가 모두 요구된다. 그러나 어느 배우자의 크레딧 점수가 적용되는 지,아니면 둘 다 동일하게 적용되는지 등에 대해서는 잘 알려진 바가 없다. 대출자의 입장에서는 배우자 중 높은 크레딧 점수를 보유한 배우자의 크레딧 기록이 적용되면 좋겠지만 그렇지않은 것이 일반적이다.

모기지 대출 때 대개 익스페리안, 에퀴팩스,트랜스 유니온 등 3대 개인 신용평가 기관이발급하는 크레딧 리포트를 발급해 은행 측이검토하게 된다. 배우자 별로 3대 기관의 리포를발급 받은 뒤 우선 중간수준의 점수를 제외한다. 그리고 나머지 점수 중 낮은 점수를 이자율결정 때 활용하기 때문에 배우자 중 낮은 크레딧 점수가 모기지 대출 금리에 더 영향을 미치다.

따라서 배우자 간 크레딧 점수 차이가 크다면 낮은 점수를 보유한 배우자의 크레딧 기록을 다른 배우자 수준과 비슷하게 개선시킨 뒤모기지 대출을 신청해야 고금리 적용을 막을수 있다.

◇재융자는 1년에 한 번뿐?

일부 주택 소유주는 재융자는 1년에 한 번밖에 할 수 없다고 생각하기도 한다. 이자율이1년 내에 큰 폭으로 떨어져도 잘못된 상식으로재융자 기회를 놓치기도 한다.

그러나 패니매나 프레디맥 등 국영 모기지기관이 보증한 모기지는 재융자 횟수 제한이없다. 따라서 이득이 된다고 판단되면 1년에도여러 차례 재융자에 나설 수 있다. 실제로 최근 모기지 금리가 매우 낮은 수준을 장기간 유지하면서 이처럼 단기간 내 재융자를 수차례실시한 대출자들이 늘었다.

재융자의 판단 기준은 재융자를 통해 절약되는 모기지 페이먼트 금액과 재융자 후 예상되는 거주기간 등이 되어야 한다. 또 일부 모기지 대출조건 중 조기상환에 따른 벌금규정이있기 때문에 이 부분도 재융자 신청 전 확인해야 한다. <준 최 객 원 기 자 >