주택매물 정보 웹사이트인 MLS에 등록되지 않고 팔리는 매물을‘포켓 리스팅’이라고 한다. 불특정 다수의 바이어에게 홍보하는 대신 특정 바이어에게만 매물 정보를 알려 거래를 시도하는 리스팅이다.

쥐도 새도 모르게 팔리는 매물이 있다. 주택시장에 매물로 나온 지도 몰랐는데 어느 날 새 주인이라며 인사하러 올 때 집이 팔린 사실을 알게 된다. 대부분의 주택매물은 부동산 에이전트 간의 정보교환 웹사이트인‘리스팅 서비스’(MLS)에 올라와‘매물 신고식’ 치르는 것이 일반적이다. 그러나 MLS에 매물 정보를 올리지 않고 관심 있는 바이어들만을 대상으로 직접 매매하는 매물이 있다. 이른바‘장외 매물’(off-market listing) 또는‘포켓 리스팅’(pocket listing)이라고 불리는 매물들이다. 전통적으로 프라이버시가 생명인 연예인이나 부호들이 집을 사고팔 때 자주 사용하던 방법이지만 최근 주택시장이 일부 과열양상을 나타내면서 50만달러 미만대의 주택 매물에서도 포켓 리스팅을 통해 집을 팔고 싶어 하는 셀러가 늘고 있다.

■ ‘포켓 리스팅’(Pocket Listing)

포켓 리스팅은 부동산 에이전트 간의 공식 매물 웹사이트인 MLS에 등록되지 않은 매물을 의미하지만 부동산 중개인협회가 인정하는 공식 용어는 아니다.

주택 소유주가 판매를 원하기 때문에 MLS에 올리지 않고 관심 있을 것으로 예상되는 바이어들이나 바이어들의 에이전트들에게 직접 홍보되는 매물이다.

일반 매물은 MLS에 등록되자마자 다음날 아침부터 바이어나 에이전트로 보이는 방문객으로 집 앞이 부적대기 일쑤다. 이같은 번거로움을 피하려는 것이 포켓 리스팅의 가장 큰 목적이다.

특히 요즘처럼 매물이 절대 부족한 시기에는 셀러에게 프라이버시가 보장되기 어렵다. 매물이 나오기만을 기다렸다가 바이어들이 ‘벌떼’처럼 몰려드는 것이 흔한 광경이다. 따라서 프라이버시를 보장 받으며 집을 팔고 싶을 때 포켓 리스팅 수단이 주로 활용된다. 주택시장이 불경기일 때는 포켓 리스팅을 통한 주택판매가 쉽지 않지만 주택 수요가 높을 때는 포켓 리스팅을 통한 주택판매가 그다지 어렵지 않다.

■프라이버시 외에도 여러 목적

포켓 리스팅은 프라이버시 보장을 받고 싶어 하는 연예인이나 부호들이 집을 팔 때 주로 사용하던 방법이다. 최근에는 TV 리얼리티 쇼 스타 킴 카다시안과 힙합 래퍼 칸예 웨스트가 합치기 위한 목적으로 각자의 집을 MLS에 올리지 않고 포켓 리스팅을 통해 팔려고 한다는 소문이 가십 매체에 떠돌기도 했다. 프라이버시 보장을 받고 싶은 층은 연예인뿐만 아니다.

이혼소송을 진행 중이거나 사랑하는 가족이 갑자기 사망해 집을 팔아야 하는 경우 또는 갓 출산해 경황이 없을 때도 포켓 리스팅을 통한 주택판매가 사용되기도 한다. 이혼 사실 등 사생활을 알리고 싶지 않고 반대로 이를 인정해 주는 바이어들에게만 집을 팔고 싶어 할 때다. 때로는 기업 고위층이 회사 측이 주택매매 사실을 알기 원하지 않을 때 포켓 리스팅이 사용되기도 한다.

그러나 최근에는 진정한 프라이버시 목적이 아닌 포켓 리스팅이 늘고 있다. 주택시장에 바이어가 넘쳐나기 시작하면서 나타난 현상으로 집을 보여주는 등의 번거로움을 최대한 피해 적절한 구입조건을 갖춘 바이어들만을 대상으로 주택매매를 타진하려는 셀러가 늘고 있다.

포켓 리스팅의 가격대도 보편화되는 추세다. 업계에 따르면 고급 주택 리스팅에만 적용되는 것으로 알려졌던 포켓 리스팅에 대한 문의가 최근에는 50만달러 미만, 심지어 20만달러대 셀러들로부터 이어지고 있는 것으로 알려졌다.

■불법 아니지만 불법화될 가능성 커

‘가주 부동산중개인협회’(CAR) 측은 최근 부동산 중개업체 관리자급에게 이메일 서한을 통해 포켓 리스팅 관련 주의사항을 전달했다.

돈 파우트 협회장 명의로 된 이메일에 따르면 포켓 리스팅 행위는 불법은 아니지만 적절한 절차를 밟지 않게 되면 불법행위로 간주될 가능성이 높아 주의가 필요하다는 내용이다.

협회에 따르면 에이전트가 셀러 측으로부터 리스팅 권한을 받았으나 MLS에 등록하지 않은 리스팅을 장외 매물 또는 포켓 리스팅으로 규정된다.

MLS에 리스팅을 올리지 않을 경우 MLS에 소속된 에이전트들에게 매물을 홍보할 기회를 놓치게 되는 불리함이 있음을 강조하며 자칫 불법행위로 간주될 수 있다며 협회는 에이전트들의 주의를 요구했다.

포켓 리스팅을 받은 에이전트가 셀러 측에 포켓 리스팅에 따른 혜택 및 불이익을 적절히 공개하지 못했을 때 불법화되기 쉽고 소비자 보호법 관련 규정을 준수하기 쉽지 않기 때문에 에이전트의 의도와 상관없이 불법행위화 될 수 있다는 주의다.

포켓 리스팅을 받은 에이전트는 바이어를 직접 찾아 ‘듀얼 에이전트’를 통한 수수료 수익 극대화 유혹에 빠지기 쉬운데 이때 문제가 발생하는 경우가 많다.

■포켓 리스팅 대체 수단

그렇다면 불법행위로 변질되기 쉬운 포켓 리스팅을 피하면서도 프라이버시를 보호받아 집을 팔 수 있는 방법은 없을까? 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 셀러로부터 리스팅 계약서 서명을 받은 뒤 공식 리스팅을 받았다면 MLS에 매물을 등록하면서 주소를 비공개로 하는 방법이 있다. 주소를 전부 공개할 때에 비해 방문객들의 무분별한 방문을 방지하는 등 프라이버시를 어느 정도 보장받을 수 있다.

또 MLS 규정에 따르면 매물사진을 한 장 이상 올려야 하는데 주택 실내를 공개하기를 꺼린다면 외관사진 한 장만 업로드해 사생활 유출을 막을 수 있겠다. 바이어들의 대출조건 기준을 강화해 대출자격이 검증된 바이어들에게만 집을 보여주는 것도 사생활을 보호 받으며 집을 팔 수 있는 방법 중 하나다.

■바이어, 포켓 리스팅 찾기 쉽지 않아

요즘처럼 매물 찾기 힘든 시기에는 포켓 리스팅을 갖고 있는 에이전트들이 크게 대접을 받는다. 포켓 리스팅을 확보하면 다른 바이어들과 출혈경쟁을 피해 비교적 수월하게 주택을 구입할 수 있기 때문이다. 바이어가 포켓 리스팅을 찾는 유일한 방법은 전적으로 에이전트의 능력에 달려 있다.

에이전트가 지역 전문가로 협력 에이전트나 과거 주택매매를 도왔던 주택 소유주들과 활발한 네트워킹을 하는 경우 포켓 리스팅 가능성이 높은 주택에 대한 정보에도 정통하다.

또 최근에는 부동산 중개업체 내부에서 리스팅으로 나올 것으로 확실시되는 경우 내부 에이전트들에게 주택시장에 내놓기 전 미리 리스팅 정보를 배포하기도 한다. 이같은 내부 리스팅을 확보해도 과열경쟁에 앞서 매물을 구입할 수 있는 지름길이다.