주택거래 때 주택상태에 대한 공개의무가 강조되는 추세다. 이에 따라 주택 항목별로 상태 공개서가 다양 한데 셀러는 솔직히 기입하고 바이어는 꼼꼼히 검토해야 분쟁을 막을 수 있다.< A P>

■주택 계약서류 알고 서명하자가주를 비롯한 대부분 주에서 주택거래 때 셀러 측의 주택정보 공개 의무를 강화하는 추세다. 주택거래 때 가장 민감한 부분이 주택거래 가격인데 이후 시세에 영향을 미칠만한 사실을 셀러 측이 알고 있다면 이를 반드시 서면을 통해 바이어 측에 공개해야 한다는 것이 주 내용이다. 주로 주택상태와 관련된 사항들이 주를 이루고 있고 과거에 훼손이 발생했거나 이를 수리한 사실을 셀러가 알고 있으면 반드시 바이어 측에 주택거래 중 통보해야 한다. 만약 셀러가 시세에 영향을 줄 만한 사실을 고의로 은폐하거나 또 비고의적으로 빠뜨렸다 하더라도 바이어가 구입 후 파악하게 되면 법적 분쟁으로 번질 가능성이 매우 높다. 공정한 주택거래를 유도하고 바이어 측의 피해를 최대한 방지하기 위해주택 정보 공개의무는 갈수록 강화되는 추세다. 주요 주택 정보 공개관련 서류와 기타 서류의 내용을소개한다.


◇부동산 양도 공개서(Real Estate TransferDisclosure Statement

택거래 때 셀러가 의무적으로 기재해 바이어 측에 전달해야 하는 주택 정보 공개서로부동산 양도 공개서가 있다. 영어 이니셜을 따흔히 ‘TDS’로 불리는 이 공개서는 총 3페이지로 셀러가 팔려고 하는 주택에 대해 알고 있는사항을 비교적 자세히 기입하도록 작성되어 있다. 하지만 공개된 사항을 셀러나 에이전트가보증할 필요는 없고 바이어 측의 주택구매 결정에 참고하도록 하기 위한 것이 공개서의 주목적이다.

셀러가 공개하는 사항 중에는 우선 주택시설과 관련된 항목이 있다. 거주에 필수적으로여겨지는 각종 주방시설, 워터히터, 냉난방 시설, 상하수도 시설, 개스시설로부터 부대시설로볼 수 있는 수영장, 차고, 알람 시스템, 바비큐시설, 패티오 등의 시설 유무를 우선 기재해야한다. 주택 시설관련 항목 하단 부분에는 만약주택에 설치된 시설 중 오작동 되는 시설이 있을 경우 사실을 밝혀야 하고 자세한 내용을 첨부토록 되어 있다.

이어 2페이지 상단 부분에는 주택 구조물과관련된 훼손 또는 결함 여부를 밝히는 항목이시작된다.

이 항목에서 셀러가 해당 구조물의 결함 또는 오작동 여부를 알고 있는지를 묻는데 ‘예’‘아니오’로 답변하고‘ 예’에 해당하는 구조물에대해서는 역시 추가 설명을 첨부해야 한다. 셀러가 알고 있는 훼손여부를 밝혀야 하는 구조물로는 실내외벽, 천장, 바닥재, 단열재, 지붕, 창문, 출입문, 지반, 실외 차량 진입로, 담, 전기 설비, 상하수도 시설, 기타 구조물 등이다.

이밖에도 주택 시세에 영항을 줄만한 외부요인을 셀러가 알고 있는 지를 묻는 항목도 있다. 이 항목에서는 주택에 환경오염 의심 물질이 존재하는 지, 이웃과 공동 사용하는 시설이있는 지, 적절한 허가 없이 실시된 증개축 공사가 있었는 지, 자연재해에 따른 피해가 있었는지, 이웃의 소음 문제가 있는 지 등에 대한 질문들로 역시‘ 예’‘ 아니오’로 답변하고‘ 예’ 항목은 추가 설명이 요구된다. 이 공개서는 셀러가 기입해 서명한 뒤 양측 에이전트와 바이어가 서명하도록 되어 있다.

◇주택 관련 질의서(Seller PropertyQuestionnaire)

‘부동산 양도 공개서’ (TDS)와 유사한 정보공개서지만 주로 시세에 영향을 미칠 만한 주택 외부 요인과 관련, 셀러에게 질의하는 형태의 공개서로 줄여서‘ SPQ’로 흔히 불린다. TDS는 규정에 의해 주택 거래 때 반드시 첨부해야하는 공개서지만 이 질의서는 의무 공개서는아니다. 그러나 가주 주택거래 때 거의 대부분의 바이어가 셀러 측에 질의서 제공을 요청하는 것이 관행처럼 자리 잡았다. SPQ 역시 셀러가 이미 알고 있는 사항을‘ 예’‘ 아니오’로 답변해야 하는 질문이 대부분이지만 TDS의 질문사항과는 약간 차이를 보이고 있고 바이어가질의서 답변내용을 바탕으로 주택 구매 결정을 참고하도록 하는 목적 동일하다.

질문사항은 정부 규정, 과거 수리 및 개조,건물 구조 및 설비, 자연재해에 따른 보험 청구,수해와 이에 따른 곰팡이 문제, 애완동물 여부, 주택 경계, 조경 및 수영장, 콘도나 타운 하우스 등 공동 주택단지, 주택 소유권, 이웃관련사항, 정부 개발계획, 및 기타 사항 등 13개 항목으로 비교적 자세히 구분된다.

정부 규정과 관련된 질문 항목에서는 과거 3년 내에 거주자가 주택에서 사망한 사실이 있는 지, 공장 지대나 교도소(군부대) 시설과 인접해 있는 지, 과거 5년 사이 주택 건물 보험을청구한 사실이 있는 지, 필로폰 등 마약류로 인한 오염으로 정부로부터 시정명령을 받았는 지등이 주요 질문사항이다.

◇부동산 중개인 외관 검사 공개서(AgentVisual Inspection Disclosure)

최근에는 셀러뿐만 아니라 에이전트에 의한주택상태 공개서까지 추가될 정도로 바이어보호가 강화되는 추세다.‘ AVID’로 줄여서 불리는 공개서는 리스팅 에이전트는 물론 바이어에이전트도 기재해 셀러 및 바이어 양측에 전달해야 한다. 다만 에이전트가 주택에 거주 사실이 없기 때문에 눈으로 식별 가능하거나 접근 가능한 부분에 대한 상태만 공개하도록 제한된다. 이와 관련 에이전트는 지붕에 올라가거나, 실내가구를 이동시키거나, 또는 가전제품을작동시켜 가면서까지 상태를 확인할 의무는 없다고 명시하고 있다.

그러나 에이전트는 외관을 점검한 일시를 기재하고 주택 장소별로 눈에 띄는 이상 여부를기재해야 한다. 에이전트가 외관 점검을 실시해야 하는 장소들로는 주택 입구, 거실, 다이닝룸, 주방, 복도 및 계단, 각 침실, 각 욕실, 거라지 등 차고 시설, 정원 등이다.

◇기타 공개서
◆납 성분 페인트 공개서

1978년 이전에 지어진 주택의 경우 ‘납’(lead) 성분이 포함된 페인트가 사용됐을 수가있음을 바이어 측에 알리는 공개서다. 따라서78년 이전 건축된 주택을 구입하는 바이어들이 주의 깊게 검토해야 할 공개서다. 납 성분은아동 발달 장애나 신경계 장애 등 인체에 치명적인 장애를 일으키는 유해한 물질로 78년 이후 관련 성분 페인트 사용이 전면 금지됐다. 78년 이전에 지어진 주택을 파는 셀러의 경우 납성분 페인트가 사용된 사실을 알고 있거나 전주인으로부터 관련 서류를 전달 받았을 경우이를 기재하고 바이어 측에 공개할 의무가 있다.

◆워터 히티 및 화재경보기 설치 규정 안내서

가주에서는 주택 판매 전 셀러가 주 규정에맞게 워터히터 및 화재경보기를 설치토록 의무화하고 있다. 셀러는 워터히터가 지진 등 자연재해 발생 때 벽이나 지면으로부터 분리돼 더큰 인명 피해가 발생하지 않도록 규정에 맞게설치 및 부착토록 하는 의무사항이 안내서에실려 있다.

만약 규정에 맞게 설치되어 있지 않다면 에스크로를 마감 전까지 적절히 조치해야 한다는 것이 주 내용. 가주 규정에 따라 1986년 이후 지어진 주택의 경우 정상적으로 작동하는화재경보기를 설치해야 하고 주택매매 때 셀러는 에스크로 마감 전까지 이를 바이어 측에 보증한다는 내용도 안내서에 함께 실려 있다.

◆자연재해 공개서

‘가주부동산중개인협회’ (CAR)가 작성한 자연재해 공개서가 있지만 셀러 측의 공개 내용이 신뢰할 만한 수준이 되지 않기 때문에 외부업체를 통한 보고서로 대체하는 것이 일반적이다.

보고서에는 주택이 위치한 지역의 자연재해발생 여부 및 가능성 등에 대한 구체적인 내용을 담고 있다. 가주의 경우 지진대 인접 지역과 관련된 내용이 주 관심사이며 이밖에도 홍수나 산불 발생 가능성이 높은 지역인 지 등에대한 내용 등도 포함된다.


<준 최 객 원 기 자 >