■ 부동산 전문가 조언 요령

일반인들 사이에서도 플리핑에 대한 관심이 높아지고 있다. 그러나 누구나 플리핑을 통해 이익을 챙기는 것은 아니다. 특히 주택가격이 상승세여서 플리핑을 통한 수익률은 낮아지는 추세다. 가능한 싸게 구입해서 높은 가격에 되팔아야 하는 것이 플리핑의 정석인데 집값이 오르면서 수익 극대화 실현이 힘들어졌기 때문이다. 또 매물이 갑자기 줄어드는 바람에‘플리핑용’ 매물 찾기에 혈안이 된 투자자들 사이에서도 경쟁이 치열하다. 그래도 플리핑을 꿈꾸는 초보 투자자들은 여전히 증가세다. 플리핑을 통해 목돈 마련을 꿈꾸는 초보 플리퍼들을 위한 요령을 소개한다.

■직접 셀러 찾아 나서야

일반 주택 구입자들 사이에서 매물 찾기가 힘들다는 하소연이 터져 나오는데 플리퍼들도 같은 속병을 앓고 있다. 불과 1~2년 전만 해도 플리핑용으로 적합한 차압매물이 주택시장에 넘쳤으나 최근에는 자취를 쏙 감췄기 때문이다. 게다가 주택가격마저 슬금슬금 오르면서 플리퍼들 역시 급해지기는 마찬가지다. 과거 대부분의 매물이 리스팅 서비스인 MLS에 등록됐으나 이제는 MLS에 올라온 매물만으로는 플리핑에 나서기 힘들다는 판단을 가진 플리퍼들도 많다.

플리퍼들 사이에서도 이제 초적극적인 자세를 가지지 않으면 성공할 수 없다는 인식이 많다. 특히 매물 검색 때 적극적인 전략 없이는 살아남기 힘들다. 매물부족 시대에 경쟁을 피해 매물을 찾기 위해 이제는 집주인의 문을 직접 두드리는 플리퍼가 늘었다. 투자 적합지역의 주택 중 모기지 대출비율이 높아 재정적 어려움을 겪을 것으로 예상되는 주택을 대상으로 직접 우편을 발송, 주택판매 의사를 문의하는 방식이다.

일부 플리퍼는 모기지 연체 주택이 차압 매물화 되기 직전 단계인 경매를 통해 플리핑용 매물을 구입하기도 하지만 집 상태를 직접 확인하지 않고 구입해야 하는 등 여러 위험이 있어 초보 플리퍼에게는 적합하지 않다.

■판매 시기와 수익률 예측

플리핑용 주택은 구입 후 얼마나 짧은 기간에 되팔 수 있느냐가 수익률을 좌우한다. 판매 시기가 지연될수록 주택 보유에 따른 비용이 눈덩이처럼 불어나기 때문이다. 보유 비용으로는 재산세, 주택 건물 보험료, 정원 관리비 등이 있고 ‘주택소유주협회’(HOA)가 있다면 매달 납부해야 하는 이 비용도 추가시켜야 한다. 과거에는 주택 구입 후 별다른 수리 없이 바로 내놔도 팔리는 경우가 많았으나 이제 그런 일을 기대하기 힘들다.

최근에는 주택 구입 후 적어도 4~6개월 후쯤 되어야 판매가 가능한 경우가 일반적이다. 플리퍼들의 구입 대상이 되는 저렴한 매물이 주로 차압 매물 등으로 건물 상태가 좋지 않아 비교적 큰 규모의 수리가 필요한 경우가 많기 때문이다.
따라서 주택 구입 후 예상되는 판매시기를 예측해 이 기간 소요될 비용을 미리 검토해야 한다. 전문가들에 따르면 플리핑을 통해 약 15% 정도의 수익률을 올리면 성공적인 플리핑으로 볼 수 있다. 예상되는 판매가격, 판매시기, 소요비용 등을 약 15% 대 수익률에 맞춰 플리핑에 나서도록 시도한다.

■가격 산정

플리핑의 성공은 구입한 주택을 얼마에 팔 수 있느냐에 달려 있다. 이를 위해서는 투자 지역의 주택 시세 분석이 중요하고 해당 매물을 팔 때 적절한 가격을 산정하는 작업도 중요하다. 그러나 초보 투자자들에게 적절한 리스팅 가격을 산정하는 작업이 그리 쉬운 절차는 아니다. 최근 인터넷상의 많은 부동산 관련 웹사이트에서도 시세 정보를 제공하지만 해당 지역에 대한 평균 시세 정보만 다룰 뿐 ‘매물 대 매물’ 방식의 시세 정보는 접하기 힘들다.

적절한 시세를 구하기 위해서는 인근에서 가장 최근 매매된 주택 중 비슷한 건물 조건을 갖춘 매물 정보를 구해서 비교해야 한다. 리스팅을 맡길 에이전트가 있다면 에이전트를 통해 최근 매매된 매물 정보를 요청하거나 시세 의견을 문의토록 한다. 더 정확한 시세를 알고 싶다면 비용이 들더라도 전문 주택 감정사를 통해 감정가를 의뢰토록 한다. 비용은 대략 150~200달러 정도지만 전문적인 시세를 바탕으로 리스팅 가격을 정한다면 판매시기를 앞당겨 비용 지출을 줄이는데 효과적이다.


<준 최 객원기자>