■ 매물난 속 내집 마련 요령

집 찾기가‘하늘의 별 따기’다. 지난해 하반기 돌연 나타난‘매물품귀’ 현상 때문이다. 주택구입 능력을 갖추고 있어도 매물이 없어 집을 못 사는 실정이다. 연말부터 부지런히 집을 보러 다녀도‘현금사정’이 나은 바이어들에게 매번 고배를 마시는 바이어가 많다. 올해 안으로 매물량이 바닥을 찍고 반등할 것이라는 전망이지만 여름철 성수기까지는 집을 찾는 일이 쉽지 않아 보인다. 올해 안에 주택을 꼭 구입할 계획이라면 집 보고 오퍼 제출하는 일반적인 전략으론 힘들다. 주택시장에 새로 나오는 매물만 좇다보면 구입경쟁에서 번번이 실패할 확률이 높다. 100% 마음에 들지 않아도 나온 지 조금 오래된 매물을 공략하면 살벌한 구입경쟁을 피할 수도 있다. 매물 부족 때 매물 찾기 요령을 알아본다.

■ ‘기한’ 지난 리스팅

식료품에 유통기한이 있듯이 주택 리스팅에도 기한이 있다. 리스팅 에이전트에게 일정기간 주택매매를 위임하는 기간이다.

지역에 따라 기간에 차이가 있지만 대개 3~6개월 정도가 일반적인 리스팅 기간이다. 이 기간 리스팅 에이전트는 매물을 시장에 내놓고 바이어들 찾는데 전력한다.

만약 리스팅 기간에 매물이 팔리지 않으면 매물은 자연스럽게 주택시장에서 거둬들여진다. 일부 셀러는 다른 리스팅 에이전트와 재계약을 맺고 다시 집을 내놓기도 하지만 바로 내놓는 경우는 그리 흔하지 않다. 리스팅 기간 팔리지 않은 매물을 기한이 지난 매물로 볼 수 있다.

대부분의 부동산 에이전트는 MLS를 통해 ‘기한’이 지난 매물 정보를 구할 수 있다. 주택 시장에서는 모습을 감췄지만 셀러가 한 때 팔 의사가 있던 매물들이다. 리스팅 가격이 시세보다 너무 높았던 것이 매물이 팔리지 않은 가장 흔한 원인이다. 기한이 지난 매물의 셀러들에게 접근해 집을 다시 팔 의사가 있는지 확인하면 의외로 긍정적인 반응을 얻기도 한다.

담당 에이전트를 통해 집을 팔지 못한 셀러들에게 편지를 보낼 것을 요청한다. 바이어가 주택구입 능력을 갖추고 있음을 강조하면서 셀러를 다시 주택매매 테이블로 끌어내도록 노력한다.

기한이 지난 매물의 셀러 외에도 리스팅 기간이 만료되기 전 ‘리스팅을 철회’(Withdrawn)한 셀러들의 매물도 연락 대상에 포함시킨다.

■임대로 나온 주택

임대용으로 나온 매물의 소유주에게 주택판매 의사가 있는지 알아보는 것도 구입경쟁을 피해 매물을 찾을 수 있는 방법이다.

최근에 임대용으로 나오는 매물은 대부분 투자자가 구입한 뒤 임대주택으로 전환하는 경우가 대부분이지만 기타 이유도 많다. 주택 소유주가 타주로 전근 발령을 받았거나 갑작스런 이혼, 발병 등의 이유로 주택을 처분해야 하지만 시세가 워낙 떨어져 팔지 못해 임대로 내놓은 경우다.

만약 2~3년 전 이런 사유로 나온 주택이라면 최근 주택가격 상승으로 집을 다시 팔 수 있는 경우가 늘었다.

임대로 나온 주택이 있다면 우선 가서 확인해 보고 마음에 들 경우 집주인에게 집을 팔 의사가 있는지 문의해 본다.

만약 당장 팔 의사가 없다면 우선 임대로 들어가 살면서 일정기간 후 주택을 구입하는 ‘리스옵션’(lease option)을 집주인과 상의한다. ‘렌트 투 오운’(rent-to-own)이라고도 불리는데 바이어가 구입을 희망하는 주택을 일정기간 임대한 후, 계약기간이 만료되면 해당 바이어에게 주택을 구입할 수 있는 권리가 우선적으로 주어지는 계약 방식이다.

계약이 체결되면 우선 재정난에 처한 주택 소유주들은 임대계약 기간에 주택융자 상환에 대한 부담을 덜 수 있고 미래의 바이어를 미리 확보할 수 있어 좋다.
바이어는 구입을 희망하는 주택에 미리 거주해 봄으로써 해당 주택과 동네 사정에 대해 좀 더 자세히 알아볼 수 있는 기회를 얻는다. 또 임대기간에 렌트비의 일부를 다운 페이먼트로 적립할 수 있는 등의 장점도 있다.

리스 옵션에 따른 혜택은 바이어에게 더 크다. 바이어가 얻는 가장 큰 혜택은 다운 페이먼트 금액을 마련할 수 있다는 것과 크레딧 점수를 높일 수 있다는 것이다. 대개 리스옵션 계약은 바이어가 임대료 외에도 주택 시세의 일정 부분을 계약금으로 납부하고 이에 렌트 프리미엄을 내는 형식으로 체결된다.

■시세보다 비싼 리스팅

집이 팔리지 않는 가장 큰 이유는 시세보다 높게 내놓은 때문이다. 주택 거래가 늘고 있지만 시세를 외면한 리스팅은 주택시장에서 여전히 차가운 반응을 받기 쉽다.

리스팅이 팔리지 않은 채로 수개월씩 지나면 결국 건물조건이 아무리 좋아도 점점 팔기는 힘들어진다. 시세보다 높게 나와 팔리지 않고 있는 리스팅을 공략하는 것도 매물부족 시대에서 주택을 구입할 수 있는 요령 중 하나다.

에이전트에게 최근 3~6개월 사이 매매된 주택시세 정보를 의뢰해 검토한 뒤 현재 시세보다 높게 나온 매물 리스트들을 추려낸다.

이때 주의할 점은 리스팅이 장기간 팔리지 않으면 대부분의 셀러가 가격 인하를 고려하는데 셀러가 가격을 내리기 전에 접촉해야 한다는 것. 셀러가 리스팅 가격을 일단 내리게 되면 다른 바이어들의 주목을 받게 돼 구입경쟁이 다시 일어나기 쉽기 때문이다.

■ ‘포켓 리스팅’(Pocket Listing)

일부 셀러는 집을 팔기를 원하면서도 주택시장에 내놓기보다는 개인적으로 팔기를 원한다.

특히 고가 주택시장에서 이같은 셀러가 많은데 MLS를 아무리 뒤져도 찾아볼 수 없는 리스팅들이다. 말 그래도 주머니에 넣고 있다가 판다고 해서 ‘포켓 리스팅’이라고도 불리는데 포켓 리스팅을 확보하면 다른 바이어와 전혀 경쟁할 필요 없이 주택을 구입할 수 있다.

포켓 리스팅을 접하는 길은 전적으로 에이전트의 능력에 달려 있다. 에이전트가 지역 내 다른 에이전트나 주택 소유주들과 활발한 네트워킹을 하는 경우 포켓 리스팅을 보유할 가능성도 높다.

또 최근에는 부동산 중개업체 내에서 리스팅으로 나올 것으로 확실시되는 경우 내부 에이전트들에게 주택시장에 내놓기 수일 내지 수주 전 미리 리스팅 정보를 배포하기도 한다. 이같은 내부 리스팅을 확보해도 과열경쟁에 앞서 매물을 구입할 수 있는 지름길이다.

<준 최 객원기자>