낮은 모기지 금리로 재융자에 대한 관심이 높다. 실제로 주변에서 재융자를 통해 모기지 페이먼트를 낮춘 사례도 쉽게 찾아볼 수 있다.일부 대출자들은 모기지 금리가 계속 떨어지자 단기간에 걸쳐 여러 차례 재융자에 나서기도 한다. 재융자의 가장 큰 목적은 현재 적용중인 대출 조건보다 유리한 조건으로 변경하는 것이다. 모기지 페이먼트를 낮추기 위한 재융자도 있고 대출상환 기간을 단축하려는 재융자도 크게 늘고 있다. 이처럼 자신에게 적합한 목적의 재융자에 나서야 재융자에 따른 혜택도 커진다.

■서류 준비
재융자 신청 전 첫 번째 준비단계는 재융자 신청에 필요한 서류점검이다. 가장 먼저 눈 여겨 봐야 할 서류는 기존의 모기지 페이먼트 고지서. 고지서상에 명시된 이자율과 대출금 잔액, 상환기간, 페이먼트 금액 등이 점검 대상이다. 보다 나은 조건을 받으려는 것이 재융자의 목적이므로 현재 적용되고 있는 모기지 대출 조건을 점검해야 한다. 고지서를 별도로 보관하고 있지 않다면 렌더에 연락해 사본을 요청하면 된다.
재산세 고지서와 주택 보험료 고지서, 크레딧 리포트 등도 신청 전 점검해야 할 서류항목이다. 재산세 고지서는 해당 카운티 재산세 산정국 웹사이트를 통해 쉽게 확인할 수 있고 만약 렌더를 통해 매달 모기기 페이먼트와 함께 분납하는 경우라면 렌더를 통해서도 확인 가능하다. 재융자 신청 전부터 크레딧 리포트를 발급받을 필요는 없지만 점수와 오류사항 등에 대한 점검은 필요하다. 무료 크레딧 리포트 발급 공인 웹사이트인 ‘www.annualcreditreport.com’ 등을 통해 발급받으면 불필요한 크레딧 손상과 비용을 피할 수 있다.
■재융자 실시 목적 파악

남들이 한다고 무턱대고 따라하는 재융자는 큰 혜택을 기대하기 힘들다. 재융자는 단순히 페이먼트를 낮추는 목적 외에도 여러 가지 용도로 활용될 수 있다. 따라서 재융자를 실시하는 목적을 먼저 파악하면 자신에게 적합한 재융자 절차를 밟는데 도움이 된다. 재융자의 가장 큰 목적은 재융자 실시 전보다 유리한 조건을 적용받는 것이다. 최근 모기지 금리가 급락에 따라 재융자를 통해 대출 상환기간을 단축시키는 재융자가 유행이다.
대출 상환시기를 앞당겨 은퇴 후를 즐기려는 재융자 수요가 크게 늘었다. 프레디맥에 따르면 지난해 3분기 재융자 중 약 29%는 상환기간을 단축시키려는 목적의 재융자 신청이었다. 또 이자율을 더 낮추기 위해 대출금 일부를 상환하는 재융자도 크게 늘었다. 지난해 4분기 재융자 신청 중 약 39%는 대출금 일부를 상환한 재융자로 집계됐다. 이밖에도 모기지 페이먼트를 낮추려는 재융자와 이른바 ‘캐시 아웃’으로 불리는 주택담보 대출 재융자 수요도 높다.

■적합한 렌더 추천 받기
앞의 두 절차를 거쳤다면 재융자를 의뢰할 만한 렌더에 대한 인포메이션을 알아보는 단계다. 가장 간단한 방법은 주변에 재융자를 실시한 지인으로부터 소개를 받는 것. 지인들에게 렌더 인포메이션을 요청할 때 피하면 좋은 렌더에 대해 문의하는 것도 좋은 팁이다. 렌더는 대형 은행과 중소형 커뮤니티 은행, 모기지 브로커 등 크게 3가지로 분류된다.
대형 은행은 주로 자은행 재융자 프로그램만 신청토록 권유하는 경우가 많다. 모기지 브로커를 통하면 다양한 프로그램을 접할 수 있지만 수수료가 부과되기도 한다. 커뮤니티 은행은 대출 자격이 낮은 신청자들에게도 재융자 기회를 제공하지만 일부 높은 이자율을 적용하기도 한다.

■렌더와 사전 문의
재융자 신청처에 필요한 재정서류와 렌더에 대한 정보들이 갖춰졌다면 직접 연락해 간단한 사전 문의과정에 들어간다. 렌더 사무실을 직접 방문할 필요는 없고 전화나 인터넷으로 자신의 재정상황 및 주택가치 등을 설명한 뒤 적용 예상되는 이자율과 페이먼트 금액, 수수료 비용 등에 대해 문의한다. 일부 렌더는 전화상으로 사전 자격여부를 알려 주기도 하고 가능하면 이메일이나 팩스 등으로 상담내용을 보내달라고 요청해 렌더별로 비교하는 것도 좋은 방법이다.
■기존 렌더와도 문의
재융자 신청 대상 렌더를 고를 때 기존 렌더를 반드시 포함시킨다. 기존 렌더가 제시하는 조건이 적합하다고 판단되면 외부 렌더를 통해 재융자를 할 때보다 장점이 더 많다. 기존의 렌더는 재융자 신청 대출자의 페이먼트 납부기록과 재정기록 등을 이미 보유하고 있어 필요하다면 간단한 업데이트만으로 여러 절차가 생략된 ‘스트림 라인’ 재융자가 가능하다. 물론 기존 렌더를 통해도 주택감정 비용 및 기타 수수료 등 비용은 납부해야 하지만 절차상으로 매우 간소하다는 것이 가장 큰 장점이라고 할 수 있다.
■재융자 신청 대상 렌더 결정
재융자 신청 대상 렌더 결정은 가장 신중해야 할 절차다. 섣불리 렌더를 결정해 재융자를 신청했다가 되돌리는 일이 쉽지 않고 피해도 따르기 때문이다. 재융자를 신청하게 되면 우선 크레딧 리포트를 발급 받아야 하는데 발급 신청 때 크레딧 점수가 소폭 떨어지는 것이 일반적이다. 만약 재융자 신청자의 크레딧 점수가 높지 않다면 여러 번에 걸친 크레딧 보고서 발급 요청으로 재융자 기준 점수보다 떨어질 수 있기 때문이다.
앞서 거친 사전문의 절차를 통해 렌더를 결정하는 것도 좋은 방법이다. 렌더들이 제시한 이자율과 수수료 비용 등에 별 차이가 없다면 문의 요청에 즉각적인 반응을 보인 렌더나 이해하기 쉽게 친절한 설명을 해준 렌더 위주로 선택 대상으로 고려한다.

■재융자 신청
렌더를 결정했다면 본격적인 재융자 신청 절차를 시작한다. 재융자 신청서를 제출하면 렌더는 3일 ‘Good Faith Estimate’로 불리는 견적서를 신청자에게 제공해야 한다. 견적서에는 렌더가 제시한 이자율, 수수료 금액 등 재융자 관련 제반사항이 기재되어 있어 한 눈에 알아보기 쉽다. 신청서를 제출하기 이전에 재융자에 들어가는 비용들을 클로징 때 현금으로 납부해야 하는지 재융자 대출금에 포함시킬 수 있는 지 여부 등에 대해서도 문의해 알아둔다.
■조급해하지 않는다
재융자 절차가 쉽게 끝날 것으로 기대하는 것은 금물이다. 낮은 금리로 인한 재융자 신청 폭주로 은행들의 재융자 승인 절차가 지연되고 있고 대출조건 강화로 점검해야 할 서류의 양도 급증했기 때문이다. 대개 재융자에 30~60일 정도의 기간이 걸리며 90일까지 걸리는 경우도 많기 때문에 너무 조급해 하지 않도록 한다.
대신 재융자가 예정대로 마무리될 수 있도록 불필요한 크레딧 지출을 삼가고 주택 감정을 준비하면 도움이 된다. 주택 감정 예정일에 맞춰 집 안팎을 정리하면 주택 감정사에게 좋은 인상을 줄 수 있다.

■이자율 고정
이자율 고정은 일정기간 렌더가 합의한 이자율을 보장하는 것이다. 예를 들어 30일 또는 60일 내에 재융자를 마감하면 당초 렌더가 제시한 이자율대로 재융자를 받게 되는 것이다. 만약 기간 내에 재융자가 마감되지 않으면 이자율 변동을 감수할 수밖에 없다. 대개 재융자 절차가 지연되는 이유로는 감정 결과가 늦게 나오거나 은행 측이 요청한 서류가 미비되는 것 등이다. 따라서 감정이 완료되고 렌더 측에 모든 서류가 전달된 뒤 이자율 고정을 요청하면 비교적 안전하다. <준 최 객원기자>