김형민 뉴욕주 공인 홈인스펙터

홈 인스팩션(Home Inspection)의 검사항목 중 인스팩터(Inspector)가 관심을 가지고 살펴보는 주요항목 중의 하나가 바로 균열(Cracks)이다. 주택이나 건물의 균열현상은 누수(Water Leaks)와 더불어 구매자(Buyer)나 소유자(Owner)들이 가장 심각하게 생각하는 문제 중의 하나이기도 하다.

균열이 가장 많이 그리고 심각하게 발생하는 곳은 바로 지하실(Basement)이다. 지하실은 주택이나 건물의 최하단 기초구조물(Foundation)이요 아울러 모든 건축의 시작점이기도 하다. 인스팩터들에게 지하실은 가장 신경이 쓰이는 검사장소이면서 가장 많은 검사시간을 소비하는 곳이기도 하다. 이는 기초가 든든해야 그 위에 세워진 건물구조물도 튼튼하다는 논리 때문이다.

지하실은 글자 그대로 지면 아래에 건축되는 고로 일단 문제가 생기면 땅을 파낸 다음 그 원인의 근원을 찾아야 하는데 현실적으로 마치 미로처럼 다닥다닥 붙어 있는 건물의 외벽 주변을 파헤친다는 것은 참으로 어려운 경우가 많다. 이러한 고로 궁극적으로 지하실내부의 검사를 통해 그 균열규모를 살피고 문제의 심각성 정도를 판단하게 된다.

대부분의 지하실기초는 콘크리트로 되어 있다. 그러나 지은 지 오래된 집들 중에는 돌, 벽돌, 시멘트 블럭을 쌓아 만든 지하실도 있다. 지하실 균열은 누수의 주원인이 되고 있고 경우에 따라서는 나무구조물에 심각한 피해를 입히는 터마이트 침입의 통로가 되기도 한다.

지하균열의 근본적 원인중의 하나는 지반의 침하현상(Settlement)이 가장 우선적으로 지목된다. 침하현상은 주로 잘 다지지 않은 토지 혹은 부적합한 토양위에 건축된 경우에 많이 발생하는 것으로 알려져 있다. 또한 건물주변이 낮은 부적절한 경사면(Negative Slope)으로 인해 물이 멀리 흘러 나가지 못하고 건물 주변에 고이게 되고, 고인물(Standing Water)이 원활하게 배수되지 않은 채 지하실 외벽 지하에 머물러 있으면서 장기적으로 서서히 지하구조물을 부식시키게 된다.

균열의 카운터 펀치는 주로 겨울에 많이 발생한다. 영상의 날씨에 눈이 녹으면서 생긴 물이 멀리 흘러 나가지 못한 채 지하에 머물러 있다가 밤새 영하의 날씨에 얼어붙게 되고 얼어 팽창된 부피로 인해 지하외벽이 심각한 압력을 받아 균열이 발생하기 쉽기 때문이다. 이는 겨울에 병속의 물이 얼면서 부피가 늘어나 병이 깨지는 현상과 동일하다. 이로 인해 한여름도 아닌 추운 겨울에 지하실이 줄줄 새는 악몽의 순간을 경험하게 된다.

이러한 지반 침하 현상외에 장기간에 걸친 지하실 콘크리트 구조물의 수축현상(Shrinkage), 대기의 온도와 습도, 태풍 등 바람에 의한 흔들림은 물론 건물의 뼈대를 이루는 목재의 수축 혹은 느슨해진 이음새 그리고 지나친 하중(Overload), 건물에 인접한 나무뿌리의 침투 등으로 균열현상이 자주 그리고 지속적으로 발생하게 된다.

일반적으로 균열은 2가지 형태로 발생한다. 가장 많이 목격되는 수직균열(Vertical Crack) 즉 위에서 아래로 갈라지는 균열은 주로 지반변동이나 토지의 침식, 상부의 과하중 등의 이유로 발생하고 있다. 좌우로 갈라지는 수평균열(Horizontal Crack)은 앞서 언급한 바 있는 잘 배수되지 않은 물이 얼어 팽창된 부피로 인한 압력으로 발생하기 때문에 갈라진 후에 벽면이 돌출하는 배불은 모양이 되어 최악의 경우 붕괴현상까지 이어질 수 있어 실질적으로 수직균열보다 좀 더 심각한 상황으로 인식되고 있는 것으로 알려져 있다.

건축 시공시 배수불량으로 인한 균열을 사전에 예방하기 위한 조처로 충분한 토양검사와 분석 그리고 지반을 잘 다듬어 주고 배수가 잘 이루어 질 수 있도록 흙을 메우는 마무리 작업을 병행하나 시간이 흐름에 따라 배수능력이 떨어질 수 있음으로 궁극적으로 주변에 고인물이 생기지 않고 멀리 흘러 나갈 수 있도록 지속적인 주변 경사정지작업을 해 주는 것이 바람직하다.

물론 종종 지하실에 심각한 균열이 발생하는 편이나 상부구조물에도 크고 작은 균열이 지속적으로 발행하는 것을 왕왕 발견하게 된다. 상부 구조물이던 지하실이던 일반적으로 그 균열의 크기가 1/4인치 이상인 경우 심각한 구조적 문제의 진행단계로 간주되기 때문에 이 경우 인스팩터는 건축전문가(Structural Engineer)의 진단을 받을 것을 권유한다.

1/8인치 미만의 균열은 일반적으로 건물에서 흔히 발생하는 현상으로 인식되기는 하나 설사 헤어라인(Hairline)크기의 균열이라 하더라도 일단 컴파운드(Compound)나 봉인제(Sealant) 등을 이용하여 적절하게 갈라진 틈새를 메워 준 다음 지속적으로 관찰하는 것이 바람직하다.

현실적으로 균열이 발생한 지하 외벽을 수리하는 데는 엄청난 비용은 물론 많은 어려움을 수반한다. 이러한 이유로 대부분의 경우 내부공사를 통해 균열을 메우고 방수처리를 하는 작업을 하게 된다. 홈디포(Homedepot) 등의 건축자재상에서 균열을 메울 수 있는 재료들을 쉽게 구입할 수 있는데 이들 재료들은 반영구적이면서 누수현상까지 방지할 수 있는 기능을 가지고 있다.

큰 공사를 요구하지 않는 심각하지 않은 정도의 균열수리에 필요한 다양한 봉인제가 마켓에 비치되어 있기 때문에 구입시 그 사용처에 적합한 재료를 선정하는 것이 바람직하다.