신현근(Simon S. Capital 대표)

주택 가격이 가파르게 상승하던 시기에 월 불입금 부담을 줄이기 위하여 일정 기간 동안에는 이자만 내는 모기지(Interest Only Mortgage)의 활용이 크게 증가했다. 이러한 모기지는 이자만 납부하는 기간 동안에도 보통 차입인이 원할 때는 불이익을 받지 않고 원리금을 함께 납부할 수 있도록 허용하므로, 이러한 모기지는 보통의 모기지에 이자만 낼 수 있는 선택권이 부여되었다고 이해하는 것이 좋다.

오랜 동안 계속되었던 부동산 시장의 침체로 인하여 모기지 연체율이 급격히 높아지면서 이자만 내는 모기지의 유용성에 대하여 주목할 필요가 늘어났다. 한편 이러한 모기지가 이자만 낼 수 있는 기간을 지나면 월 불입금의 급격한 증가를 가져올 수 있으므로 이에 대한 사전 이해와 대비가 매우 중요하다.

1. 이자 및 원금의 납입 구조
차입인이 일정한 기간 동안 예를 들어 5년, 7년, 10년 등의 기간에 모기지의 이자만을 납부할 수 있으며 이 기간이 지나면 당초의 계약 조건에 따라 처음부터 적용된 고정 이자율이나 변경 이자율 결정 방식에 따라 결정되는 새로운 이자율과 남은 상환 기간을 적용하여 남은 기간 동안에 모기지 잔액이 전액 상각될 수 있도록 월 불입금을 조정한다. 예를 들어 10년 동안 이자만 내는 융자 기간이 30년인 모기지의 경우에는 10년 동안에는 차입인이 이자만 납부하게 하고 이 기간이 지난 후에 남은 20년 동안에 모기지 융자금 전액이 상각되도록 월 불입금을 조정한다.


2. 프로그램의 종류

·이자만 내는 혼성 변동 이자율 모기지: 여기에서는 3, 5, 7, 10년 동안의 초기 이자율 고정 기간 동안에 이자만 내도록 하며 이기간이 지난 후에는 남은 27, 25, 23, 20년 동안에 모든 모기지 잔액을 상각하게 한다. 초기 이자율 고정 기간이 지난 후의 이자율 조정 기간은6개월 또는 1년이다.

·이자만 내는 고정 이자율 모기지: 30년 고정 이자율 모기지 프로그램으로 10년 또는 15년 동안 이자만 낼 수 있도록 허용하며 이 기간이 끊날 때에 남은 20년이나 15년 동안에는 이자율은 당초와 같지만 남은 기간에 이자를 낼 뿐만 아니라 원금까지 모두 상각할 수 있도록 월 불입금을 조정한다. 금융 위기를 겪으면서 대부분의 융자 기관이 이 프로그램을 중단했으나 아직도 이러한 프로그램을 가지고 있는 융자 기관을 찾아 볼 수 있다.

3. 최소 불입금 모기지와의 구별

최소 불입금 모기지(Option ARM)도 이자만을 낼 수 있는 선택권을 주는 점에서 이자만 내는 모기지와 비슷하지만 이자보다 적은 최소 불입금의 납입을 허용하는 점에서 일반 적인 이자만 내는 모기지와 구별된다. 최소 불입금 모기지는 원금이 불어날 수 있는 점 때문에 주택 금융 위기의 주범으로 낙인 찍혔으며, 현재는 이러한 프로그램을 제공하는 융자 기관을 찾아볼 수 없다.

4. 유리한 점
·융자 승인의 용이성: 차입인이 현재의 수입으로 원하는 주택에 대한 보통의 융자를 받을 수 없는 경우에도 이자만 지급하는 모기지를 신청하는 경우에는 이자만 지급하는 기간 동안의 월 불입금이 크게 줄어지기 때문에 이를 기준으로 산출한 주택 비율이나 부채 비율이 낮아져 융자를 받을 수 있는 가능성이 높아진다.

아울러 차입인이 현재의 수입으로 살 수 있는 주택보다 더 큰 주택을 살 수 있게 된다. 그러므로 주택 가격의 앙등으로 주택 마련의 꿈을 이룰 수 없는 서민이나 좀 더 좋은 주택을 보유하고자 하는 중산층에게도 이러한 프로그램이 도움을 줄 수 있을 것이다. 그러나 그동안의 신용 경색 사태로 인하여 융자 기관의 심사 기준이 강화되어 이러한 융자 승인의 용이성이 현재의 시장 상황에서는 거의 사라졌다.

· 여유 자금의 다양한 활용: 보통의 모기지에서는 이자와 일정부분의 원금을 매월 납부하여야 하지만 이자만 납부하게 되므로 차입인이 활용할 수 있는 현금 흐름(Cash Flow)이 증가하게 된다. 차입인은 증가된 현금 흐름을 통하여 얻게 되는 여유 자금을 은퇴 연금 구좌등에 예치하거나, 세무 공제 혜택을 받을 수 없고 이자율이 높은 크레디트 카드 대출이나 자동차 대출 등 다른 부채를 줄이는 데 사용하거나 또는 다른 부동산이나 주식에 대한 투자 등 차입인의 입장에 따라 다양하게 활용할 수 있을 것이다.

· 세제상의 이점: 모기지 이자의 세무 공제 혜택이 커질 수 있다. 보통의 모기지에서는 원금 상환분 때문에 매년 세무 공제를 받는 이자 부분이 조금씩 줄어들게 되지만 이자만 내는 모기지에서는 보통 불입금 전액이 이자이므로 차입인이 거주하는 주택인 경우에 이 불입금 전액을 공제받을 수 있게 된다.

5. 불리한 점
· 높은 이자율: 이자만 내는 모기지가 다른 모기지에 비하여 이자율이 낮다고 잘못 이해하는 차입인이 있으나, 실제로는 이자만 내는 모기지에는 이러한 선택권이 없는 같은 종류의 보통의 모기지에 비하여 보통 0.125% ~0.375% 정도 높은 이자율이 적용된다.

·낮은 융자 비율: 최고 융자 비율을 선택권이 없는 모기지에 비하여 5% 정도 낮추는 프로그램들을 볼 수 있다. 최근의 신용 경색 사태로 인하여 이자만 내는 모기지를 원하는 차입인에게는 보통의 모기지의 경우에서 보다 높은 신용 점수를 요구하는 등 심사 요건이 매우 까다롭다.

· 월 불입금의 인상: 이자만 낼 수 있는 기간이 지나면 월 불입금이 큰 폭으로 인상된다.