저번 주에 이어서 오늘은 살고 계시는 집을 파는 경우에 생길 수 있는 세법 중에 질문이 자주 들어오는 부분에 관해서 알아보겠습니다. 주거주지로 살고 계시던 집을 팔게 되면 독신은 25만불 /부부는 50만 불의 자본 이익에 대해서 세금을 면제를 받습니다.

가끔 나이가 60세가 넘으면 시니어 우대가 적용되어 더 많은 세금을 면제 받을 수 있다는 잘못된 정보를 믿고 계시는 분들이 계시는데 안타깝게도 그러한 시니어를 위한 우대 세금 면제는 없습니다. 독신 25만불/부부 50만불 이상의 자본 이익이 생기는 경우에는 Form 8949과 Schedule D 를 사용하여 보고를 하고 그에 따른 세금을 내셔야 합니다. 하지만 손해를 보고 집을 파게 된다면 그에 따른 세금 혜택은 없습니다.

집에 붙어있는 땅이 커서 땅만 파는 경우가 있습니다. 집은 팔지 않고 땅만 파는 경우에는 집을 파는 경우가 아니므로 자본 이익 면제를 받을 수 없습니다.

집을 한 채 이상 소요하고 있는 경우가 있습니다. 예로, 회사 근처에 콘도를 소유하고 있고 월요일부터 금요일까지는 콘도에서 생활을 하지만 주말에는 바닷가 근처에 있는 집에서 생활을 한다고 가정합니다. 이 경우에는 자본 이익 세금 혜택을 받을 수 있는 주거지는 콘도이기에 바닷가 근처에 있는 집을 팔 경우에는 자본 이익 세금을 받을 수 없습니다.

가끔 직장 때문에 다른 주로 이사를 해야 해서 집을 손해를 보고 파는 경우가 있습니다. 이때 직장에서 손해부분에 대해서 보상을 해주는 경우가 있는데 이 액수는 월급으로 책정이 되기 때문에 그 에 따른 세금을 내셔야 합니다.

집을 팔게 되면 Form 1099-S (Proceeds from Real Estate Transactions) 을 받게 되는데 박스 # 2 에 나오는 숫자가 집을 팔고 받게 되는 액수가 나오게 되는데 이 액수는 현금, 채권, 모기지, 또는 다른 모든 부채를 포함하여 현금 대신 받게 되는 총 액수가 나오게 됩니다. 예를 들어서, 집을 100만 불에 파는데 현금으로 80만불 받고 채권으로 20만 불을 받았다 하여 Form 1099-S 에 현금액수 80만 불만 나오는 것이 아닙니다. Form 1099-S 는 국세청도 받게 되므로 박스 #2에 나오는 액수를 세금 계산에 사용하셔야 합니다. 만일 박스 #2의 액수가 틀렸다고 생각이 되면 발행 기관에 연락을 하시여 정정하시기 바랍니다.

집을 팔 때 들어가는 비용들은 자본 이익금 계산시에 모든 공제 하실 수 있습니다. 일반적인 비용은 부동산 브로커에게 주는 커미션, 광고비, 변호사비, 그리고 다른 추가 적인 에스크로 비용을 공제 할 수 있으므로 세금 보고할 때 에스크로 서류를 회계사에게 보여 주시기 바랍니다.

부부가 함께 집을 팔고 함께 세금 보고를 할 때는 세금 보고상 부부는 한 사람으로 취급하기 때문에 한 사람이 집을 판 것으로 됩니다. 하지만 부부가 따로 세금 보고를 하는 경우는 소유지분만큼 따로 이익과 손해가 결정 됩니다. 부부가 아닌데 함께 집을 소유하고 있는 경우도 마찬가지로 소요 지분만큼 따로 이익과 손해가 결정됩니다.

집 소유권을 배우자에게 넘기거나 이혼으로 인해서 배우자에게 집 소유권을 넘기는 경우는 자본 이익 또는 손해를 계산하지 않습니다. 집 소유권을 넘기는 조건으로 배우자에게서 현금을 받았다고 해도 마찬가지 입니다.

살고 계신 집이 자연 재해나 다른 이유로 집을 포기하고 대신 보험금을 받았다면 이는 집을 파는 것과 마찬가지로 취급을 합니다.

간단한 보수 공사가 아닌 집에 방을 늘렸다든지 부엌을 개조를 해서 집 전체 가격을 올렸다면 그에 따른 영수증과 관련 서류를 집을 팔 때 까지 잘 보관하시기 바랍니다. 집을 개조할 때 들어간 비용은 나중에 집을 팔 때 자본 이익을 계산할 때 자본 이익금을 줄이게 됩니다.

모기지 은행과의 협의에 의해서 모기지 삭감 을 받으셨다면 먼저 수입에서 공제 받을 수 있는 자격이 되는지 알아봐야 합니다. 수입에서 공제받을 수 있다면 삭감 받은 액수만큼 집을 팔 때 자본 이익금이 늘어나게 됩니다.

문의: (510) 499-1224