곽동현/M&T Bank Sr. Loan Officer

최근 주가 상승과 실업 지표가 좋아져 전년도 말보다 이자가 조금 인상되어 있고 주택경기가 조금씩 살아나고 있어서 주택 구입으로 융자 문의가 지난해보단 훨씬 많아지고 있다. 지난해까지 재융자가 융자를 주도했다면 올해부터는 재융자보다 주택 구입 융자가 더 앞서지 않을까 조심스럽게 예상을 해본다.

이번 시간은 은행 상품 중 적은 다운 페이먼트를 하더라도 개인 모기지 보험인 PMI(Private Mortgage Insurance)없이 재융자가 가능한 상품을 소개하겠다. 일반적으로 다운 금액이 구입가나 감정가의 20% 미만, 즉 융자 금액이 80%가 넘을 경우 고객은 PMI를 지불해서 적은 다운의 위험성에 대한 추가 보험비용이 적용된다.

오늘 소개되는 상품은 고객이 조건이 맞을 경우 80% 이상 융자를 얻더라도 PMI를 피할 수 있는 상품이다. 이것은 PMI를 내는 프로그램과 비교해 볼 때 융자가 쉬울 뿐 아니라 월 페이먼트가 줄어드는 효과가 있다. 이 상품을 필자의 은행에서는 ‘Single 95’ 프로그램이라 하는데 여기엔 크게 두 가지 상품이 있다. 하나는 ‘Single 95 Lender Paid MI’이고 다른 하나는 ‘Single 95 Financed’가 있다.

1)’Single 95 Lender Paid MI’
이 상품은 다운이 20% 미만이 될 때 고객이 PMI를 구입하는 대신 30년, 20년, 15년 등 고정 모기지 이자율의 다운 정도에 따라 0.125~1%까지 이자를 높여서 융자를 얻는 것인데 최근 낮아진 모기지 이자로 인하여 5%만 다운을 하고도 30년 기준 5% 미만의 이자로 융자가 가능해졌다는 것이다. 현재 정부 융자 프로그램인 FHA, 패니매(FNMA) 또는 프레디멕(FHLMC)에서 PMI를 얻는 것 보다 저렴한 월 페이먼트가 가능하다

2)’Single 95 Financed’
이 상품은 앞서 ‘Single 95 Lender Paid MI’과 약간 다른 방법으로 PMI를 피하는 방법인데 20% 미만 다운하며 앞서 말한 방법인 모기지 이자를 높이는 것이 아니라 다운 정도와 크레딧 점수에 관련해 부과되는 포인트를 융자금에 더해 융자를 받는 방법이다. 적용되는 비용은 융자금에의 1~2.25%선인데 즉 10만 달러 융자시 1,000달러나 2,000달러 정도를 더 융자를 받아 월 페이먼트를 하는 방법이다.

3)모기지 월페이먼트 비교
그럼 상기 방법으로 융자를 하는 것이 기존 PMI를 내는 융자와 어떤 차이가 있을까 비교하며 알아 보자.

Single 95 Single 95 Financed FHA MI Monthly
30 yr Fixed Rate 4.675% 3.625% 3.5% 3.625%
Sales Price/Value $200,000 $200,000 $200,000 $200,000
Base Loan $190,000 $190,000 $190,000 $190,000
Financed amount $0 $3,705 $3,325 $0
Monthly MI $0 $0 $197.92 $123.50
Total Monthly $976.87 $883.39 $1,066.04 $990.00
(상기 표의 이자와 보험료는 변동성이 있습니다)

표에서 나타나는 것처럼 20만달러 구입을 위해 단 1만달러만을 다운을 하더라도 융자를 받을 수 있는 여러 가지 방법이 있다. 먼저 ‘Single 95’로 융자를 받으면 현재 이자보다 약 1% 정도 높은 이자가 적용되나 융자금액이 증가되지 않고 매월 내는 PMI가 적용되지 않는다. 하지만 약간 높은 이자로 월 페이먼트가 생각보다 낮지 않다.

둘째 ‘Single 95 Financed’는 낮은 이자로 적용이 되나 융자 원금이 증가된다. 하지만 월 페이먼트는 가장 낮게 산출된다. 기존에 5% 정도 다운 페이먼트 융자는 주로 FHA로 융자를 받았는데 최근 FHA의 모기지 보험료가 상당히 인상되어 FHA로 융자는 용이하나 월 페이먼트가 부담이 된다. 또한 FHA에서 월 모기지 보험을 융자 후 주택 LTV가 80~78% 미만이 되더라도 5년 강제하던 것을 융자기간 내내 모기지 보험료 적용을 계획하고 있다고 하니 올해는 FHA융자가 호응을 못 얻을 것이다. 또한 적은 다운 페이먼트 융자에 있어서 페니매와 프레디멕으로 모기지 보험을 얻고 융자를 하는 것도 한 방법인데 이때 PMI 가이드 라인이 엄청나게 까다로워져 PMI가 얻기가 생각보다 쉽지가 않다.

4)장점과 단점
Single 95와 Single 95 Financed 융자의 장점과 단점을 무엇일까? 먼저 ‘Single 95’는 앞서 언급처럼 처음 융자를 받을 때부터 이자를 약간 높이는 것이기 때문에 융자 금액은 인상되지 않고 기본 금액만 융자가 가능하다. 단점은 역시 이자가 현재 보다 높다는 것이다. 다운의 정도나 크레딧에 차이는 있을 수 있으나 1.00%정도 현재 이자보다 높게 융자를 받아야 한다는 아쉬운 점이 있다.

또한 PMI를 내는 융자는 추후 주택의 에퀴티가 상승하면 PMI를 제거하므로 월 페이먼트를 줄일 수 있지만 Single 95로 한번 받은 이자는 재융자하기까지 에퀴티가 늘어나도 내릴 수 없다. 하지만 최근 이자가 너무 좋으니 이자를 좀 높이더라도 4% 중반으로 융자가 가능하다.

둘째로 ‘Single 95 Financed’ 프로그램의 장점은 표에서 보는 바와 같이 매월 매는 PMI가 없는 것과 동시에 월 페이먼트도 가장 낮다. 모기지 이자, 또한 기존의 낮은 이자가 그대로 적용이 된다. 단점 융자 금액에 Financed된 금액이 추가되어서 융자가 된다. 즉 융자 원금이 늘어나는 것이다. 늘어난 원금은 주택 에퀴티가 늘어나더라도 취소할 수는 없다. 하지만 월페이먼트가 부담이 될 때는 가장 적격인 상품이 된다.

이처럼 최근 주택 경기 부양을 위해서 꽤 괜찮은 상품이 시중에 나와 있다. 기존 FHA융자가 과잉으로 인해 FHA에서 고객 부담 보험료를 계속 인상하고 있으나 적은 다운 페이먼트의 고객들은 여러 상품들을 꼼꼼히 점검해서 본인에게 맞은 융자 상품을 얻을 필요가 있다.