신현근(Simon S. Capital 대표)


융자 기관은 주식회사, 유한 책임 회사 또는 파트너십 등의 공동 사업체에 대해 25% 이상의 지분을 소유한 개인이나 개인 사업체의 소유자를 자영업자로 취급한다.
이러한 자영업자의 자영업 소득은 일견 안정적이고 충분하다고 보이는 경우에도 자영업이 가지는 특성으로 인하여 급여 생활자에게서 볼 수 없는 추가적인 위험 요소에 노출되어 있다. 여기에서는 융자 기관이 이러한 위험을 적정하게 관리하기 위하여 자영업자의 모기지 융자 신청을 심사하는 과정에서 이를 급여 생활자의 융자 신청과 달리 취급하는 특수한 사항들을 설명한다.

1. 융자 심사 주안점
융자 기관은 자영업자의 소득 금액 뿐만 아니라 소득의 안정성을 심사하며 이와 함께 사업체의 위치와 종류, 제품이나 용역에 대한 수요, 사업체의 재무적 건전성, 모기지 상환에 충분한 수익의 계속적인 창출 능력 등을 면밀히 검토한다.급여 생활자의 경우에는 신청인이 자기의 직장에서 받은 급여 수령서를 제출할 수 있고 융자 기관이 신청인의 고용주를 접촉하여 필요한 정보를 확인할 수 있으나 자영업자인 경우에는 융자 기관이 주로 세금 보고서에 의존할 수 밖에 없다. 세금을 부풀려 보고하는 경우는 찾아보기 어렵기 때문에 충분한 수입을 세금보고서에 보고하신 분은 모기지를 얻는 과정에서 그 혜택을 받을 수 있다.

2. 자영업 경영 경력
융자 기관은 자영업자가 현재의 자영업자의 지위에서 보통 2년 이상 안정적이며 지속적인 소득을 얻었을 경우에만 이러한 소득을 기준 소득으로 인정한다.그러나 현재의 자영업을 경영하기 이전에 현재의 사업체가 제공하는 제품이나 용역과 비슷한 제품이나 용역을 제공하는 분야에 종사했거나 현재 사업체에서 맡고 있는 책임과 비슷한 책임을 부여하는 직종에 종사하였으며, 이로부터 현재의 소득과 비슷한 수준의 소득을 얻었음을 입증할 수 있는 경우에는 현재의 자영업 경력이 2년이 채 안 되는 경우에도 예외적인 취급을 융자 기관에 요청할 수 있다.

3. 소득 관련 구비 서류
융자기관에서는 자영업자의 소득과 관련하여 보통 다음 서류를 요청한다.
˚지난 2년 분의 연방 개인 소득세 보고서(Individual U.S. Income Tax Return; IRS Form 1040)
˚지난 2년 분의 사업체 소득 보고서(Business Tax Return)
˚손익 계산서(Profit and Loss Statement)

4. 월 평균 소득의 확정
융자 기관은 안정적이고 지속적인 소득 기록을 찾아내기 위하여 자영업자가 제출한 개인과 사업체의 세금 보고서와 각종 부속 서류를 정밀하게 분석한다. 이러한 분석을 위하여 보통 융자 기관은 융자 신청인으로부터 제출 받은 서류를 기반으로 현금 흐름을 분석한다. 보통 2년분의 세금 보고서를 기초로 한 현금 흐름 분석을 통하여 안정적이고 지속적인 소득으로 인정될 수 있는 자영업자의 월 평균 소득을 확정한다. 이렇게 확정된 월 평균 소득을 기준으로 주택 비율이나 부채 비율을 산정한다.

5. 사업체 수익의 추세 분석
자영 사업체 자체의 수익이 어떻게 변하고 있는지를 아는 것은 장기적인 수익 창출 가능성을 평가하는 데 도움이 된다. 이를 위하여 융자 기관에서는 보통 비교 수익 분석을 실시한다. 이 분석에서는 총 수입, 경비와 과세 대상 소득이 매년 얼마였는지, 그리고 매년 얼마나 증가 또는 감소하였는지 와 경비와 과세 대상 소득이 총 수입에서 차지하는 비중이 매년 얼마인지를 분석한다.

수입이 감소하는 추세에 있는 경우에는 모기지 신청인이 이에 대한 설명서나 기타 입증 서류를 제출하여 소득의 안정성에 문제가 없음을 입증하여야 한다. 융자 기관이 수익 감소 추세가 계속되지 않을 것으로 판단하는 경우에도 이러한 상황에서는 2년 분의 소득 평균이 아닌 지난 해의 수입을 기준으로 심사를 진행하는 것이 일반적이다.

6. 손익 계산서에 대한 심사
융자 기관은 자영업 소득의 안정성과 지속성을 검토하기 위하여 자영업의 손익 계산서를 사용할 수도 있다. 융자 기관은 보통 지난 세금 보고서 기간 이후의 연중 손익 계산서를 요구하지 않지만 융자 신청일이 사업체의 지난 세무 회계 연도의 마지막 날로부터120일 이상이 경과된 경우되었고 융자 기관이 차입인의 사업체로부터의 소득이 안정적이며 지속적인지를 확인하는데 필요하다고 판단하면 이를 요구할 수 있다.

7. 소득 입증이 어려운 경우
여러 가지 이유로 자영업자가 세금 보고서 등을 통하여 본인의 실제 소득을 입증하기 어려운 경우가 있으며, 또한 차입인이 소득을 입증해야 하는 번거로운 절차 없이 융자를 받고자 하는 경우도 있다.이러한 경우에는 소득을 확인하지 않는 프로그램을 활용하여 신속하게 모기지를 받을 수도 있으나 이러한 소득을 확인하지 않는 프로그램이 소득을 확인하는 프로그램에 비하여 높은 이자율이나 많은 다운페이먼트 등을 요구하는 것이 일반적임을 이해하여야 한다. 또한 이러한 경우에도 충분한 자산을 가지고 있음을 입증할 수 있는지, 신용 상태가 어떠한지 등에 따라 프로그램의 종류가 달라지므로 본인의 입장과 이익에 가장 부합하는 프로그램을 선정하는 것이 중요하다.

다만 모기지 시장이 최악의 상황에 있는 요즈음에는 소득을 확인하지 않는 프로그램을 가진 융자 기관을 찾기가 매우 어려워졌으며, 융자 기관이 이러한 프로그램을 가지고 있는 경우에도 전반적인 심사 기준이나 심사 과정이 매우 엄격해졌으므로 모기지를 얻고자 하는 분들은 사전에 이에 대비하여야 한다.