사업체 저당 갚지 않고 팔 수 있는지

<문> 사업체를 운영하다가 불경기로 인해 채무를 갚지 못하여 채권자로부터 소송을 당한 적이 있습니다. 소송에 대응도 하지 않고 그동안 모르고 지내왔는데, 최근 사업체를 매매를 위한 에스크로 중에 채무 지불 판결문이 저의 사업체에 저당설정되어 있다는 것을 발견하였습니다. 사업체 매매 금액이 채무지불 판결금액과 거의 비슷해서, 저에게는 남는 금액이 하나도 없게 됩니다. 다른 사람 이름으로 사업체 소유주 명의를 변경해서 매매 계약을 하면 이 채무를 갚지 않고 사업체를 처분할 수 있다고 하는데 사실인지 궁금합니다.

<답> 채무 지불 판결이나 기타 융자 금액에 대한 상환 보증 등, 개인이나 주식회사 명의에 설정된 저당은 그 해당 금액을 완납하기 전까지 제삼자로의 명의 변경이 법적으로 허용되지 않습니다. 반드시 에스크로를 통해서 매매를 해야 하는 이유가 바로 판매자가 이런 채무나 융자금액에 대한 저당 의무를 완수하였는지 확인하는 것이라 하겠습니다. 따라서, 귀하의 채무를 지불하지 않고는 매매가 성사될 수 없을 뿐 아니라, 만일 에스크로를 통하지 않고 당사자간에 사업체 매매를 하였을 경우에는 구입자도 계속해서 그 사업체의 채무에 대하여
책임을 지게 되는 것입니다. 참고로, 채무 지불 판결문의 금액은 판결문에 나와 있는 데로 연 10%의 이자를 지불하게 되므로 가능한 한 빠른 시일내에 채권자와 합의하여 지불하는 것이 현명하다 하겠습니다. 또한, 지불의무를 회피하기 위해 사업체의 소유주를 제3자의 명의로 바꾼다는 것은 법적으로 효력이 없을 뿐 아니라, 민사적으로나 형사적으로 위법에 해당하는 사항임을 명심하시기 바랍니다.

공동 소유 부동산 증여 세금관계는

구입하면서 아들 부부와 저의 이름을 포함해서 JOINT TENANCY 형태의 공동명의로 등기를 하였습니다. 현재 부동산 감정 가격은 구입 가격의 거의 두배이며, 이제 저의 이름을 등기에서 빼내고 전부 아들 부부에게 주고 싶은데 세금 문제가 발생하지 않는지 궁금합니다.

<답> 통상적으로 부모가 가지고 있는 재산을 자녀에게 증여나 상속을 하게 되면, 증여세 및 상속세의 대상이 될 수 있습니다. 그러므로, 우선 증여하고자 하는 부동산의 자산 가치를 파악해 보는 것이 순서입니다. 2013년 1월에 새로 제정된 현행 연방세법에 의하면, 통합세금공제 (Unified Tax Credit) 조항에 따라, 부모가 자녀에게 525만달러까지 세금없이 증여나 상속을 할 수 있고, 그 이상의 경우 40%의 증여, 또는 상속세를 내게 되어 있습니다. 예를 들면, 부동산 구입 가격이 1,500만달러이고, 융자 금액을 제외한 나머지 현재 순자산 가치가 1,200만달러 이라면, 아들 부부와 귀하께서 동일하게 1/3씩 소유하고 있으므로, 귀하의 지분은 400만달러에 해당한다고 하겠습니다. 따라서, 이 400만달러를 아들에게 증여하는 것이되고, 이는 현행 통합세금공제 금액인 525만달러 이하에 해당하므로, 세금을 내지 않아도 된다고 하겠습니다. 그러나, 자녀에게 증여할 재산이 더 많이 있고 부모 한 사람 당 525만달러가 넘는다면, 재정 전문가와 상담하여 사전에 세금을 절약할 수 있는 계획을 세우는 것이 바람직합니다. 또한 명의 변경 시에도 단순히 귀하의 지분을 포기하는 형태가 아니라 정식으로 자녀에게 증여하는 형태의 등 기소유권 변경 신청을 하는 것이 좋습니다. 주의 하실 것은 구입시의 가격이 아니라 증여 당시의 현재 시세가 기준이 된다는 것을 유의하셔야 합니다. 위에서 말씀드린 공제 상한액수 525만달러 이외에도 매년 자녀에게 14,000달러까지 세금없이 증여할 수 있다는 것도 참조하시기 바랍니다.

삭감해준 렌트비 소급해 달라는데

<문> 여러개의 사업체가 입주해 있는 상가에서 소매업을 하고 있습니다. 약 3년전, 불경기로 인해 렌트비를 조정해 달라고 건물주에게 요구했더니, 임대 계약서에 매년 인상하기로 되어있는 렌트비를 인상하지 않고 임대기간이 끝날 때까지 그 당시의 렌트비로 고정된 금액를 내도 좋다고 하였습니다. 현재까지 고정된 렌트비를 지불하며 지내왔는데, 며칠전 건물주는 지난 3년 동안 인상되지 않은 렌트비를 소급해서 지불하라고 하며 상당한 금액을 요구합니다. 서면으로 받아놓은 것은 없지만, 반드시 지불해야할 의무가 있는 것인지 궁금합니다.

<답> 건물주나 관리인의 말만 믿고 서면상 증거를 남기지 않을 때 이런 경우가 많이 발생하게 됩니다. 통상적으로 사업체를 위한 상가 리스 계약서에는 매년 일정한 비율 또는 물가 상승률에 따른 렌트비 인상에 대한 규정을 두고 있습니다. 따라서 특별한 별도의 합의가 있지 않는 한 렌트비는 매년 인상되게 됩니다. 귀하의 경우, 건물주가 렌트비를 인상하지 않고 종래의 가격을 그대로 인정해
준 것이기 때문에 렌트비는 인상되지 않은 것으로 간주할 수 있습니다. 건물주가 인상되지 않은 금액을 차후 요구할 수 있다는 유보조항을 서면으로 남겨두지 않은 한, 그 동안의 판례법에 따르면, 3년이 지난 지금에 와서 지난 3년간의 렌트비를 소급해서 인상, 요구할 수는 없는 것으로 보여 집니다. 그러나, 현재부터는 건물주가 계약서에 따라 인상된 렌트비를 적용하여 요구할 수 있습니다. 따라서, 앞으로는 합의된 내용을 서면으로 작정하며 보관해 놓도록 하시기 바랍니다.

(213)639-2900

<한태호 변호사>