일반적으로 건물을 임대하고 받은 렌트는 돈을 받은 해에 수입으로 보고하게 됩니다. 선불로 받은 집세는 집세를 받은 해에 보고하게 됩니다. 예로, 2013년 1월에 살고 있던 집을 2년 리스 계약 렌트를 주고 첫 달 3000불과 마지막 달 3000불 렌트를 미리 받았다면 마지막 달 렌트 3000불도 2013년에 렌트수입으로 보고해야 합니다. 2년 계약을 한 세입자가 리스계약을 다 채우지 못하고 중간에 나가면서 계약 파기금으로 5000불을 집주인에게 주었다면 이 돈 역시 렌트 수입이 됩니다.

세입자가 집주인대신 집을 보수/수리했다면 그 액수만큼 집주인은 수입으로 잡히고 같은 액수를 렌트 비용처리 할 수 있습니다. 또한, 렌트대신에 물건이나 서비스를 받았다면 받은 물건이나 서비스의 가치만큼 렌트 수입으로 보면 됩니다. 리스 계약이 끝날 때 돌려주어야 하는 임대 보증금은 렌트 수입이 아니지만 세입자가 리스 계약을 다 채우지 못해서 임대 보증금을 집주인이 가진다면 그 해에 렌트 수입으로 보고를 해야 합니다.

집주인이 살고 있는 집을 렌트를 주는 경우가 있습니다. 현재 살고 있는 집을 일년에 15일 미만으로 렌트를 준다면 렌트기간 동안 받은 렌트비는 수입으로 잡지 않고 그 기간 동안 발생한 비용도 공제 받지 못합니다. 하지만 그러한 비용들은 Schedule A 에서 따로 공제 발을 수 있습니다.

집주인이 가끔 임대 주택을 개인적으로 사용할 수도 있는데 이런 경우에는 렌트를 준 날짜와 개인적으로 사용한 날짜를 비례 구분해서 렌트 수입과 지출을 산출하면 됩니다. 렌트 비용 중에 제일 비용이 큰 것 중에 하나가 바로 감가삼각입니다. 일반적으로 임대주택을 렌트를 주면 실제적인 현금 수입과 현금 지출을 산출하면 손해가 나지 않아도 서류상으로는 항상 손해가 발생되는 이유가 바로 감가 삼각 때문입니다.

세금보고서상에 감가 삼각 스케줄을 만들어서 반영을 하면 세금 보고 비용이 더 들어간다는 이유로 안 하는 경우를 자주 보게 됩니다. 하지만, 임대주택의 감가 삼각은 선택이 아닌 의무이므로 꼭 하셔야 합니다. 임대 주택을 파는 경우에 국세청에서는 감가 삼각을 안 한 것을 뒤집어 버리고 감가 삼각을 한 것으로 취급해서 자본 이익 세금 계산을 하게 되므로 세금을 더 많이 내게 되는 경우가 생길 수 있습니다.

그리고 국세청은 감가삼각을 포함하지 않은 지난 세금보고서를 수정 보고하라고 합니다. 감가삼각의 기준을 정하기 위해서는 임대주택의 가치가 나와 있는 재산세 고지서를 보면 됩니다. 재산세 고지서에는 주택의 건물과 땅의 가치가 나오는데 그에 따른 비율로 감가 삼각의 기준을 정하게 됩니다.

보수 수리와 주택 개조는 세법상 다르게 적용이 됩니다. 보수 수리는 임대주택을 사용하기 좋은 컨디션으로 유지하는 것을 말하며 간단한 변기 수리나 깨어진 유리창을 교체하는 것을 말합니다. 주택 개조는 주택의 가치를 더 올리는 작업을 말하며 키친 업그레이드나 지하실을 가족 레크리에이션용 방으로 바꾸는 작업등을 말합니다. 보수 수리는 수리를 한 해에 전액 모두 비용처리가 되지만 주택 개조는 감가 삼각에 의해서 27.5년에 걸쳐서 비용처리가 됩니다.

임대주택을 유지하기 위해서 변호사비나 다른 전문가 비용이 들어갔다면 모두 비용처리가 됩니다. 종종 세입자와의 분쟁을 해결하기 위해서 변호사나 공인 회계사를 고용하게 되었다면 그에 관한 비용은 모두 공제됩니다.

가끔 임대 주택의 사용편의를 위해서 길, 보도, 하수도 시스템에 관한 공사를 하는 경우가 있는데 없던 것을 새로 하게 되면 집의 가치를 올리는 공사가 되므로 감가 삼각 없이 임대주택의 기존 가격을 올리면 되고, 만일 기존의 길, 보도, 하수도 시스템을 보수 공사하는 것은 보수 수리로 처리하여 해당년 도에 모두 비용 공제 처리합니다.

렌트를 받기 위해서나 다른 이유로 인해서 임대 주택에 갔다 오는 교통비용도 모두 비용 처리합니다. 일반적으로 편리를 위해서 기준 마일리지 방법을 사용하는데 2012년에는 마일당 55센트를 공제합니다.

문의: (510) 499-1224