곽동현M<&T Bank Sr. Loan Officer>

2012년 한해를 돌아보면 모기지 시장은 당연 재융자 마켓이였다. 고정모기지 이자가 상상을 초월할 정도로 낮아져 한해동안 두번 재융자를 한 고객도 있을 정도였다. 이번 시간은 재융자에 있어서 생기는 중요한 부분을 한번 다뤄보기로 한다. 재융자는 크게 현재 남아 있는 원금을 상환기간이나 이자를 내려서 재융자를 할 수도 있고 또한 원금을 좀 더 갚거나 반대로 필요한 자금을 추가로 더 융자를 받는 캐쉬 아웃 재융자도 있다. 그런데 이런 재융자를 하다보면 주택에 1차 모기지 융자만 아니라 2차 모기지 융자가 같이 은행에 담보가 되어 있는 경우가 있다. 고객에 입장에서는 1차 모기지 융자만 재융자 받는데 2차와 무슨 상관이 있겠나 할지 모르나 그것이 그렇게 간단치가 않다.

1. 재융자시 Subordination
융자를 받게 되면 은행은 해당 주택에 담보를 설정하게 되는데 이것을 모기지라고 한다. 앞서 언급한 것처럼 1차 모기지만 있는 경우는 간단하지만 2차 모기지 융자가 함께 있을 경우 1차 융자를 위해서 필요한 작업이 있는데 이 작업에 대해서 좀 설명을 하자면 고객이 융자를 얻을 때 처음부터 1차와 2차를 얻었다면 1차 금액은 좀 더 많고 2차는 좀 더 적은 금액으로 나누어 융자를 받았을 것이다. 혹은 처음에 1차 모기지만 갖고 있던 고객이 필요에 의해 추후에 새로 추가 융자를 얻었다면 그것이 2차 융자가 된다. 일반적으로 2차 융자는 홈 에퀴티 론이나 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧일 경우가 많다.

융자의 1차와 2차의 가장 큰 차이점은 순위에 있는데 쉽게 설명하면 모기지 융자 페이먼트가 연체되어 최종 차압과정에서 매각을 하게 되면 매각 대금의 최우선 수혜 순위가 주택관련 세금 기관이 되고 그 다음이 1차 융자기관이고 그 다음 순위가 2차 융자기관이 된다. 그 만큼 2차 융자 은행은 위험 부담이 있는 것이다. 여기서 고객이 1차 융자와 2차 융자를 갖고 있다면 등기상의 우선순위는 1차 모기지 은행이 되고 2차 모기지 은행이 그 다음을 차지하게 된다.

그런데 만약에 재융자를 하는 과정에서 1차 융자만 재융자를 할 경우 1차 융자가 빠지고 2차 융자 은행이 1차로 올라가고 새로 얻는 융자가 2차가 되어 버린다. 이때 1차를 재융자하면서 2차 은행에 요청을 해서 2차 융자를 후순위에 머물게 하는 작업이 Subordination이라는 것이다. 대부분 1차 은행은 2차 융자가 있다면 Subordination 작업 없이는 재융자를 승인해주지 않는다. 1차 모기지 은행과 2차 모기지 은행이 동일하면 Subordination이 조금은 쉬울 수 있으나 2차 은행은 Subordination을 해주기 위해서 1차 만큼이나 까다롭게 심사를 하게 된다. 그럼 융자 형태에 따라 Subordination의 경향을 알아보자.

2. 단순 재융자와 Subordination
단순 재융자는 현재 있는 모기지 융자 금액만 기간을 단축하거나 이자를 낮추어서 좀 더 안전한 방향으로 재융자를 할 경우를 말하는데 원금은 늘어나지 않고 재융자가 되기 때문에 Subordination이 비교적 수월하다. 2차 모기지 융자 은행도 1차 모기지 융자 페이먼트가 줄어들거나 상환기간이 짧아져 좀 더 안전한 방향으로 고객이 재융자를 한다면 굳이 1차 모기지 재융자를 마다할 이유가 없다. 이럴 경우 2차 은행은 1차 은행에서 신청한 융자 신청서, 융자 승인서 그리고 주택 감정서 정도를 준비해 주면 크게 무리 없이 Subordination 승인이 된다.

은행에 따라 다소 차이가 있으나 소요되는 시간은 2~4주 정도 걸린다. 최근에 이처럼 단순 재융자를 하면서 Subordination을 2차 은행에 요청을 했는데 2차 은행에서 현재 크레딧 라인을 줄여서 승인을 해주는 경우도 종종 있다. 그것은 1차 모기지 융자가 늘어나지 않았더라도 2차 융자를 받았을 당시보다 주택 감정가가 내려갔다는 이유로 라인을 줄여서 승인을 해주는 것이다. 고객 입장에서 달갑지 않으나 1차를 낮은 이자로 융자받기 위해서는 감내할 수 밖에 없다.

3. 캐시아웃 재융자와 Subordination
앞서 말한 단순 재융자는 현재 남아 있는 원금만 재융자를 하는 것이지만 캐시아웃 재융자는 재융자를 하면서 자금을 더 융자를 받아 그 자금을 더 꺼내는 융자 형태이다. 이때 1차 모기지를 재융자를 받으려고 하는데 만약 고객이 2차 융자를 갖고 있다면 융자가 좀 복잡해진다. 1차 재융자 은행에서 원하는 금액만큼 캐시 아웃이 승인이 나더라도 2차 은행에서 Subordination 승인을 해주지 않으면 조건부로 승인난 1차 융자는 클로징을 할 수 없기 때문이다.

이럴 경우 여러 가지 방법이 고려되는데 첫 번째 방법이 1차와 2차를 더한 금액에 고객이 필요한 캐시만큼을 더해 하나의 모기지 융자로 캐시 아웃 재융자를 하는 방법, 이 방법은 고객의 수입이 충분하고 현재 주택의 에퀴티가 충분하다면 권할만한 방법이다.

캐시 아웃을 하더라도 주택 감정의 60%까지는 위험성이 낮으므로 캐시 아웃의 위험 부담 포인트가 적용이 되지 않는다. 즉 가장 유리한 이자를 그대로 적용 받을 수가 있다. 둘째 방법, 1차 모기지 은행과 2차 모기지 은행이 서로 다른데 1차를 재융자하면 캐시를 필요로 할 때 수입은 되지만 2차 은행에서 Subordination을 꺼릴 경우, 이럴 경우엔 1차 모기지와 2차 모기지를 동일한 은행에서 새로 융자를 받는 것이다. 캐시 아웃이 되더라도 1차 융자는 감정의 60% 미만으로 융자를 받고 필요한 금액은 새로 홈 에퀴티를 오픈하는 것이다.

2차 융자를 홈 에퀴티로 라인오브 크레딧(Line of Credit)으로 받게 되면 이자만 내는 프로그램이라 원금을 갚으면 갚은 만큼 월 페이먼트가 줄어드는 효과도 볼 수 있고 필요한 경우 남은 라인만큼 사용도 가능하다. 물론 홈 에퀴티라인은 이자가 고정되는 것이 아니므로 금액이 커지면 이자가 인상되었을 경우 페이먼트가 늘어나 라인을 적정선에서 얻어야 무리가 없다.

마지막으로 기존 2차 모기지 융자 은행에 Subordination을 신청하는 방법인데 최근 1차 재융자를 캐시 아웃을 할 경우 거의 Subordination을 해주지 않는다 해주더라도 현재 갖고 있는 라인을 줄여서 승인이 나고 승인시 필요한 서류가 1차 모기지 융자보다 훨씬 까다롭게 요구를 한다. 그것은 현재 위험보다 더 위험에 노출되는 것을 이유 없이 2차 모기지 은행이 승인을 해줘야 되니 쉽지 않은 결정인 것이다.

아마 내년도 낮은 이자가 지속될 것 같다 혹시 올해 수입이 부족해서 재융자를 못했다면 내년 상반기에 세금보고를 마치고 재융자의 기회를 놓치지 않기를 기대해 본다.