김형민 뉴욕주 공인 홈인스펙터

뉴욕주 홈 인스펙션(Home Inspection) 규정(Standards of Practice)을 보면 검사가 필요한 곳이 용이하게 접근할 수 있어야 하고, 육안으로 확인 가능한 검사(Readily accessible, visually observable Inspection)를 원칙으로 하고 있다.

위 검사방법은 당연히 검사의 제한적 의미를 아울러 내포하고 있음을 익히 알 수 있다. 한 예로 아주 중요한 검사영역이면서도 항상 쉽게 접근하기가 어려운 곳 중의 하나는 바로 지붕 밑 다락(Attic)이다. 다락은 내부를 확인하기 위한 전제 조건으로 검사관이 걸을 수 있는 높이(보통 5피트이상)를 유지해야 정밀검사가 가능하다. 대부분의 다락은 이러한 높이를 유지하고 있지 않기 때문에 현실적으로 용이하게 접근할 수 없는 구역임을 쉽게 간파할 수 있다.

육안으로 확인 가능한 검사의 의미는 당연히 보이지 않는 곳의 검사는 가능하지 않다는 의미로 보면 된다. 그러나 이러한 제약의 극복 또한 검사관들의 최대 고민이다. 실상 주택의 문제는 대체로 보이지 않는 곳에 위치하고 있기 때문이다. 그렇다고 해서 문제의 심증이 가는 곳이 보이지 않는다하여 포기하는 것 또한 쉽게 용인할 수 없는 것이다.

의사는 인체내부의 문제점들을 찾아내기 위해 초음파검사라든가 아니면 X레이 혹은 MRI 등의 의료장비를 이용하여 과학적 방법으로 보이지 않는 곳의 건강문제들을 찾아내게 된다. 이처럼 인스펙터들도 육안으로 확인할 수 없는 검사를 위해 사용하는 도구(Tool)들이 있다.

주택 검사시 가장 중요한 항목 중의 하나가 바로 전기다. 프로검사관들이 사용하는 대표적인 도구는 서킷 어날라이저(Circuit Analyzer:전기회로 분석기)로 이 도구를 통해 전기선의 연결상태, 전압(볼트, Volts)의 변화를 점검하는데 사용한다. 이 분석기는 일반적으로 흔히 사용되고 있는 서킷테스터(Circuit Tester)로는 측정이 불가능한 영역인 중성선(Neutral Wire)과 접지선(Grounding Wire)의 역연결(Reverse Wiring)도 찾아내는 특수한 도구다.

1960년대 이전에 지은 주택은 보통 2개의 전선(Hot Wire 혹은 Live Wire와 Neutral Wire)을 통해 각 가정에 전기를 공급했다. 감전 등 전기안전사고를 미연에 방지하기 위해 접지선을 포함하는 3개의 도선을 통한 전기 공급은 1960년대부터 가능하게 되었는데 그 방법은 중성선에 접지선을 연결하는 형태로 이루어져 있다.

접지선 본래의 기능은 전기기기를 대지와 도선으로 연결하여 전기장치나 케이스 등의 전위(전기장에서 단위전하가 갖는 위치에너지로 볼트를 의미함)를 대지의 전위와 같게 하여(즉 제로상태) 안전사고를 예방할 수 있기 때문에 우리 몸이 전기기기에 닿아도 감전이나 쇼크를 방지하게 된다.

중성선은 내선규정에서 일반적으로 핫 와이어를 경유해 전류가 흐르는 전기회로의 일부로 구성되어 있으며 항시 전류가 흐르는 통전상태를 지니고 있어 전압선으로 분류하고 있는 반면 접지선은 앞서 언급한데로 이상전압이나 누전 등으로 인한 경우를 제외하고는 정상적인 상태에서는 전류가 흐르지 않는 상태를 유지하고 있다는 점에서 그 차이점을 두고 있다.

접지선과 중성선이 뒤바뀌어 연결되어 되어 있는 상태를 ‘False Ground 혹은 Bootleg Ground’라고 하는데 이들 선의 역연결은 감전 사고를 유발할 수 있을 뿐만 아니라 전기기기에 심각한 손상을 일으킬 수 있다.
전기 다음으로 중요한 검사항목은 바로 누수(Water Leaks)현장을 찾아내는 일이다. 물론 전기와는 달리 누수현장은 그 흔적을 통해 쉽게 육안으로 확인할 수 있다는 이점이 있다. 문제는 누수의 정도다. 누수의 정도에 따라 천식을 유발하는 곰팜이(Mold)가 생길 수 있고 최악의 경우 주택의 나무구조물을 썩게 할 수도 있기 때문이다.

습기의 측정을 위해서는 습기측정기(Moisture Meter)가 필요하다. 벽 내부에 결로현상 혹은 누수나 과도한 습기 축적으로 인해 장기적으로 누적된 습기가 주택 구조물에 16% 정도 베어들 경우 곰팡이 증식이 시작되고 20%가 넘으면 나무 구조물이 썩기 시작하게 됨으로 악취는 물론 나무기둥에 구조적 손상이 발생시킬 수 있기 때문이다.

습기측정기외에 습기문제를 좀 더 구체적으로 확인하기 위한 방법으로 적외선 열상 카메라와 이슬점(Dew Point) 측정기, 적외선 온도측정기 등 첨단장비를 사용하기도 한다. 그러나 이러한 특수장비들은 일반적으로 고가의 장비이면서 복잡한 사용방법 때문에 상당한 훈련과 전문지식을 필요로 한다. 이러한 특수장비들의 사용은 주택검사의 한계로 지목되는 보이지 않는 곳에 대한 과학적 측정과 확인을 더욱 가능하게 하는 이점이 있다.

홈인스펙션의 측면에서 습기문제는 아주 중요한 의미를 갖는다. 가장 많은 주택문제 항목이기 때문이기도 하다. 외부의 영향으로는 대체로 부실한 단열재 사용과 균열(Settlement Cracks), 환기(통풍) 시설불량 등으로 인한 습기문제가 제일 심한편이다.