김형민 뉴욕주 공인 홈인스펙터

흔히 알고 있는 콘도(Condo)라는 용어는 콘도미니엄(Condominium)의 약어로서 널리 통용되고 있다. 콘도미니엄의 단어의 의미는 공동소유권을 뜻하며 동일한 자산을 여러 사람이 나누어 공유하는 공동주택의 부동산 형태를 의미한다.
콘도미니엄의 유래는 남부유럽의 지중해 연안에 중소기업체 종사원들의 복지후생용으로 시작되었던 것이 미국으로 건너가 오늘날에는 분양식 콘도미니엄과 도시지역에는 주택개념으로 유닛(Unit) 분양 또는 임대 형태로 발전됐다.

콘도미니엄은 임대용이 아닌 분양을 목표로 지어진 아파트 형태다. 엘리베이터와 냉난방 시스템 등의 공동시설과 복도, 건물외부 등 공동으로 사용하거나 공유하는 아파트로서의 특징을 갖고 있으면서, 일반 주택과 마찬가지로 개인 명의로 이를 소유할 수 있는 장점을 아울러 보유하고 있어 대도시를 중심으로 대형 빌딩의 형태로 혹은 소규모 집단 단지의 형태로 많이 건축되고 있다. 근래에는 냉난방 시스템을 각 개인소유자가 관리하고 그 비용을 직접 부담하도록 하기위해 유닛에 따로 설치하기도 한다.

따라서 콘도는 일반주택과 마찬가지로 매매나 임대도 소유주의 임의대로 할 수 있으며 다른 점이 있다면 수영장과 테니스 코트 등의 운동시설과 지붕, 잔디공원, 콘도의 대지 등의 공동소유구역을 관리하기위한 명목으로 월 공동관리비 항목이 따로 설정되어 있다는 점이다.

코압(Co-op:co-operatives의 약칭)과 타운하우스(Townhouse)도 콘도와 마찬가지로 공동주택의 개념으로 지어진 주택형태로 한국을 기준으로 한다면 코압은 일종의 조합원 주택형태를 말한다. 타운하우스는 연립주택의 형태로 이해할 수 있다. 콘도처럼 공동시설은 물론 정원등을 공유하는 형태로 되어 있다.

대부분의 콘도와 코압은 유닛형태로 되어 있는 반면 타운하우스는 이웃집과 벽 구조물을 공유하기는 하나 지하실이나 독립된 차고를 가지고 있기도 하기 때문에 단독주택으로서의 느낌을 주는 주택형태로 가격도 단독주택보다 저렴한 편이다.
콘도를 비롯한 공동주택 구입시 인스펙션이 필요한지 문의하는 바이어(Buyer)가 더러 있다. 공동으로 관리하는 생활 공간 외에 부엌과 침실, 목욕탕, 전기시설, 창문과 종종 독립된 냉난방시설 등 각 개인소유의 생활시설과 공간은 당연히 인스펙션을 필요로 한다. 이는 단독주택이 아닐 뿐 공동관리 시설 이외 각 개인의 거주시설은 단독주택이 가진 거주시설과 동일하고 그 책임 또한 개개유닛 소유주에게 있기 때문이다. 대체로 실내 인스펙션을 위주로 실시하기 때문에 단독주택에 비해 인스펙션 비용이 저렴한 편이다.

인스펙션 과정은 물론 단독주택의 인스펙션과 동일하게 진행된다. 경우에 따라서는 지붕과 다락(Attic)은 물론 지붕구조와 외벽, 침실, 화장실, 캐비닛, 카운터와 오븐 등의 부엌시설, 차고, 냉난방시설의 작동여부, 전기시설의 인스펙션이 이루어진다.

지붕은 대체로 공유구조물이기는 하나 만일 구입하는 유닛이 지붕과 인접해 있다면 누수현상 은 물론 절연제(Insulation)가 적절하게 설치되어 있는지 세밀하게 검사할 필요가 있다. 또한 다락을 통한 환풍 내지는 통풍(Ventilation)장치가 제대로 설치되어 있고 바깥으로 잘 연결되어 있는지의 여부 또한 중요한 검사항목 중의 하나다.

공동주택의 경우 환기시설은 아주 중요하다. 창문 등이 한쪽방향에 치우쳐 있는 경우가 많고 화장실 등 밀폐된 공간이 실내에 더러 있기 때문이다. 특히 부엌에서 요리할 때 발생하는 냄새를 외부로 내보내는 적절한 통풍시설의 역할은 더욱 중요하다.
특히 부엌과 목욕탕의 통풍관(Ventilation Pipe)이 바깥으로 연결되지 않고 다락으로 배출되도록 되어 있는 경우가 종종 발견되는데 이는 부엌의 음식 냄새와 화장실의 냄새 내지는 샤워증기가 다락에 배출되어 그 안에 머무는 결과를 초래하게 된다.

전기시설 점검 또한 아주 중요하다. 한번은 최근에 완공되어 분양 중인 고급 콘도를 검사하는 중에 한 소켓의 전기선(Hot/Live and Neutral Wire)이 뒤바뀌어 연결(Reverse Polarity)되어 있는 것을 찾아냈었는데 이러한 결함은 특수 기기를 통해서만 찾아낼 수 있어 주의가 요구된다. 물론 전기선이 뒤바뀌어 연결되어 있더라도 전기사용은 가능하다. 그러나 전기기기를 끄더라도 그 기기에는 계속 살아 있는 전기가 통전하고 있는 형태로 남아있기 때문이다. 즉 모든 전기기기 스위치는 중립선(Neutral Wire)이 아닌 핫와이어(Hot 혹은 Live Wire)를 차단시켜 전기기기를 끄도록 고안되어 있기 때문이다. 물론 이로 인해 전기기기가 고장이 날 수 있다.

주택의 인스펙션에는 예외가 없다. 안전사고와 손상은 주택 형태와 무관하게 언제든지 발생할 수 있고 또한 존재하고 있기 때문이다. 시간이 지나면 낡은 것은 갈아주고 손상된 부분은 찾아내어 고쳐야한다. 이러한 과정을 거치면서 오랜 세월 동안 주택이 존재하게 되는 것이다.