곽동현 M&T Bank Sr. Loan Officer

융자 상담을 하면 성미가 급한 고객을 자주 접한다. 이들은 전화를 받자마자 "오늘 이자가 얼마요?" 하고 바로 물어 온다. 필자만큼이나 성미가 급한 분이다. 그 만큼 모기지 이자에 관심이 많아서 그럴 것이다. 모기지 이자는 매일 변하는데 이번 시간엔 이자율을 고정하는 락인에 대해서 한번 다루어 보기로 하자.

앞선 언급처럼 이자율은 매일 변동이 되며 또한 융자를 신청하면서 고정할 수 있는데 이것을 ‘락인’(Lock In)이라고 한다. 이처럼 융자를 신청하고 매일마다 변동되는 이자를 원하는 이자로 클로징 할 때까지 일정기간 동안 고정을 하며 고정된 이자로 융자를 받게 된다. 은행에 따라 약간씩 다르나 락인은 대부분 60일 정도 기준으로 고정을 해준다.

융자 신청자가 락인 외에 또 하나 취할 수 있는 선택은 이자율을 고정하지 않는 ‘플로팅’(Floating)이다. 말 그대로 이자를 물위에 그냥 띄워 놓는 것을 말한다. 이자율이 올라가면 올라가는대로 내려가면 내려가는대로 플로팅된 이자는 클로징하기 열흘 정도 전에 Lock In을 하면 된다. 플로팅은 대부분 이자가 내려갈 조짐이 많거나 또는 숏세일이나 신규주택 구입, 셀러가 아직 준비가 되지 않았거나, 이처럼 언제 클로징이 이루질지가 불투명 할 때 취할 수 있는 방법이다.

플로팅 옵션은 은행에 따라 차이가 있지만 필자의 은행은 주택구입에서만 혜택을 준다. 즉 재융자를 할 경우엔 무조건 락인을 해야 진행이 된다. 그 이유는 재융자를 플로팅으로 시작을 해놓으면 이자가 원하는 지점까지 내려갈 때까지 클로징을 하지 않고 계속해서 기다리는 고객이 한두분이 아니기 때문이다. 은행에서는 클로징 준비를 마쳐서 모든 비용들이 발생해서 클로징을 해야 되는데 원하는 이자가 아니라고 마냥 기다리니 서류가 한도 끝도 없이 쌓여지는 것이다. 그래서 고육지책으로 재융자는 이유를 막론하고 60일 락인을 해야 진행이 가능하다.

또 한가지 락인을 하는 기간에 따른 크레딧이나 수수료가 부과될 수가 있다. 무슨 말인고 하니 만약에 오늘 이자가 너무 마음에 드는데 셀러의 사정으로 인해 클로징이 최소한 3개월은 걸릴 것 같다고 하면 이때 은행에서 주는 60일 락인으로는 부족하다. 이때 취하는 방법이 90일로 연장해서 락인이 가능하다. 한달이 길어지는 만큼 수수료를 내어야 한다. 또 60일 락인을 해 놓았는데 갑자기 클로징때 와서 셀러가 이사갈 주택을 못 구했다고 클로징을 한달 정도 연장 하자고 할 경우 이때도 락인한 이자를 지키기 위해선 한달 추가 연장 비용이 발생 할 수 있다.

반대로 락인을 하지 않고 플로팅을 해오다 이제 클로징에 막바지에 왔고 이자도 원하는 만큼 내려서 락인을 해야 되는데 굳이 60일 락인이 필요가 없고 30일이나 15정도 락인을 하더라도 그안에 충분히 클로징 가능하다면 단기간 락인을 하고 크레딧을 받을 수 있다. 필자의 은행에 경우 15일 락인을 할 경우 0.5 포인트 크레딧을 고객에게 준다. 10만달러 기준으로 5백달러 상당의 크레딧을 받는다. 주의할 점은 락인을 하고 그 기간안에 클로징을 못하면 필요한 날 만큼 연장(Lock in Extension)을 해야 되고 연장 수수료가 발생된다. 그 비용도 은행에 따라 조금씩 차이가 있으나 열흘 정도에 0.15 포인트 정도 생각하면 된다. 즉 10만달러 융자시 락인을 열흘 정도 연장하려면 150달러 정도 비용이 발생된다.

재미있는 것은 주택을 구입자들이 이자율을 락인 했는데 이자가 만약 올라가면 어느 고객도 연락이없다. 반대로 락인을 한 뒤로 이자가 내려가면 그때부터 론 오피서들은 고달파진다. 결론부터 말한다면 한번 락인을 한 이자를 푸는 것은 은행마다 다소 차이가 있지만 거의 불가능하다. 반대로 생각해서 이자를 락인 했는데 이자가 올라가서 은행에서 고객들에게 올라간 이자를 적용한다면 어느 누가 받아들이겠는가? 마찬가지로 락인은 은행이 고객에게 주는 선택적인 계약인 것이다.

필자도 많은 고객과 상담을 하며 고객들의 성향을 파악하게 되었는데 성격이 무던하고 조심성이 있는 고객은 상담할 때 이자로 월상환금을 계산하고 그대로 락인을 하는 것을 원하고 성격이 급하거나 따지는 것을 원하는 고객은 플로팅을 권한다. 락인을 하거나 플로팅을 하거나 정답은 없다. 락인을 했는데 클로징 즈음에 이자가 내려갈 수도 있고 플로팅을 했는데 시작보다 더 높은 이자를 받는 경우도 허다하기 때문이다. 이자율 락인보다 더 중요한 것은 모기지 융자 프로그램의 이해다. 현재 받은 모기지 상환이 몇년이며 한달에 추가로 원금을 얼마 상환할 때 몇년이 단축되고 현재 받은 이자보다 몇 퍼센트가 낮을 경우 상환 기간을 몇년 단축시켜서 재융자를 받는 것이 유리한 지등 많은 부분이 락인보다 중요하다.

지금 어느때보다 낮은 이자가 지속되고 있다. 아직 렌트로 살고 있으며 2,000달러 이상을 렌트로 지불하고 있는 고객이라면 얼마까지 융자가 가능한지 융자 전문가에게 주택 구입여부를 상담 받아 보기를 권한다.