모기지 이자율이 또 다시 하락했다. 융자 조건에 맞는 사람들은 주택을 구입하기에 가장 좋은 시기다. <사진출처=USA 투데이>

하락을 거듭하던 주택 가격이 바닥을 쳤다는 전망이 나오고 있는 가운데 모기지 융자 이자율도 역대 최저치로 떨어지는 등 바이어들에게는 내 집 마련을 할 수 있는 최적의 시기가 돌아왔다. 하지만 모기지 은행들이 융자 조건을 까다롭게 조정하면서 자격을 갖춘 바이어들도 원하는 매물을 구입하는 것이 쉽지 않다. 부동산 전문가들은 주택 구입에 앞서 철저한 시장조사와 사전준비가 필요하다고 당부했다.

■ 모기지 이자율
국책모기지업체인 프레디맥에 따르면 17일 현재 30년 고정 모기지 이자율이 평균 3.79%를 기록, 2주전인 3.84%보다 0.05%포인트 떨어졌다. 지난 2월초 기록했던 3.87%의 사상 최저치를 또다시 갱신한 것이다. 이는 1971년 30년 모기지 금리가 일반화된 이후 가장 낮은 수치다. 15년 고정 모기지 이자율도 3.04%로 하락했다. 5주전 15년 고정 모기지 이자율은 3.11%였다.
이에 따라 현재의 금리를 적용받아 30년 고정 이자율로 40만달러의 융자를 받을 경우 월 지불액은 1,879달러, 15년 고정 이자율일 경우 2783달러를 내면 된다.

이 같이 금리가 하락하고 있는 것은 국채금리가 최근 경제지표 둔화와 유로존의 경기 침체 등으로 인해 지속적으로 하락한데 따른 것이다.
타임모기지 브라이언 이 대표는 "아무리 모기지 이자율이 사상 최저치를 기록하고 있다고 해도 자격 조건이 되지 못하면 그림의 떡"이라며 "부동산 구입에 앞서 평소 신용점수 관리는 물론 은행잔고 유지와 일정금액의 세금보고 등 철저한 준비가 필요하다"고 조언했다.

하지만 이 같은 최저 이자율이 그리 오래 지속되지는 않을 것으로 보인다.
곧 연방은행이 모기지 채권 매입을 늘리지 않을 가능성이 높아 모기지 이자율이 다시 6% 이상을 상회하게 될 수 있다. 파인리지 모기지의 고진성 대표는 “모기지 이자율이 현재와 같은 수준을 앞으로도 유지할 수 있을 것이란 기대는 접어야 할 것"이라며 "이자율이 곧 상승할 가능성이 높다”고 전망했다.

■ 부동산 시장 회복 조짐
뉴욕시내 부동산 총거래액이 2011년부터 지속적으로 증가하고 있다. 특히 한인 밀집 지역인 퀸즈의 거래액이 높고 주택 가격도 상승, 부동산 경기 회복의 청신호가 켜졌다는 전망이다.

퀸즈 지역은 지난 2012년도 1/4분기 총 2,919채의 주택이 거래돼 지난해 같은 기간 대비 13%나 상승했다. 이는 지난해 4/4분기와 비교해도 10% 이상 늘어난 수치다. 더욱이 한인 밀집 지역인 플러싱은 거래수가 301채로 퀸즈에서도 가장 많은 거래수를 기록했다. 이는 지난 2년간 경기 침체로 미뤄졌던 신규 주택 공사가 상당수 시작됐고 은행들이 지난 1년간 개보수 또는 개발을 위한 주택 건설관련 융자 심사를 완화했기 때문이다. 이에 따라 렌트 수입을 받을 수 있는 2패밀리 하우스를 중심으로 매매가 증가하고 있는 추세다. 실제로 플러싱 161가에 위치한 한 콘도의 경우 1베드룸 매매 가격이 지난 2008년 수준을 회복한 상태다.

이스트코스트 리얼리티 수잔 김 부동산 중개인은 “2패밀리 하우스는 렌트 수입으로 안정되게 노후를 보장받을 수 있다는 생각에 많은 한인들이 구입을 희망하고 있다”고 설명했다. 리맥스유니버설부동산 그레이스 전 중개인도 “올해 초부터 매물이 꾸준히 증가하고 있다”며 “특히 렌트를 위한 1~3베드룸 콘도 아파트와 2패밀리 하우스가 강세”라고 전했다.

<주택 구입 전 준비사항>
▲다운페이먼트 충분히 마련=최근 금융기관들은 최소 15~20% 다운페이먼트를 요구하고 있다. 내부 규정에 ‘20% 다운페이먼트 필수’ 라는 사항이 기재된 것은 아니지만 주택가격 대비 융자금액이 80%를 초과(20% 미만의 다운페이먼트할 경우 융자승인 대상에서 불리한 대우를 받는 것이 현 상황이다. 또 모기지 이자율 역시 20% 이상 다운페이먼트를 지불했을 때 낮아지기 때문에 다운페이먼트를 많이 저축할수록 주택을 구입하기가 점점 더 쉬워진다.

이밖에 처음 주택을 구입하는 바이어들의 경우 클로징 비용이 구입하는 주택가격의 3~5%를 초과하는 사례가 많다. 타이틀 보험, 변호사 비용, 신규 개발의 경우 이전세(transfer tax) 등 클로징에 들어가는 비용이 많기 때문에 다운페이먼트 이외에 클로징 비용도 미리 저축해두어야 한다.

▲신용점수 높게 유지=일반적으로 모기지 융사 시 신용점수가 700점 이상이면 모기지를 얻는데 별다른 문제가 없다고 알려졌다. 하지만 최근에는 최소 740점 이상은 돼야 모기지 승인이 쉽게 이뤄지고 있는 것으로 알려졌다.
한 모기지 브로커는 “정기적으로 월급을 받는 직장인이 아닌 자영업자의 경우 융자를 받기 위해 760점 이상을 유지토록 조언하고 있다”고 설명했다.

브로커들에 따르면 신용점수를 높이려면 자신의 능력에 맞게 대출을 받은 후 이를 잘 갚거나 신용카드를 사용한 후 연체하지 말아야 한다. 또한 거래 금융회사를 자주 바꾸는 것보다 주거래 금융회사를 한 곳 정해서 꾸준히 거래를 하는 것이 유리하다. 물론 각종 이용대금 청구서를 제때 납부하는 것도 도움이 된다. 이와 함께 신용정보회사 홈페이지를 통해 연 1회 무료로 신용정보를 확인할 수 있는 서비스를 이용해 정기적으로 자신의 신용점수를 확인해야 하며 오류가 있는 경우 바로 정정 요청을 해야 한다.

▲필요한 서류 준비=각종 공과금과 이용대금, 신용카드 대출금 등을 온라인으로 결제하는 것이 보편화되면서 관리해야 하는 서류가 많이 줄었다. 그러나 주택 구입을 위해 필요한 서류는 더욱 많아지는 실정이다. 재직증명서와 2~3달간 급여명세서, 최근 2년 동안의 근로소득공제 확인서(W2), 3년치 거래 은행 잔고증명서, 은퇴자금(401K) 증명서, 기타 자산(주식, 뮤추얼펀드 등) 또는 빚(학비 융자, 자동차 융자 등) 이외에 부모나 친지로 부터 다운페이먼트를 도움 받았으면 이 비용이 빌린 돈이 아니라 ‘선물(gift)’로 받았다는 것을 증명하는 서류도 첨부해야 한다.

▲사전 융자승인=주택 쇼핑 전 모기지 융자 사전승인(pre-approval)을 받아두는 것이 좋다. 사전 승인은 주택을 구입하려는 바이어들의 월수입, 은행잔고 등 아주 기초적인 정보를 갖고 어느 정도까지 대출해줄 수 있을지를 은행에서 보장해주는 서류다. 대부분의 셀러들은 사전 승인을 받은 바이어들을 선호한다. 금융 위기로 모기지 융자 조건이 까다로워졌지만 사전 승인은 신용점수가 좋고 직업이 든든하다면 쉽게 발급해준다.

▲희망 지역 선정=바이어들은 자신의 소득과 마련해둔 다운페이먼트, 거주환경, 학군 등을 고려해 원하는 지역을 미리 정해두고 그 동네의 주택을 집중적으로 샤핑하는 편이 바람직하다. 또 원하는 주택이나 콘도를 정했으면 좋은 매물이 있는 지의 여부를 매주 업데이트, 확인해야 원하는 가격에 내 집을 마련할 수 있다. <윤재호 기자>