미국 경기가 오랫동안 침체를 벗어나지 못해 부동산시장에 숏세일, 포클로우즈(차압)매물이 쏟아지면서 이 단어에 대해 모르는 사람이 없을 정도였다.
다행히 최근들어 미국경기가 서서히 회복되는 조짐을 보이면서 숏세일이나 차압매물이 눈에 띄게 줄고 있다. 두 가지를 비교해 본다.

▶숏 세일(Short Sale)
숏세일이란 은행 융자액 보다 낮은 가격에 주택을 판매하는 것을 말한다. 포클로저(차압) 전단계에 해당된다.
만약 소비자가 오랫동안 페이먼트에 시달려 온 상태이면서 주택이 차압 위기에 있을 경우 융자회사가 주택융자 금액에 대해 손해를 감수하고 팔 수 있도록 허락하는 방법. 이를 위해서는 우선 은행에 숏세일 허락을 받아야 한다.
부동산중개인 등 전문가와 상담해 숏세일 신청사유 등 각종 필요한 서류들을 준비해 은행에 제출해 승인을 받아야 한다.

1. 왜 은행이 손해를 보면서 숏세일을 허락해 주나요?
숏세일을 하면 당연히 은행은 손해를 본다. 50만불 대출을 해 주었는데 집값은 40만불에 매매가 됐다. 이런저런 수수료 뺀 나머지 37만불 밖에 받지 못해 은행은 13만불을 손해를 보게 된다.
그래도 숏세일을 허락해 줄 수 밖에 없는 이유는 숏세일을 허락하지 않고 그냥 두고 경매로 넘어가면 이 금액 조차도 건질 수 없는 일이 생기기 때문. 때로는 은행이 모기지인슈런스를 들어둔 경우 별다른 손해없이 융자금 회수가 가능하기 때문.
2. 숏 세일에서 손해 본 은행이 집주인에게 그 손해를 물리지 않을까요?
숏세일을 해서 손해를 본 은행은 은행자체에서 손실처리 한다. 은행은 손해 본 금액만큼을 집 주인에게 월급을 준 것처럼(즉 소득이 생긴것 처럼) 처리한다.
집을 팔고 난 그 다음해 집 주인에게 손해본 금액만큼(1번 예 13만불) 지급해 주었으니 당신이 올해 세금보고할 때 이 금액을 개인소득으로 잡고 그만큼 세금을 더 내라는 1099 Form을 보내준다.
그러나 집을 숏세일로 넘긴 처지에 그돈을 마련할 여력이 대부분 없기 때문에 연방정부에서는 ‘주택자금의 부채탕감에 대한 특별법’을 만들어 면세해 주고 있다.

▶주택차압(Foreclosure)
소유주가 주택에 대한 모든 권리를 포기하고 융자회사인 은행으로 소유권을 넘기는 것이다.
포클로우저는 법원에서 경매에 부쳐지는 경우와 부동산중개업체에게 포클우져 경매를 위탁해 판매하는 경우로 나눈다.
이 경우는 REO(Real Estate Owned Property) 매물이라고 한다. 포클로우즈 숏세일에 비해 단점이 많다.
숏세일을 경우 1차 대출금, 재산세 등 해당 부동산에 대한 부담을 깔끔하게 지울수 있지만 포클로우져는 2차 대출금, 라인오브 크레딧에 대한 부담이 따를수도 있다.
또한 숏세일은 크레딧회복이 2-3년이면 되지만 포클로우저는 7-10년 가기 때문에 이 기간내에 새로 집을 구입하기 힘들어진다. 숏세일의 경우 크레딧 보고서에 ‘Settled with Bank’라고 찍혀서 향후 차를 사거나 리스를 하거나, 크레딧 기록이 필요한 경우에 긍정적인 효과를 준다.

1. 숏 세일이나 포클로우즈를 신청 한 후 그 집에 얼마나 거주할 수 있나요?
숏세일은 대개 4~5개월 정도가 지나면 집을 비워주어야 한다. 포클로우저는 1년에서 1년반정도 가능하다.
2. 은행 대출금에 대한 부담이 완전 해결되나요?
숏세일은 1차 대출금을 포함해 모든 은행 대출금에 대한부담이 해소되나 포클로우저는 2차대출금,라인오브크레딧 등 일부 부담이 남아 있을 수 있다.
3. 크레딧 감점은 얼마나 되나요?
일반적으로 숏세일은 100~200점, 포클로우저는 200~300점 가량 감점되는 것으로 전해진다.
4. 크레딧 회복기간은 얼마나 될까요?
숏세일은 2-3년 걸리지만 포클로우저는 7~10년동안 기록이 남아 있어 이 기간 내에 리스나 융자를 하게 될때 어려움을 겪게 된다.

기사제공 서상복 부동산
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