곽동현/M&T Bank Sr. Loan Officer

지난 5일 연방센서스국이 발표한 자료에 의하면 2010년 이후 이민자 유입이 많은 지역 순위를 불수 있었다. 특히 뉴욕과 뉴저지 롱아일랜드 지역이 수적인구 증가 4위를 차지하고 있었다. 또한 뉴욕 퀸즈지역이 이민자 증가율이 전국에서 5위를 차지하고 있었다. 이것은 맨하탄을 중심으로 한 메트로지역의 인구가 꾸준히 증가하고 있고 특히 이민자들이 늘어나고 있다는 이야기인 것이다.

필자가 자주 강조를 하는데 주택경기 회복과 주택가격의 상승은 유동인구와 아주 밀접한 관계가 있다. 한정된 지역에 유입인구가 계속 증가하고 있다는 것은 그만큼 주거지 소유가 많아지는 것이 되고 이것이 자연적으로 렌트가격 상승과 아울러 주택가격 상승을 가져오는 것이다. 서버 프라임 사태 이후로 주택가격이 꾸준히 내려왔다. 모두가 주택가격 반등에 촉각을 곤두세우고 있는데 이번 연방센서스국의 발표 자료는 그 반등 시점을 조심스럽게 점칠 수 있지 않을까 싶다. 또한 어제 일간지에 H-1B(전문직 취업비자) 신청서가 접수시작 사흘 만에 2만2,000건을 돌파하며 연간 쿼터의 1/4선을 넘어섰다고 보도했다. 이런 보도 또한 전문직 취업자들이 많은 뉴욕 뉴저지 메트로지역 주택가격 상승에 주요 요인이 될 수가 있다.

이번 시간에는 융자신청자의 신분별 융자 가능성 여부를 알아본다. 앞서 말한 것처럼 뉴욕과 뉴저지 지역은 멜팅팟이라고 일컫는 만큼 유입되는 이민자들로 넘쳐난다. 이민온 시기에 따라 지금은 시민권이나 영주권을 취득한 자들도 있고 그렇지 않으면 아직 비자로 체류하는 분들도 있다. 간혹 고객들과 융자 상담을 하면 이번에 시민권을 취득을 했는데 모기지 이자를 더 낮게 받을 수 있는지 문의를 하는 고객이 있는데 미국에서는 모기지 융자시 신분이나 피부색, 성별 또는 나이에 따라서 모기지 이자를 차별하는 것을 법으로 금지해 놓았다.

심지어 얼마전 클로징한 고객 중에는 70세가 넘은 분인데 30년 고정모기지로 융자를 받은 고객도 있다. 산술적으로는 30년 모기지를 마칠 때 그분은 100세가 넘을 건데 그때 까지 사실 수 있을지는 의문이지만 융자에는 무리가 없다. 그리고 많은 이민자들이 궁금해 하는 체류신분은 융자를 얻을 수 있는 자격요건은 되지만 그것이 이자율과는 전혀 관계가 없다는 것이다. 즉 시민권자나 비자를 갖고 있는 이방인이나 똑같은 이자가 적용이 된다는 것이다.

그렇다면 융자가 가능한 신분은 어떻게 될까? 우선 시민권자(US Citizens)나 영주권자(Permanent Resident Alien)는 당연히 융자가 가능하다. 시민권자의 신분확인은 신청시나 클로징 때 운전면허증을 보여주는 것으로 충
분하다. 영주권자들은 융자 신청시 영주권 사본이 필요하다. 간혹 영주권자들 중에 영주권 만료 기간이 지났는데도 잊고 있다 융자 신청 때에 발견하고 고생하는 고객들도 있는데 미리미리 갱신을 해서 불미tm런 일을 피하는 것이 좋다. 그리고 시민권자나 영주권자가 아닌 자들도 융자가 가능한데 이 범주를 Non-Permanent Resident Alien라고 부른다. 즉 이들은 비자를 소유하고 이곳에 체류 중인 자들을 말한다.

비자를 갖고 있는 Non-Permanent Resident Alien이라고 해서 모두가 정부에서 제공하는 주택 융자를 받을 수 있는 자격이 있는 것은 아니다. 아래 표
는 현재 페니매와 프레디맥 그리고 FHA로 융자를 받을 수 있는 비자타입에 대해서 조사해 보았다.


비자의 종류 비자 대상자 융자 유무
A-1 외교관, 대사, 명사급과 그의 직계가족 불가능
A-2 외국 정부 공무원과 그의 직계가족 불가능
A-3 A-1과 A-2 대상자의 직원이나 고용인들 불가능
B-1 상용/비즈니스 관련 방문자들 불가능
B-2 일반 관광 목적의 방문자들 불가능
C-1,2,3 지속적 여행의 경유나 유엔과 외국경유 그리고 외국공무원 및 그의 직계 가족들

불가능
D 선원 불가능
E-1 무역관련 투자 이민자 가능
E-2 투자자 및 그 직계 가족 가능
F-1 Full-Time 학생 불가능
F-2 학생가족 불가능
G-1 국제기관의 연맹의 맴버와 직계가족 가능
G-2 G-1 멤버를 제외한 외국 정부의 다른 대표들 가능
G-3 정식으로 인정받지 않은 국가의 국제적 기관의 대표와 직계가족 가능
G-4 국제 단체 사무관, 종업원이나 직계가족 가능
G-5 정부 기관원 수행원 및 G 비자의 직계가족 가능
H-1 전문 지식이나 특기를 갖은 취업인 가능
I 외국 미디어 기자 불가능
J 교환 방문자 불가능
K 시민권자의 약혼자 불가능
L-1 지상사의 주재원 가능
M 단기 연수자 불가능
O-1 과학, 예술, 교육, 사업 계통의 특기자 불가능
P 운동인, 엔터테이너 그룹 불가능
Q 문화교환 불가능
R 종교인 불가능

참고로 상기 비자타입에서 융자가 불가능 하는 것은 정부에서 제공하는 융자가 불가능한 것이지 융자를 절대 받을 수 없는 것은 아니다. 시중 은행에서 융자를 하는 방법은 크게 두 가지인데 첫째가 정부 프로그램으로 융자를 해서 추후에 2차 금융권에 팔수 있도록 해주는 융자와 둘째로 융자 은행에서 영구적으로 소유하는 포트폴리오 융자가 있다. 즉 정부 프로그램으로 융자가 어렵더라도 자체 은행에서 판단하여 어느 비자 타입이든 융자를 받을 수 있다는 것이다.

하지만 최근 들어 시중은행에서 정부에서 허락되지 않는 비자 타입으로 융자를 거의 해주지 않으므로 특별한 경우 외에 거의 융자를 받기가 어렵다. 상기 표에서 특이할 사항은 비자별로 미국에서 활동을 하면서 이곳에서 세금 보고를 할 수 있는 기준에 따라 융자 유무를 정했다고 보면 된다. 예를 들어 이곳에 공부하러온 유학생은 F비자를 받고 있다. 이럴 경우 주택 구입시 융자가 어렵다 하지만 유학생 신분을 마치고 이곳에 직장을 구하면 비자타입이 H비자로 바뀌는데 이때 수입이 있고 세금 보고가 가능하므로 정부 융자가 가능하다는 것이다. 간혹 고객들 중에 신분이 진행이 되는 도중에 계신분이 계신데 이럴 경우 정확히 진행이 마무리되어 비자 승인이 나야만 가능하다.