박성환(뉴욕뉴스타 부동산 대표)

한 고객이 예정하지 않은 시간에 방문했다. 현재는 경영 일선에서 손을 떼고 은퇴준비를 하고 있는 고객이다. 은행 예금이자가 너무 낮아서 이자 수입이 예상 액수보다 낮은 터라 투자할 만한 투자 대상을 알아보고자 한다고 했다. 사실만을 말하는 습관이 있어서 전화 패널을 무심코 가리켰다. 통화를 하고 있는 선은 빨간 불이 들어 와 있어서 경기가 좋을 때는 6개 라인이나 되는 전화선이 모자라 한동안 기다리고 있어야 통화가 끝난 선을 확보하고 전화 통화를 하여야 하는 상황이었던 것에 반해 현재는 몇 개의 전화 라인만 빨간 불이 들어와 있음을 가리키며 이것이 현실을 말하고 있음을 간접적으로 표현한 셈이다.

몇 년 전으로 기억이 된다. 70세가 넘은 은퇴한 고객이 화가 나 전화를 했다. 그 고객은 부동산은 관리에 불편해 살고 있는 집 이외는 투자할 생각을 전혀 않고 미국생활을 하고 있었다. 그 분이 예금한 은행에서 이자 통보가 온 것이다. 연 6% 이자로 시작한 예금이 연 2%보다도 낮은 통보를 받은 이 고객은 예치한 200만달러에 대한 이자가 연 12만달러에서 4만달러로 수입이 떨어져서 가난한 신세가 된 셈이다.

고심 끝에 부동산에 대한 투자를 고려하게 됐다는 것이다. 그 당시 부동산 투자 수익률이 10% 정도나 되는 시기였으니까 그 분은 200만달러를 부동산에 투자하셨다면 연 20만달러의 수입이 가능했고 부동산 상승 효과까지 고려하면 분명히 효과적인 투자를 하지 않았던 분으로 기억이 된다. 기왕에 소유하고 있는 현금을 어떻게 투자하는 것이 제일 효과적일까 하는 것은 우리 모두의 과제이다. 또 이 투자방법이 항상 수학 공식과 같이 언제나 일정한 답을 말하는 것이 아니기 때문에 혼란을 초래하고 있는 것이다.

일반적으로 경기가 현재와 같이 좋지 않아서 각종 주식이 바닥으로 내려와 있을 때에는 주식에 투자하는 것이 높은 수익을 기대할 수 있게 되고 경기가 회복돼 경기상승 곡선을 이루게 되면 부동산에 투자해 수익을 기대하는 것이 바람직하다. 경기가 너무 좋아져서 높은 정점에 이르게 되면 사업 확장에 필요한 자금 확보를 위한 채권에 투자를 하고 또 다시 경기가 후퇴하게 돼 부동산 가격이 너무 상승하여 투자 수익을 기대할 수 없게 되면 차라리 안전한 은행에 이자 수입을 기대하게 된다. 이자를 낮추어 기업 활동을 도와 경기를 활성화시키면 경기 회복과 더불어 부동산 가격도 다시 회복되는 순환을 예측할 수 있다는 것이다.

부동산 투자로 단기적인 수익을 기대하는 것은 우리가 알게 모르게 경기가 상승 또는 후퇴를 되풀이하는 시기를 알아맞출 때나 가능하다. 이 시기를 알아맞힌다는 것은 그렇게 쉬운 일이 아니다. 지나고 보면 모든 것이 확실해 우리가 인식할 수 있게 되지만 현실 속에서는 그 투자 방향에 대한 혼선이 있게 마련이다. 그러나 장기적으로 보면 투자시기를 알아맞힐 수 없다손 치더라도 위에서 언급한 경기순환 계도로 보아 그 상승효과를 볼 수 있는 시기가 분명히 오기
때문에 안전한 투자가 될 수 있는 것이다. 우리가 경계하여야 할 것은 투자시기를 단기적으로 예측하고 무리한 투자를 하게 되었으나 그 투자시기가 빗나간 경우이다.

부동산 투자 회수율이 몇 년 전보다 조금씩 상승하고 있는 것은 그만큼 투자 심리가 적다는 설명이 된다. 은행 예금 이자가 낮아지면 은행 이자 수입으로 은퇴를 준비한 고객은 그 수입이 적어지게 마련이기에 현재 부동산 투자 수익률 6~6.5%가 은행이자보다는 몇 배나 높은 것이 현실이다. 그러므로 위에서 언급한 고객의 부동산 투자 심리를 유발시켰던 실례와 흡사한 현상이 일어날 수도 있다는 예측을 해보는 것이다.

요즘 은행 융자가 쉽지 않아 부동산 융자가 어려운 점을 감안, 은퇴를 이미 했거나 은퇴를 준비하는 고객들은 은행 융자를 받지 않고 투자할 만한 투자 매물을 물색하여 보는 것도 바람직하다고 여겨진다. 안전한 투자냐 아니냐는 투자 대상으로도 결정 되지만 빚을 얼마나 지고 있느냐에 따라서도 좌우되기 때문이다. 부동산은 언제나 흐름이 있다. 무릎에 사서 가슴에서 팔라는 것이고 그 무릎은 자기가 생각하고 결정을 해야 한다. 그것은 에이전트의 몫이 아니고 바이어의 몫이다. 지금이 무릎 시기가 아닐까 하면서 권하는 말이다.

이 시기에 한마디 하고 싶은 말이 있다. “꿀벌은 꽃에서 꿀을 따지만 꽃에는 상처를 입히지 않는다”는 말이 있다. 오히려 꿀벌들이 게는 꽃이 열매를 맺을 수 있도록 도와주는 공진화(共進化) 정신이 있다고 한다. 진정한 부동산 에이전트는 커미션을 위해서 딜을 하는 것이 아니고 손님을 위해서 딜을 하는 것이다. 공존공생이라는 것이다. 에이전트 커미션 6%를 위하여 손님들의 몫인 94%를 위험한 곳으로 모는 것은 아주 비양심적이고 부당한 일이다. 부동산 에이전트가 2003년 좋은 경기의 흐름을 타고 갑자기 많아졌다가 많은 부동산 전문인들이 지금은 사라져갔다.

90년대 초보다도 더 많은 80% 이상의 부동산회사가 없어지거나 80% 이상의 에이전트가 사라졌다. 철저한 교육과 살아야 한다는 프로정신이 시급히 요구되는 시점이기도 하다. 어디든 마찬가지이지만 장사꾼을 기르고 훈련하는 곳은 손님들의 결정사항이다. 프로만이 남을 시기이다.