김형민 뉴욕주 공인 홈인스펙터

주택검사(Home Inspection)에서 주택검사관 윤리규정(Home Inspector Code of Ethics)에 의거 요구되는 중요한 서류 중의 하나는 검사 전 주택검사의뢰인과 검사관간에 작성하는 사전검사동의서(Pre-Inspection Agreement)와 검사 후 검사관이 작성하는 주택검사보고서(Home Inspection Report)다.

뉴욕주에서 2010년 제정하여 실시하고 있는 윤리규정을 통해 그 이해를 도모하고자 한다. 뉴욕주가 규정한 사전검사동의서(Section 197-4.2)의 구성은 주택검사의 범위(Scope)와 포함되지 않는 범위에 대한 관련내용과 수임료를 기술하도록 하되 특별히 뉴욕주가 정한 문구(최소한 6포인트 글자크기로)를 동의서에 반드시 포함할 것을 규정하고 있다. 물론 이 동의서는 쌍방(검사의뢰인과 검사관)의 서명이 필요하다.

주택검사는 뉴욕주가 정한 검사관가이드라인(Standard of Practice for Home Inspectors: Subpart 197-5)에 따라 실시되고 검사결과에 대한 보고서(Section 197-4.6)를 작성하여 5일 이내에 의뢰인(보통 주택바이어) 혹은 대리인(보통 바이어가 정한 변호사)에게 전달하도록 규정하고 있다. 주택검사 과정은 가이드라인에 정한 검사항목을 반드시 포함하되 이보다 더 심층적인
검사범위는 각 검사관의 재량에 맡기고 있다. 검사보고서는 정해진 서식이 따로 만들어져 있지 않은 관계로 작성방법과 구성은 각 검사관에 따라 차이가 있다. 의뢰인의 이해도모를 위해 결함(Defect)을 시각적으로 확인할 수 있도록 사진을 포함한 설명이 있는가 하면 단순히 문장으로 기술돼 보고서가 작성되기도 한다.

실상 검사보고서는 검사당일 발견된 주택이 갖고 있는 결함과 위험의 정도(Material Defect and Risk)에 관한 결과보고서로 크고 작은 문제점을 망라하고 있다고 할 수 있다. 상세한 보고서는 전기소켓의 커버(Outlet Cover- Plate)가 없는 경우라든가 실질적으로 주택구조물에 영향을 미치지 않는 머리카락 굵기의 균열(Hairline Settlement Crack)까지 포함하고 있다. 물론 이러한 소소한 사항들까지 포함할 필요가 있는가 할 수 있겠으나 실상 전기소켓의 커버는 감전과 화재를 방지하기 위한 안전상 역할을 하기 때문이고 균열의 경우는 그 정도(보통 4분의1인치 이상 크기의 균열)에 따라 혹은 부분에 따라 주택구조에 미치는 영향에 관한 해석이 달라질 수 있기 때문이다.

검사관의 판단으로 간단한 수리사항이 아닌 중대한 결함(Major Problem)의 심증이 분명한 경우 해당분야 전문가(General Contract 혹은 Specialist)에 의한 추가진단을 받을 것을 권유하기도 한다. 이는 환자가 암 진단을 받은 후 재확인을 위해 해당분야 의사의 추가 소견을 문의하는 것과 같다.따라서 검사보고서가 특별히 이러한 추가진단을 언급하지 않고 있다면 해당 결함은 일반주택에서 흔히 발견되는 항목으로 이해할 수 있고 아울러 쉽게 고칠 수 있는 결함으로 간주될 수 있다고 볼 수 있다. 또한 주택매매에 소극적인 영향을 미치는 소소한 결함이라 하더라도 차후에 주택구입자가 집을 수리하는 경우 보고서를 참고로 할 수 있다는 잇점이 있다.

그러나 물이 새는 문제(Leaks)와 지나친 습기(Moisture)문제는 반드시 짚고 넘어가야 할 사항 중의 하나다. 누수 문제는 주택보험(Homeowner Insurance) 보상청구(Claim)건의 90%가 이에 해당할 정도로 많은 문제의 소지를 앉고 있기 때문이다. 흔히 목격되는 내부적인 문제 즉 부엌 혹은 목욕탕 등에서 새는 문제라면 문제의 소지가 덜 하겠으나 지붕이나 창문, 벽, 지하실 등에서 물이 샌다면 원인파악과 이를 고치는데 필요한 비용이 만만치 않을 수 있기 때문이다. 만일 장기적으로 진행되어 온 상태라면 주택의 나무구조물과 인체에 아주 심각한 결함(부식과 곰팡이균 증식 등)이 이미 진행되고 있다는 해석이 다분하다.

차후 구입자에게 큰 영향을 미치는 결함이 아닌 결함이 있다. 바로 지하에 매설되어 있는 보일러용 기름탱크다. 지하매설탱크의 기름누출사고는 아주 드물다. 그러나 땅속에서 누출사고가 발생했을 경우 그 사고를 인지하기까지는 상당한 시간이 경과한 후에야 가능하고 환경오염까지 수반하게 됨은 물론 기름제거 등 이를 해결하기위한 비용이 상당하기 때문에 주택보험 가입신청시 기각당할 수 있기 때문이다.

여하튼 일단 보고서에 문제점을 열거하면 바이어는 소소한 문제라 하더라도 신경쓰이기 마련이다. 그러나 긁어 부스럼 없는 것이 없듯이 설사 한달 전 신축된 새집이라 하더라도 검사하다 보면 지적되는 문제들이 더러 있기 마련이다. 물건을 사다보면 전반적으로 마음에 들면 사게 되는데 이 전반적이라는 말은 내가 원하는 100% 완벽한 물건은 아니라는 의미와 상통한다.물론 사느냐 마느냐는 바이어의 권한이다. 주택검사를 의뢰하는 경우는 바이어가 일단 관심이
있기 때문이다.

검사결과가 그냥 신경쓰인다 해서 포기하는 것보다 수리비용의 차이일 뿐 결함은 고칠 수 있다는 긍정적 인내를 가지고 바이어와 셀러 간의 상호절충을 통해 가격조정을 한다든지 혹은 주택수리전문가(General Contract 혹은 Specialist)와의 상담 또한 큰 도움이 될 것이다.