#건물주 파산 신청, 건물 리스 계약은 유효한지

<문> 불경기로 인해 고전 중이지만, 현재 저희 사업과 연관이 있고 전망이 있어보이는 사업체를 인수하려고 매매 계약을 체결하였습니다. 그러나, 에스크로가 진행되는 중에 건물주가 파산 신청을 하였고, 사업체가 입주한 건물의 리스기간은 거의 끝나가는 상태로서 5년간 연장할 수 있는 선택권은 남아 있습니다. 파산 신청한 건물주와 리스 계약은 계속 유효한 것인지 궁금합니다.

<답> 일반적으로 파산신청 대상인 건물의 리스는 법원에서 지정한 TRUSTEE의 지시를 받게 되어 있습니다. 또한 리스 계약서의 내용에 따라 약간의 차이는 있으나, 법원은 파산 신청인이 체결한 리스를 그대로 받아 들일 수도 있고 취소할 수도 있음을 아셔야 합니다.

따라서 귀하의 경우 위험부담을 줄이기 위해서는 파산 신청인과 리스 연장계약을 하기보다는 법원이 지정한 TRUSTEE와 새로운 리스계약을 체결하는 것이 더 현명하다고 하겠습니다.

왜냐하면, 전자의 경우 TRUSTEE가 나중에 취소할 수가 있지만 후자의 경우는 그 해당 건물이 제삼자에게 매매된다 하더라도 계속 유효하기 때문입니다.


#폐업한 주식회사 채무 개인 상대로 청구할 수 있나

<문> 저는 외국에서 상품을 구입하여 판매하는 사업을 운영하고 있습니다. 저희 거래처 대부분은 주식회사의 형태로 운영되고 있습니다. 최근 들어 몇 개의 거래처가 물품대금을 결재하기를 미루더니, 이제는 사업체를 닫아버리고 연락도 취하지 않고 있습니다. 소문에 의하면, 동일한 주인이 다른 장소에서 새로운 사업체 이름으로 동일한 종류의 사업체를 운영하고 있다고 합니다. 제가 알기로는 주식회사가 폐업을 할 경우, 주식회사의 소유주나 투자자를 상대로는 청구할 수 없다고 하는데 사실인지요.

<답> 주식회사 설립의 본래 목적은 기업의 부채나 책임으로부터 소유주나 투자자 개인을 보호하는데 있습니다. 즉, 주식회사의 채무에 대해 주식회사 소유자 또는 투자자는 이미 투자된 금액 이상 개인적으로 책임을 져야할 의무는 없다고 하겠습니다.

그러나, 이것은 주식회사가 법적으로 요구되는 모든 자격과 요건을 구비하고, 또한, 주식회사로서 적법하게 운영되어 왔을 경우만 그러한 보호를 받을 자격이 있는 것입니다.

일반적으로 참고되는 주식회사의 자격 요건 및 운영에 관한 사항으로는, 주식회사 정관, 등록 및 갱신, 임원 및 이사 등록, 이사회 및 주주총회 기록, 주식 발행, 주식회사 회계 분리, 투자금액, 개인 자금 혼용여부 등이 종합적으로 검토 대상이 된다고 하겠습니다.

사업체가 주식회사로 설립, 등기되어 있다 하더라도, 그 기간에 관계없이 법적으로 요구되는 주식회사의 제반 서류를 구비해 놓지 않았고, 주식회사의 운영방식이 아닌, 개인 사업체와 동일한 방법으로 운영되어 왔다면, 사업체 소유자는 주식회사로부터의 책임 면제에 관한 특권을 잃어버리게 되며, 개인적으로 부채에 대해 무한 책임을 져야하는 경우가 발생할 수도 있는 것입니다.

따라서, 모든 거래가 주식회사 명의로 이루어졌다 하더라도 위에서 설명한 바와 같이, 실제로는 마치 개인회사처럼 운영을 해온 심증이나 증거가 있다면, 회사와 더불어 개인을 포함하여 소송을 제기할 수도 있습니다.

또한, 채권자로부터 책임을 회피하기 위해, 회사의 재산을 은닉하거나 불법으로 제삼자의 명의로 이전하는 경우도, 개인을 상대로 청구할 수 있는 경우에 해당하므로 전문가와 상의하시기 바랍니다.


#채무 판결문 부동산에 강제 저당 설정하려는데
<문> 사업체를 운영하다가 경기 침체로 인하여 렌트비를 제때에 내지 못했습니다. 건물주는 강제퇴거 소송을 통하여 그동안 밀린 렌트비와 남아있는 리스 기간에 해당하는 렌트비를 포함한 상당한 금액의 판결문을 받아 내었습니다. 당장 지불하지 않으면 저의 집에 강제 저당을 설정하겠다고 합니다. 이를 방지할 수 있는 좋은 방법은 없는지 궁금합니다.

<답> 저당에는 자발적인 것과 강제적인 것이 있습니다. 은행이나 개인으로부터 융자할 때에 담보로 제공하는 경우 전자에 해당하고, 귀하와 같이 판결문이나 세금 등 강제 집행으로 행하는 경우 후자에 해당한다 하겠습니다.

건물주가 적법한 절차를 거쳐서 판결문을 받았다면, 단순히 판결요약문서(Abstract of Judgment)를 해당부동산이 위치한 등기소에 등기함으로써 저당이 설정되기 때문에, 현실적으로 이를 중지하는 방법은 파산신청 이외에는 없다고 보여집니다.

모든 저당은 그 내용과 등기 순서에 따라 지불 우선순위가 정해지게 됩니다. 파산 신청을 했을 경우, 법정 공제금액를 제한 후 잔여 금액이 없다면, 저당을 설정하였더라도 채무가 소멸된다고 하겠습니다.

이를 피하기 위해 급히 소유권을 이전하는 경우도 있으나, 그것이 진정한 의미의 매매나 권리 이전에 의한 것이 아니고 단순히 저당을 피하기 위한 것이라고 밝혀지게 되면 추가적으로 더 큰 불이익을 당할 수 있으므로 바람직하지 않은 방법이라 하겠습니다.


한태호 변호사
(213)639-2900