2012년 차압물량 전년과 비슷 225만채 수준
주 택 관련주 투자 되살아나 바닥통과 신호

올해 남가주 부동산 시장은 지난 수년간 지속된 침체의 늪에서 점차 빠져나올 것이라는 희망에서 시작됐다.
하지만 그동안 서류점검 미비 등으로 메이저 은행들이 쥐고 있던 차압 매물들이 시장에 다시 나오면서 주택가격의 하락세가 이어졌으며 렌더들의 융자조건이 강화되면서 모기지 금리가 사상 최저치를 유지하고 있는데도 불구하고 주택시장 회복에는 큰 영향을 주지 못하고 있다. 연말 주택 매매지수가 다소 증가하는 등 시장이 드디어 바닥을 치면서 기지개를 켜고 있다는 분석도 나오고 있다. 2011년 부동산 시장을 결산하고 2012년을 전망해 본다.

■ 부동산 시장의 가장 큰 문제는 차압매물 지난해 말부터 서류점검 미비 등으로 시작된 은행들의 부실 차압사태로 올 상반기 주택차압이 일시 하락했지만 은행들이 최근 차압절차를 정상적으로 재가동하면서 차압률은 크게 증가하고 있다. 시장에 차압매물이 급증하면서 전반적인 주택가격의 하락으로 이어지면서 시장 회복의 걸림돌로 작용하고 있다. 어바인 소재 부동산 시장 분석업체 ‘리얼티트랙’에 따르면 캘리포니아에서 지난 11월 경매통지(NOT)를 받은 차압주택은 전월 대비 무려 63%가 증가한 2만6,000여채에 달했다. 지난달 전국적으로 경매통지를 받은 주택은 총 22만4,394채로 579채 주택 중 1채가 경매될 위기에 놓은 것으로 조사됐다.
연방준비은행의 조사에 따르면 내년에도 올해와 비슷한 수준인 약 225만채의 차압물량이 주택시장에 쏟아져 주택가격을 압박할 것으로 보인다. 특히 전국 최대 은행인 뱅크오브아메리카(BOA)가 무더기로 차압매물을 시장에 내놓은 것으로 나타났는데, 다른 메이저 은행들도 BOA를 따라 그동안 법원 소송 등으로 처리를 보류했던 매물을 대거 시장에 내 놓을 것으로 전문가들을 보고 있다.

■ 주택가격 내년 6월까지 하락
전망
재정분석 회사인 ‘ 파이저브’(Fiserve)에 따르면 쌓이는 차압매물 과 고실업률로 인해 주택가격은 내 년 6월까지 3.6%가 더 떨어져, 2006 년 초 부동산 붐이 한창일 당시 최고 가격에서 35%가 하락할 것으로 전망됐다. 주택가격이 또다시 하락하면, 주택시장 붐 이후 세 차례 바닥을 치게 되는 것인데, 주택가격이 처음 바
닥을 친 2009년에는 최고조에 달했을 때 주택가격보다 31%가 떨어진 바 있어 이번 전망이 현실화될 경우 2009년보다 더 낮게 시장가격이 형성되게 된다.
주택가격은 지난 2010년 정부가 첫 주택 구입자에게 제공한 세제혜택 ‘퍼스트 홈 바이어 크레딧’으로 반짝 살아났다가 세제혜택이 만료되면서 가격이 다시 하락해 부동산 붐 이었을 때와 비교해 현재 33%까지 떨어졌다.
11월 LA 카운티 주택판매가 지난해 같은 기간보다 5.8% 늘어났지만 중간 주택가격은 지난해 같은 기간보다 5.2% 내려갔다.
부동산 정보조사기관 데이타퀵에 따르면 LA카운티의 11월 주택판매는 5,859채로 지난해 같은 기간보다 319채 늘었다. 지난달 LA카운티의 중간 주택가격은 30만8,000달러로 전년대비 1만7,000달러가 하락했다. OC의 11월 주택판매는 2,297채로 지난해 같은 기간보다 1.8% 늘었다. 하지만 지난달 OC의 중간 주택가격은 1년 전 같은 기간보다 8% 하락한 40만달러를 기록했다.
11월 캘리포니아의 중간 주택가격을 28만960달러로 전월대비 1%가 인상됐지만 1년전 29만6,480달러보다는 5.2%가 하락했다.

■ 시장 바닥치고 내년부터 회복

큰돈을 굴리는 펀드들이 다시 주택 건설 관련주에 투자를 시작, 주택시장이 바닥을 쳤다는 신호로 받아들여지고 있다. 월스트릿 저널(WSJ)은 29일 수십억달러의 기금을 운용하는 대형 헤지펀드들이 잇달아 주택관련 투자물을 매입하고 있으며 이는 주택시장이 바닥을 치고 이윽고 회복세를 보일 것이라는 기대에서 비롯된다고보도했다. 또한 골드만삭스와 젤만 앤 어소 시에이츠 등도 내년 이후 주택시장이 다시 되살아날 것이라 전망하고 있다. WSJ은 주택 임대비용이 늘어나면서 잠재구매자들로 하여금 주택구매에 나서도록 만들고 있다고 분석하고 주택시장의 회복이 기대처럼
빠르게 이루어지지는 않겠지만 여러가지의 정황을 미루어 볼 때 희망적이라고 밝혔다. 올해 주택관련 투자는 국내총생산에 미미하나마 순기능적인 역할을 했고 2005년 이래 처음으로 건설관련 일자리는 소폭 증가했다. 한편 전국부동산업협회(NAR)에 따르면 11월 중 잠정 주택매매는 전월대비 7.3%가 증가했다. 잠정 주택
매매는 향후 주택매매의 향방을 나타내주는 선행지표로 11월 수치는 20개월 내 가장 양호한 것이다. 같은 달 기존 주택매매도 전월대비 증가했고 주택신축 및 신축 주택매매 역시 늘어난 것으로 나타났다.

■ 융자조건 완화가 해결책

금리가 아무리 낮아도 융자를 받지 못하면 무용지물이다. 특히 다운 페이먼트의 여유가 있으면서도 세금 보고를 제대로 하지 않은 많은 한인들은 까다로워진 융자조건으로 인해 주택 구입에 애로를 겪고 있다. 업계 관계자들은 “무엇보다 주택 경기가
회복되려면 은행이 제시하는 융자조건들이 완화돼야 한다”며 “융자를 얻기 힘들다보니 주택을 구입하려고 했다가도 결국 거래가 성사되지 않는 경우가 종종 발생하는데 은행이조건을 완화시키는 것이 급선무”라고 밝혔다. 전문가들은 집을 구입하기 위해서는 2년 정도의 플랜을 짜고 이를 지속적으로 실행할 것을 권한다. 정확한 세금보고 및 각 개인의 크레딧 스코어 관리 등이 이 플랜에 포함되어 있다.

< 백 두 현 기 자 >