경제 사정이 좋지 않음으로 인하여 못처럼 마련한 집을 불가피하게 융자를 받았던 은행으로부터 경매통고를 받는 이들을 보게 된다. 집을 잃게 된다는 것은 삶의 터전을 빼앗긴다는 의미가 되는데 이런 것을 경험하지 않은 사람으로서는 그 고통을 감히 짐작할 수도 없을 것이다.

요즈음 들어 와서 전문가 상담 난에 올라오는 많은 질문 중에서 눈에 띄는 질문 내용은 경매를 당한 집에 살고 있는 입주자들의 고민이 또 있다는 것이다.
자신이 직접 경매를 당하는 입장은 아니지만 렌트로 입주한 집이 공교롭게도 경매를 당하고 있는 처지가 되고 보니 이러한 경험을 하여 보지 않았던 입주자로서는 궁금한 일이 많을 수밖에 없다. 은행이나 또는 경매를 통하여 매입한 새 주인에게서 언제 퇴거 명령서가 나올 것인지 예측할 수 없는 것이 궁금한 일이요, 또 렌트는 어디에 지불하여야 하는 것인지 이 모든 것이 궁금하게 여겨지는 것이다.

부동산이 위치해 있는 지역에 따라서 다소 차이가 있지만 로스앤젤레스시를 중심으로 정한 규정에 의거하여 말씀드리면 임대주에게는 임대자가 평안하게 입주하여 살 수 있는 환경을 유지할 의무가 있는 반면 건물주에게는 건물을 유지 관리하는데 필요한 대략 12항목에 달하는 입주자 퇴거조항을 부여하고 있다.

그러나 경매를 통하여 매입한 새 주인은 경매가 위에서 말한 퇴거시킬 수 있는 조건 중에 하나가 될 수는 없다는 것이다. 다시 말하면 임대계약과 경매는 별개문제로 보아야 한다는 것이다. 임대 계약기간이 남아 있으면 그 계약기간까지는 입주할 권한이 있는 것이고 또 계약서에 임대 계약갱신을 자동으로 하도록 되어 있으면 입주자가 임대계약을 종결하겠다는 별도 지시를 하지 않는 한 자동으로 임대계약이 처음에 한 계약 내용대로 연장시킬 수 있게 된다.

그러나 자동 계약갱신이 아닌 임대계약서일 경우는 건물주나 임대자 간에 임대계약 기간이 종료되면 month to month로 임대 형태가 바뀌게 되므로 임대주는 임대자에게 퇴거통보를 규정에 나와 있는 조건 안에서만 할 수가 있는 것이다. 입주자는 임대기간이 끝나면 30일 전에 통보를 하고 이사를 나올 수 있으나 임대주는 경매절차를 통하여 집을 구입한 이상 자신이 살기 위한 목적이 있었다고 본다면 반드시 퇴거절차를 취할 의도가 있는 것으로 보아야 할 것이다.

이러한 경우라 할지라도 입주자 스스로 퇴거할 것을 결정한 것이 아니라 계속 입주할 뜻이 있었으나 강제로 퇴거당하는 입장이 되므로 이에 수반되는 이주에 따르는 비용을 규정에 따라서 지불할 의무가 임대주 에게 수반되는 것이다.
그러므로 경매를 당하는 집에 입주하여 살고 있다손 치더러도 임대계약 기간이 남아 있다면 경매와는 별개로 계속 입주를 할 수 있다고 보며, 임대계약서에 명시한 내용대로 입주자는 권리와 의무를 행사할 수 있다고 본다.

렌트를 지불하는 문제는 설사 집 주인이 경매를 당하는 처지에 놓여 있다고 하더러도 임대 주는 법적이 소유권자이므로 입주하여 있는 기간의 렌트는 임대주에게 지불할 의무가 있는 것이다. 입장을 바꾸어 말하면 렌트를 받지 못하여 재정적으로 곤란하게 되어 은행 융자 지불이 지연되었을 가능성도 배제할 수 없는 일이다. 그러므로 임대자는 임대를 계속하는 한 렌트를 지불할 의무가 있게 되는 것이다. 첨부하여 문제로 대두되는 사항은 시큐리티 디파짓에 관한 사항이다.

이 디파짓은 그 액수를 보유하고 있는 사람에게 책임이 있다. 경매의 경우 융자를 하여 주었던 은행에서는 그 디파짓을 미처 인계 받지 않은 상태이므로 책임이 없을 수도 있다. 임대계약 당시에 임대주에게 디파짓된 금액이므로 임대주가 보유하고 있을 가능성이 높다고 본다. 원칙적으로 시큐리티 디파짓은 렌트가 아니나 이러한 상황에서는 임대주에게 지불되는 렌트에서 크레딧을 받는 방법이 손해를 최소화 할 수 있는 방안이라고 사료된다.

대부분의 경우 경매로 집을 매입한 새 주인은 자신이 거주할 목적이 있을 것이므로 앞에서 언급하였듯이 입주자가 스스로 이사를 나가지 않는 한 퇴거통보를 하게 될 것이다. 임대자는 당연히 이사를 할 수밖에 없지만 임대주를 위한 강제퇴거에 해당되므로 이러한 경우에는 규정에 따르는 보상을 받는다.


조셉 김 <뉴스타부동산 부회장>
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