곽동현/M&T Bank Sr. Loan Officer

지금 실로 엄청난 재융자가 진행되고 있다. 지난 8월과 9월에 진행되는 융자 건수가 올해 7월까지의 건수를 모두 더한 것보다 많을 정도다. 올해 중간까지만 하더라고 유례없는 모기지 신청 저조로 각 은행마다 많은 직원을 감원시켰는데 갑자기 늘어난 재융자로 모두가 밤샘작업을 해야 될 판이다. 이런 현상이 얼마나 지속이 될지 모르겠다. 주택 시장은 재융자보다는 주택 경기 자체가 살아나야 되는데 재융자를 진행하면서도 이렇게 낮은 이자로 팔아도 되는 건지 우려가 앞선다. 재융자를 받는 고객조차도 믿기지 않는 이런 이자로 팔려 나간 모기지 상품들이 수십년동안 미국 경제의 발목을 잡을 건 아닌지 걱정스럽다.

이번 시간은 최근 새롭게 시작되는 은행 상품을 소개하겠다. 주택경기 부양으로 최저 다운을 하는 고객들을 위해 꽤 괜찮은 프로그램이 시행되고 있다. 그것은 ‘Single 95’상품인데 이것은 20% 미만 다운을 하는 고객들이 들어야 하는 모기지 보험을 은행에서 직접 들고 개인 고객들은 PMI(Private Mortgage Insurance)는 따로 들 필요가 없다. 종전에 20% 미만 다운 고객은 PMI를 드는 것과 비교해 볼 때 첫째 융자가 쉬워지고 둘째 월페이먼트가 줄어드는 효과가 있다. ‘Single 95’프로그램은 크게 두가지 상품이 있는데 하나는 ‘Single 95 Lender Paid MI’이고 다른 하나는 ‘Single 95 Financed’가 있다.

1)’Single 95 Lender Paid MI’
이 상품은 다운이 20% 미만이 될 때 고객이 PMI를 구입하는 대신 30년 20년 15년 등 고정 모기지 이자율에 다운의 정도에 따라 0.125~0.625%까지 이자를 높여서 융자를 얻는 것이다. 즉 최근 낮아진 모기지 이자로 인하여 5%만 다운을 하고도 개인 모기지 보험 없이 30년 고정으로 5% 미만으로 융자가 가능해졌다는 것이다. 현재 정부 융자 프로그램인 FHA, 패니매(FNMA) 또는 프레디멕(FHLMC)에서 모기지 보험을 사고 융자를 얻는 것 보다 훨씬 저렴한 월페이먼트
가 가능하다

2)’Single 95 Financed’
이 상품은 앞서 ‘Single 95 Lender Paid MI’보다 훨씬 경제적인 조건으로 융자가 가능하다. 방법은 20% 미만 다운이 되는 모기지를 융자를 얻을 때 현재 모기지 이자를 높여서 융자를 받은 것이 아니라 다운 정도와 크레딧 점수에 관련해서 부과되는 포인트를 융자금에 합해서 같이 융자를 받는 것이다. 적용되는 비용은 융자금에의 1~2.25% 정도인 것이다. 즉 10만달러 융자시 1,000달러나 2,000달러 정도를 더 융자를 받는 것을 의미한다.

3)모기지 월페이먼트 비교
그럼 상기 방법으로 융자를 하는 것이 기존 PMI를 내는 융자와 어떤 차이가 있을까 비교하며 알아보자.

Single 95 Single 95 Financed FHA MI Monthly
30 yr Fixed Rate 4.875% 4.25% 4.25% 4.25%
Sales Price/Value 20만달러 20만달러 20만달러 20만달러
Base Loan 19만달러 19만달러 19만달러 19만달러
Financed amount 0 3,705달러 1,900달러 0
Monthly MI 0 0 174달러17센트 106달러08센트
Total Monthly 1,005달러50센트 952달러91센트 1,118달러20센트 1,040달러77센트

표에서 나타나는 것처럼 20만달러 구입을 위해 단 1만달러만 다운을 하더라도 융자를 받을 수 있는 여러가지 방법이 있고 그 중에서 최근 시행되는 ‘Single 95’특히 ‘Single 95 Financed’를 하면 월페이먼트를 기존 FHA나 페니매와 프레디멕으로 모기지 보험을 얻고 융자를 하는 것보다 월페이먼트를 낮추는 융자가 가능하다.

4)장점과 단점
Single 95와 Single 95 Financed융자의 장점과 단점을 무엇일까? 먼저 ‘Single 95’는 앞서 말한것 처럼 처음 융자를 받을때 부터 융자이자를 약간 높이는 것이기 때문에 융자금액은 인상이 되지 않고 기본 금액만 융자가 가능하다. 단점은 역시 융자 이자가 높다는 것이다. 다운의 정도나 크레딧에 차이는 있을 수 있으나 최고 0.625% 까지 현재 이자보다 높게 융자를 받아야 한다는 아쉬운 점이 있다. 또한 PMI를 내는 융자는 추후 주택의 에퀴티가 상승하면 PMI를 제거하므로 월페이먼트를 줄일 수 있지만 Single 95로 한번 받은 이자는 재융자 하기까지 에퀴티가 늘어나도 내릴 수 없다. 하지만 최근 이자가 너무 좋으니 이자를 좀 높이더라도 5%미만 이자가 가능하다.

둘 째 ‘Single 95 Financed’ 프로그램의 장점은 표에서 보는 바와 같이 매월 매는 PMI가 없는 것과 동시에 월페이먼트도 가장 낮다. 모기지 이자 또한 기존의 낮은 이자가 그대로 적용이 된다. 단점 융자 금액에 Financed된 금액이 추가되어서 융자가 된다. 즉 융자 원금이 늘어나는 것이다. 늘어난 원금은 주택에퀴티가 늘어 나더라도 취소할 수는 없다. 하지만 월페이먼트가 부담이 될 때는 가장 적격인 상품이 된다.

이처럼 최근 주택 경기 부양을 위해서 꽤 괜찮은 상품이 나왔다. 다운페이먼트가 부족한 고객들에게는 희소식이 분명하다. 이정도 되면 렌트를 살 것인가 이참에 주택을 한번 장만할 것인가 충분히 고민해 볼만하다. 유례없는 주택가격 하락이 지속되고 있고 이에 따라 최저 이자가 날마다 갱신되고 있다. 어떻게 보면 주택시장에서 보기드문 기회가 주어져 있다. 2만달러만 준비되면 40만달러 주택구입이 가능하다는 이야기다. 세금 보고에 자신있는 자들이여 내집 마련에 출사표를 던져라.