포클로저 또는 숏세일로 주택을 처리하고 바이어에게 집을 넘겨주는 경우에 있어서 그 차이점을 살펴보면, 포클로저는 길게는 1년, 또는 1년6개월까지 계속 그 주택에서 살 수 있다고 하는데, 숏세일의 경우에는, 은행과 적절한 협상을 거쳐 은행의 승인(approval)을 받아 매매를 완료하면, 숏세일을 시작한지 4~5개월 만에 집을 비워줘야 하지 않느냐, 그러면 차라리 숏세일을 하지 말고 그냥 포클로저로 넘어가는 편이 낫지 않느냐고 하신 분도 많다.

고객의 이야기가 틀리지는 않다. 그러나 처음부터 숏세일로 시작하지 말고 어느 정도 페이먼트 없이 지내다가 ‘NOD’(Notice of Default), 즉 차압절차 시작 통보를 받고 나서 그때부터 숏세일을 시작하면 오히려 숏세일인 경우가 더 오래 그 집에서 머무를 수 있는 방법이 된다. 게다가 숏세일로 처리하게 되면 포클로저로 그냥 집을 경매에 넘기는 것보다 혜택이 훨씬 많다.

숏세일로 얻을 수 있는 혜택을 알아보면, 첫째 현재의 주택에 2차 대출금, 라인오브 크레딧을 사용해서 쓴 경우에는, 그 2차 대출금을 지울 수가 있다. 1차 대출금은 포클로저이든, 숏세일이든, 그간 내지 못했던 주택세금(property tax)과 함께 사라지는 것이 보통이나, 2차 대출금을 나중에 별도로 사용한 경우에는, 완전히 별도로 지워 주어야 사라지지, 그냥 포클로저로 집을 포기하면, 거의 사라지지 않고 집요하게 몇 년 동안 따라 오는 경우를 지금도 보고 있다.

숏세일을 성공하게 되면 1차는 물론이고, 2차 대출금까지 깔끔하게 지울 수 있다. 가장 큰 장점이 되겠다.

둘째는 본인의 크레딧 회복에 엄청난 도움을 준다. 포클로저를 하게 되면 7년에서 10년까지 크레딧에 찍혀 나타나게 되고, 향후 4, 5년 후까지는 전혀 새 주택을 사기가 힘들게 되나, 숏세일이 성공할 경우에는, 향후 1년반 정도만 지나면 그 전에 600점 이하로 떨어졌던 크레딧 점수가 700점 이상으로 올라가게 된다.

크레딧 보고서에도 ‘Settled with Bank’라고 찍혀서 향후 차를 사거나 리스를 하거나, 크레딧 기록이 필요한 모든 경우에 항상 긍정적인 효과를 주게 된다. 손해 보는 은행을 조금이나마 도와준 덕이다.

셋째, 심리적인 안정을 찾을 수 있다. 숏세일은 은행과의 정상적인 협상이고, 은행에서 친절하게 안내를 잘 해주고 있고, 또한 은행 대출금의 일부를 갚으면서 나가는 것이니 훨씬 맘이 편하다. 은행에 대해 할 만큼은 해주고 가는 것인 것이다.

그러면, 이렇게 숏세일이나, 포클로저로 집을 처리하면서, 은행이 떠안은 손실에 대해서, 은행이 그 다음해에 이전 집주인에게 그 손실분을 은행에서 지급한 집주인의 수익으로 처리하여 1099을 발행하게 되고, 집주인은 그 부분을 세금으로 내어야 한다는 규정을 살펴보자.

즉 “If you owe a debt to someone else and they cancel or forgive that debt, the canceled amount may be taxable.”이다. 만약 “개인이 타인에게 빚을 졌는데, 그 빚을 없애거나 탕감 받을 경우 그 탕감 받은 부분은 세금으로 징수될 수 있다”라고 규정한다.

그러나 2007년에 발효된 주택 모기지 구제법안(The Mortgage Debt Relief Act of 2007)은 세금을 납부하는 개인은 자기의 실거주지에 대한 주택자금 대출의 빚을 없애면서 은행으로부터 받은 소득(income)은 제외(exclude)하도록 하고 있다.

즉 “The Mortgage Debt Relief Act of 2007 generally allows taxpayers to exclude income from the discharge of debt on their principal residence.”이다.

또한, 이 규정에 적용 가능(eligible)한 금액은 299만달러까지, 적용 가능 연도는 2007년부터 2012년까지, 주택을 처리하면서 발생한, 은행이 손실로 처리하는 주택자금 대출로 정했다.


제이슨 성 <뉴스타부동산>
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