삼일통지에서 삼일을 계산하는 방법은 통지가 전달되어진 날 바로 다음 날이 첫 번째 날이 되며, 세 번째 날이 주말이나 공휴일인 경우에는 다음 주 첫 번째 Business day가 세 번째 날이 된다고 했다.

삼일통지가 월요일 날 전달되었으면 화요일이 첫 번째 날이 되고, 수요일이 두 번째, 목요일이 세 번째 날이되니 금요일 날이 불법 퇴거 소송을 접수시킬 수 있는 날이 되는 것이며, 삼일 통지가 화요일 날 전달되었으면 수요일이 첫 번째 날 목요일이 두 번째 날 금요일이 세 번째 날이 되며 다음 주 월요일이 불법퇴거 소송을 접수시킬 수 있는 날이 되게 되며, 삼일통지를 수요일 날 전달했으면 목요일이 첫 번째 날, 금요일이 두 번째 날 토요일이 세 번째 날인데 주말이므로 다음 월요일이 세 번째 날이 되고 화요일이 불법 퇴거 소송을 접수시킬 수 있는 날이 되게 된다.

삼일통지가 목요일이나 금요일 전달되었어도 토 일의 주말 때문에 오는 월요일이 세 번째 날이 되고 화요일이 불법퇴거 소송을 접수할 수 있는 첫 날이 되니 삼일통지가 수요일 날 전달되나 목, 금요일 날 전달되나 다가오는 월요일이 세 번째 날이 되게 되며, 세번째 날 후에는 렌트를 거절할 수 있는 것이다.

입주자가 임대료가 밀려 있을 때 (또는 다른 계약 위반 사항이 있을 때) 삼일통지 A three day notice 는 임대계약에 의해 성립된 입주자의 점유권리 tenant’s right to possession을 종료시키기 위한 첫 번째의 법적 절차이지만, 입주자가 통지 받기를 피하기 위해, 비워놓거나 비워져 있는 것처럼 또는 정말 버리고 떠난 것처럼 느껴질 때 건물주는 삼일통지와 점유권 박탈 A 3-day notice to pay or quit and a declaration of forfeiture of the right to possession 통지를 하는 대신 입주자의 권리포기 통지 notice of abandonment을 송달 집행할 수도 있다.

입주자가 점유 권리를 포기하게 되는 경우 abandonment과 surrender 로서 두 가지가 모두 입주자가 지니고 있는 점유 권리를 포기하는 의미 즉 계약상의 위반으로 인해 입주자가 점유 권리를 가지고 있는 장소를 포기하고 비우는 데에서는 같다고 하겠지만, surrender는 건물주와 입주자 쌍방의 동의 mutual agreement 하에 입주자가 점유 권리를 건물주에게 내어줌으로 상호계약종료 mutual termination이 이루어지는 것이며, abandon-ment은 건물주에 의해 일방적으로 unilaterally 점유권 박탈을 하는 일방계약 종료인 것이다.

입주자가 계약위반을 하고 그 임대한 장소를 비워 놓고 떠났다고 해도 위에서 언급한 surrender를 하지 않는 한, 입주자의 점유 권리와(A right to possession, tenant’s leasehold ownership), 임대계약 하의 입주자의 의무는 종료되지 않기에, 이를 종료시키기 위해 건물주는 반드시 입주자의 권리포기 의도 tenant’s intent to abandon을 확인하여야 하는데, 이는 법령에 근거한 권리포기 통지 abandonment notice를 송달 집행하므로 이루어 질 수 있다.

입주자가 임대 장소를 비웠거나, 임대료지불이 14일 이상 지연되고 있을 때나 건물주의 합리적인 생각에 입주자가 권리와 장소를 내어 버렸다고 생각할 때, 권리포기통지 a notice of belief of abandonment를 개인적으로 직접 또는 1st class mail로 보내야 하며 직접 전달 시에는 15일, 메일로 보냈을 때에는 18일의 만료기간이 있다 기간 내에 입주자로부터 권리포기에 대한 거부가 없을 경우 입주자의 점유권리는 종료되며 건물주는 점유 권리를 되찾게 되니, 삼일통지 후에 불법점유 소송을 거쳐야 하는 과정보다 훨씬 짧으며 쉬울 수가 있다.

하지만 누차 얘기한데로 모든 사항들이 아주 sensitive하고 delicate한 문제이니 반드시 변호사와 상의하여야 한다.


하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사 (213)550-8826