곽동현/M&T Bank Sr. Loan Officer

예전에는 한주에 한 두건 상담하던 재융자가 문의가 지금은 폭주를 하고 있다. 이번달 초 미국 신용 평가사인 스탠더드 앤드 푸어스(S&P)가 미국의 신용등급을 내림과 동시에 주가가 춤을 추기 시작했고 이와 맞물려 투자자금이 미국국채로 몰렸다. 미국의 신용등급이 내려가는 상황인데도 아이러니하게 미 국채는 더 잘 팔리고 있다. 채권 수익률에 맞물려 모기지 금리도 갑자기 급락을 하며 요동치고 있는데 이것으로 재융자 시장이 또다시 호황을 누리고 있다. 필자도 하루 종일 재융자 관련 고객들의 세금보고서를 들여다보고 있다고 해도 과언이 아니다. 이번 시간에 재융자로 효과를 보는 몇 가지의 예를 들어 보겠다.

1. 월 페이먼트를 줄여라
재융자중에서 가장 상담을 많이 받고 있든 경우로 기존에 융자받은 이자가 6%대에 해당하는 고객들로 이들의 분포를 보면 주로 2005~2008년 사이에 주택을 구입한 고객들이다. 당시에 수입을 보여주지 않는 Stated Income으로 융자를 받은 고객들이 많은데 현재 30년 고정으로 재융자를 받게 되면 4% 초반대로 융자가 가능하며 월 페이먼트는 400~500달러 정도 줄일 수가 있다. 이런 재융자를 위해 몇 가지 복병이 있는데 첫째가 주택 감정이다. 2005년이나 2008년 사이에 구입한 주택 소유주들은 당시보다 주택가격이 하락하여 감정가가 80%에 미치지 못해 재융자가 어려워지는 경우가 종종 있다.

LTV(Loan To Value)가 80%에 이르지 못하면 모기지 보험인 ‘PMI’(Private Mortgage Insurance)를 구입해야 된다. 최근 들어 모기지 보험회사들이 심사 기준이 여간 까다롭지 않아 은행심사보다 훨씬 높은 조건을 만족시켜야 보험승인이 나고 또한 그 비용도 만만치 않아 재융자의 의미가 없어진다. 재융자의 또다른 걸림돌은 DTI(Debt To Income Ratio)이다. 수입이 좀 부족한 고객들은 먼저 크레딧상의 지출을 최대한 줄여야하고 경우에 따라서는 가족들의 코사인이 있으면 더할 나위 없이 유리하다.

2. 모기지 기간을 줄여라
재융자를 문의하는 고객 중 DTI가 충분하면 필자가 가장 중심으로 보는 것이 모기지 상환기간을 줄이는 것이다. 모기지 상환 기간을 2~3년만 단축하여도 수만달러를 줄일 수가 있다. 가령 최근 진행되는 건을 예를 들면 2004년에 30만달러를 6.5%로 30년 고정으로 얻은 고객이 있다. 아직 원금이 27만달러정도 남아 있는데 원금하고 이자만 월 1,900달러 정도 지불하고 있었다. 이것을 3.5%이자로 15년 고정으로 재융자를 했더니 한달에 36달러 정도 더 지불되었다. 하지만 지금 23년 남은 모기지 페이먼트는 15년으로 줄었으니 모기지는 8년이나 단축된 셈이다. 8년 단축은 무려 18만달러의 페이먼트를 줄일 수 있다. 최근 들어 기존의 30년과 15년 고정 외에 20년 고정과 10년 고정 상품이 같이 시장에 선보이고 있다. 그만큼 기존에 30년 상환으로 갖고 있던 모기지를 20년, 15년, 혹은 10년으로 바꾸는 고객의 수효가 늘었다는 것이다.

3. 원금을 갚고 다시 재융자를 원해요
고정 모기지의 최대 단점이 지금 현재 갖고 있던 모기지 원금을 일정부분을 갚는데도 불구하고 월 페이먼트는 상환 금액을 전부 다 갚기 전까지는 줄어들지 않는다는 것이다. 즉 원금을 추가로 갚으면 그 상환 기간은 줄어드나 월 페이먼트는 줄어들지 않는다. 예를 들어보자. 2008년에 40만달러를 6.75%에 융자를 얻었다. 한달에 원금과 이자만 2,600달러 정도이다. 여기에 주택세와 보험을 합하니 3,000달러가 훨씬 넘었다. 경기가 어려워지고 월 페이먼트가 부담이 되어 한국에 있는 부동산을 처분하고 10만달러정도 원금을 갚아서 월 페이먼트를 줄이길 원한다.

. 현재까지 남은 원금이 38만5,000달러이고 재융자하지 않고 10만달러의 원금을 갚을 경우 12년 정도 상환 기간을 단축시킬 수 있다. 하지만 이 고객은 지금 내고 있는 월 페이먼트가 너무 부담이 되어 10만달러를 갚고 월페이먼트를 줄이길 원하고 있다. 그렇다면 Cash In 재융자가 있다. 현재 남은 원금에 10만달러를 갚고 나머지 28만5,000 달러를 4.25%로 30년으로 재융자를 할 경우 월페이먼트는 원금과 이자가 1,400달러 정도로 현재보다 월 1,200달러를 줄일 수 있다. 4% 정도로 20년 상환을 할 경우 월페이먼트는 1,730달러 정도로 900달러를 줄일 수 있다. 그리고 남은 상환 기간도 20년이니 현재보다는 7년이나 앞당겨진다. 이처럼 Cash In 재융자는 선택의 폭이 아주 다양하다. 간혹 너무 많은 경우의 수를 설명 해드렸더니 선택에 고심에 빠진 고객들도 있
었다.

4. 자금이 필요해요
미국에 오래전에 이민 오셔서 모기지 페이먼트가 끝나신 고객들이 계신다. 아직 일은 하시고 계신데 은퇴용으로 작은 콘도나 아니면 자식들에 주택을 구입해 주고 싶은데 준비된 자금보다 한 20~30만달러 부족할 경우, 이럴 경우 현재 갖고 계신 주택에서 Cash Out 재융자가 적절하다. 캐쉬아웃 재융자의 최적 조건은 감정의 60%까지 이고 이때 이자는 일반적으로 적용되는 이자와 동일하다. 만약에 캐쉬 아웃되는 금액에 60%가 넘어가면 이자가 높거나 조건이 까다롭다. 간혹 고객들 중에 현재 주택을 소유하며 모기지는 전부 갚았고 투자용으로 주액을 구입하길 원해 그 투자용 주택에서 융자를 하길 원하는 고객들이 있다.

이때 조심해야 될 것은 최근 바뀐 가이드 라인이다. 이에 따르면 융자를 투자용으로 얻을 경우 투자용에서 들어오는 렌트 수입을 DTI에 수입으로 계산되기 위해서는 고객이 과거 2년간 투자용 렌트 경험이 있어야 한다. 그렇지 않을 경우 렌트 수입이 인정이 되지 않는다. 그러므로 현재 주택의 세금, 보험과 아울러 투자용으로 구입하는 월 페이먼트, 세금과 보험 등 모두 갚을 만큼 수입이 넉넉하지 않다면 현재 주택에서 Cash Out을 해서 충분한 자금을 확보한 뒤에 캐쉬로 투자용으로 구입하는 것도 한 방법이 될 수 있다. 현재 모기지 이자가 30년 고정으로 4%초반이다. 남의 돈으로 장사를 해본 고객은 잘 안다. 4%때 이자가 얼마만큼 저렴한 이자인지. 물론 빚 없이 살면 좋겠지만 말이다. 낮은 이자가 지속되고 있다. 현명하고 지혜로운 삶이 필요한 때다.

Peter Kwak, Sr Loan Consultant

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