은행이 숏 세일을 수락했다면 은행 융자금 손실 청구를 못한다는 새로운 법(SB 458)이 지난달 7월15일부터 시행되었다.

과거에는 재융자 또는 2차 융자를 받은 단독 주택 거주 소유주가 숏 세일을 한 후에도 손실 배상 책임이 있었다. 다만 은행 손실 배상 책임이 없다고 계약이 된 경우는 제외된다.

그래서 재융자가 1차인 경우에는 차압당하는 것이 숏 세일보다 좋았다. 왜냐하면 법은 1차가 재융자 담보권을 회수함으로써 은행의 손실 몫까지 완납한 것으로 인정하고 있기 때문이다. 물론 은행은 융자 손실 배상 청구를 위해 법원을 통해 차압할 수 있다.

하지만 비용과 소송 절차 때문에 법원을 통한 차압은 현실적이지 못하기 때문에 거의 하지 않는다. 이론적으로는 가능하지만 현실적으로 은행에 큰 이익이 안 된다.

숏 세일 과정에서 1차 은행이 숏 세일을 수락해 주는 경우도 있다. 그러나 2차 융자나 재산 가치 융자(Line of credit)를 제공한 은행은 숏 세일 수락을 잘 안 해 준다. 그러나 1차 융자 은행의 숏 세일을 도와준다는 조건으로 행
정비를 요구하는 2차 은행이 많았다. 서로가 엉켜있기 때문이다.

담보권을 해제해 주는 2차 은행은 행정비로서 3,000~1만달러를 요구한다. 많은 사람들은 2차 은행이 이런 돈을 받고서 숏 세일을 수락해 준 것으로 착각하는 사람들이 있다. 은행은 현재 계좌에서 폐쇄된 계좌로 변경하되 융자 잔금 청구(charge off)를 계속한다는 계약을 요구한다.

최근 한인 임씨는 이 문제로 재판까지 받았다. 부동산업자는 차지 오퍼(charge off)의 뜻은 2차 은행이 빚을 탕감 해 준다는 내용이므로 숏 세일을 수락한 것이니 서명을 하라고 요구했다. 임씨는 차지 오프의 뜻은 앞으로도 계속해서 돈 지불을 하라는 것이니 서명을 안 해 주었다.

부동산업자는 부동산 수수료를 청구했다. 법원은 임씨의 주장이 맞다며 승소 판결을 했다. 처음에 판사도 차지 오프라는 말이 융자를 탕감시켜 주겠다는 뜻이 아니냐며 판사도 이 뜻을 해석하는데 잠시 헛갈렸지만 결국 임씨에게 승소 판결을 내렸다.

일부 한인들은 차지 오프라는 영어 해석을 잘못해 숏 세일을 수락했다고 믿고 있었지만 실상은 은행에 지불 책임이 남아있다. 2차 은행이 계속해 손실을 청구할 수 있는데도 영어 해석을 잘 못 한 것이다. 동일 은행에서 1차와 2차 융자를 받았지만 2차 융자에 대해 숏 세일 수락이 안 된 경우도 있다.

2차 은행이 숏 세일을 한 후 어느 날 갑자기 수금 대행업체(Collection Agency)로부터 체납된 융자금 지불을 통고받은 한인이 있다.

은행 손실금을 지불하지 않으면 직장 월급에서 매달 얼마씩 돈을 받아 가겠다는 전화를 받았다는 사람도 있다.

다행이도 새 법은 이런 사람에게도 보상을 청구하지 못하게 했다.
비록 과거에 2차 은행이 1차 은행의 숏 세일을 돕기 위해 행정비만 받고 숏 세일을 수락해 주었다고 해도 2차 은행은 융자 손실금을 청구하지 한다. 새 법은 숏 세일을 수락해 줄 것이니까 추가로 돈을 지불할 것을 요구하는 것을 금하고 있다.

그러나 본인, 부동산업자, 친인척, 다른 은행이 자발적으로 추가 돈을 지불하겠다고 제안했을 때는 법에 저촉되지 않는다. 이런 문제로 인해 융자 사기에 휘말려 들기가 쉽게 되어있다. 새 법은 저당이 다른 부동산에도 연결되어 있는 융자, 매매 사기, 융자 사기, 3자에 의한 사기, 부동산 고의적 훼손, 손상인 경우 법인체 소유권은 제외된다.

새 법으로 인해 미래에는 (1) 2차 은행이 행정비만 받고서 담보권을 해제해 주는 것을 거절할 수 있다. 결국 숏 세일이 더욱 어려워 질 수 있다. (2) 2차 은행이 손실 잔금을 받기 위해 차압으로 몰릴 수 있다. (3) 숏 세일을 수락받기 위해 더욱 융자 사기범죄에 휘말려 들 수 있다.


김수진 변호사 <호프 법률 그룹>
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