# 건물주 약속 믿고 시설투자, 리스 연장해주지 않아

<문> 십여년 동안 같은 장소에서 식당을 운영하고 있습니다. 1년 전 리스가 만료되어 새로 장기간 리스를 건물주에게 요청하였습니다. 건물주의 구두 약속을 믿고 시설 보수 공사와 새로운 장비를 구입하는 등 상당한 금액을 투자하였습니다. 그 사이 건물주가 바뀌었는데 새 건물주는 본인은 모르는 일이므로 1달 내 건물을 비우라는 통보를 보내왔습니다. 어떻게 할지 모르겠습니다.


<답> 서면으로 계약하지 않을 경우에 직면하게 되는 문제점이라 하겠습니다. 원칙적으로 1년 이상의 리스 계약은 반드시 서면으로 작성할 것이 요구되므로 귀하는 서면으로 되어있지 않은 리스 계약을 건물주에게 요구할 수 있는 권리는 없다 하겠습니다.

건물주의 구두 약속에 의존해 상당한 금액을 투자했다 하더라도 그 자체가 반드시 새로운 리스를 보장해주는 근거가 될 수는 없는 것입니다. 그러나 한쪽이 구두 약속을 믿고 그 약속대로 이미 이행을 했거나 귀하처럼 상당한 투자를 했다면 구두 약속이라도 구속력이 있다는 판례가 있기는 합니다.

따라서 시설 보수공사와 장비 구입에 소요된 영수증을 잘 준비해 우선 건물주와 협상을 시도해 보고 여의치 않을 경우 이에 대한 보상을 청구하는 방법이 바람직하다 하겠습니다.

# 매매 중인 부동산에서 토질 오염 발견

<문> 상가 건물을 구입하려고 매매 계약을 체결하였습니다. 에스크로를 설정하고 은행에 융자를 신청하였는데 은행은 토질검사를 실시해야 한다고 했습니다. 일차 조사 보고서(Phase I)에 따르면 제가 구입하려는 건물 자리에 약 30년 전 주유소가 있었다고 하며 지하 저장탱크 존재 여부나 오염 여부를 조사하기 위해 2차 토질검사(Phase II )를 실시해야 한다고 합니다. 이를 위한 비용은 어느 측이 부담해야 하는 것인지 또한 반드시 은행 측의 요구대로 조사해야 하는지 알고 싶습니다.


<답> 부동산을 구입하기 위해 은행에 융자를 신청하거나 또는 재융자를 할 때는 은행 측이 필수적으로 요구하는 것이 토질검사 또는 환경오염 보고서입니다. 토질검사 보고서는 일반적으로 3단계로 구분되는데 일차 보고서는 주로 그 부동산에 관한 기록을 검토하는 단계입니다.

소방서, 도시 계획국, 보건국, 시 면허국, 상하수도국, 전력국, 산업재해 관리국, 수자원 보호국 등 관공서의 기록을 검토해 그 장소에 환경오염과 관계된 어떠한 사업체나 기업이 존재하였는지 또는 환경오염 사고가 발생했는지 여부를 조사하는 것을 말합니다. 이러한 일차 보고서에 따라 그 장소에 환경오염이나 기타 위험물질을 취급하는 사업체가 존재했다고 판단될 경우 토질오염 여부를 확인하기 위한 제2차 보고서를 요구하게 되는 것입니다.

이것은 토지가 오염되어 있는지 또는 귀하의 경우처럼 아직도 지하 저장 탱크(UST라 지칭)가 존재하는지 시추검사나 기타 장비를 동원해 오염 여부를 검사하고 확인하는 단계를 의미합니다. 이를 위해서는 환경전문회사를 통해 오염 여부를 조사하고 그 확인서 및 소견서(Soil Test Report)를 받아야 합니다.

예전에 주유소가 있었던 장소라고 해 모두 오염이 된 것은 아니며 지하 탱크가 있었다 하더라도 그 처리과정이 시 정부나 주 정부의 적법한 절차를 걸쳐 진행된 것이라면 아무 문제가 없다고 하겠습니다.

융자기관이 염려하는 것은 혹시라도 그 건물의 토지가 오염이 되었다면 그 오염을 처리, 제거해야 하는 책임이 건물주에게 있게 되고 건물주가 재정적으로 자금이 충분하지 않을 경우 이로 인해 융자금을 상환 받지 못하게 되는 것을 우려하기 때문입니다.

조사를 위한 비용은 기본적으로 은행 융자를 하는데 소요되는 비용이므로 구매자가 부담을 하는 것이 원칙이라 하겠습니다. 그러나 만일 토질 오염이 발견되었다면 이를 제거하는 비용은 물론 판매자가 책임져야하는 것이며 구매자는 매입 계약을 취소하던지 또는 매매 가격에서 비용에 해당하는 금액을 공제하는 방법으로 합의해 계약을 종결시킬 수 있습니다.

# 음식점에서 다친 손님이 건물주 상대 소송

<문> 몇 개의 음식점과 소매점이 입주해 있는 상가 건물을 소유하고 있습니다. 얼마 전 상가 입주 사업체에서 부상을 당했다며 사업체 주인과 더불어 건물주인 저를 포함해 소송을 해왔습니다. 아무 관계도 없는 건물주가 왜 소송을 당해야 하는지 전혀 이해가 되지 않습니다. 그대로 무시하고 방치해도 되는지요.

<답> 사업주는 사업체 내 손님에게 안전한 시설과 환경을 확보해 주고 범죄나 위험으로부터 손님의 안전을 지켜야 할 의무가 주어지게 됩니다.

따라서 소송인의 부상이 사업주의 부주의나 불안전한 시설에서 비롯된 것이라면 사업주는 직접적인 책임이 있게 되며 건물주도 상황에 따라 간접적인 책임을 질 수 있게 됩니다. 아마도 소송인은 건물 자체가 위험한 장소인데도 불구하고 건물주가 그대로 방치해 부상을 당했다고 주장하는 것 같습니다.

소송 당사자가 어떻게 부상을 당했는지 여부를 자세히 알아야 정확한 대답을 할 수 있겠지만 우선적으로 소장 내용을 자세히 살펴보고 건물주의 의무나 책임과 전혀 관계없는 것이라면 크게 염려할 바는 아니라고 생각됩니다.


한태호 변호사 (213)639-2900