전번주에 HAFA 숏세일이 일반 숏세일과 비교 어떠한 여러가지 혜택들이 있는지 알아보았다. 이번주에는 HAFA숏세일 프로그램의 혜택을 받으려면 어떤 조건들을 갖추어야 하는가?

첫째. 먼저 해당주택이 본인 거주용 주택이어야 한다. 4유닛까지 주거용은 모두 해당되지만 투자용이나 임대용은 해당이 안된다. 예를 들어 2 유닛 인컴유닛에서 한 유닛에서 집 오너가 살면서 한 유닛은 렌트한 경우도 해당된다.

둘째. 1차 융자금액이 $729,750(단독주택, 콘도)이 넘으면 안된다. 하지만 Duplex(2 유닛)인경우 $934,200, Triplex(3 유닛)인경우 $1,129,250, Fourplex(4 유닛) $1,403,400으로 융자금액의 상한선이 상향 조정된다.

셋째. 주택오너의 주택상환금이 최소 60일 이상 연체된 상태여야 한다. 요즈음은 은행에서 주택오너의 HAFA 신청여부와 상관없이 은행에서 자체적으로 HAFA 프로그램을 오퍼하는경우도 있다.

넷째. 융자를 처음 받은 시기가 2009년 1월 1일 전이여야만 해당된다.

다섯째. 융자조정프로그램인 HAMP(Home Affordable Modification Program)에 신청했다가 거절당한 케이스이어야 한다.

HAMP을 통해 융자조정을 받았더라도 새로 책정된 페이먼트를 경제사정상 더 이상 못하게 되거나 융자조정결과가 신통치 않아 조정된 새 페이먼트에 만족치 못한 경우도 모두 HAFA숏세일을 신청을 할 수있다.

또 요즈음은 이러한 융자조정실패여부와 상관없이 은행자체의 HAFA 숏세일 프로그램등을 통해 주택을 HAFA같은 방법으로 정리하게 해 주는경우도 있다.

여섯째. VA, FHA론등 정부론으로 융자를 받은 경우는 HAFA숏세일에 해당이
안된다.

일곱째. HAFA 숏세일 프로그램은 2012년12월31일까지만 한시적으로 시행된다.

현재 미국전국적으로 약 630만채가 페이먼트를 못하고 있는 상황이다.
Shadow Inventory까지 합하면 약 9백만채 이상이 정부의 특별한 조치가 없다면 차압 위기에 몰리게 된다. 이 중 약 100만채의 주택은 이미 은행에 차압된 상태이다.

일년에 전국적으로 팔리는 주택매매는 현재 팔리는 속도를 기준으로 약 연 110만채에서 120만채정도이다. 만약 900만채의 주택을 모두 처리해야 한다면 지금의 판매속도로 보면 앞으로 약 8년이상의 재고물량을 가지고 있다는 이야기가 된다.

정부에서 그 간 그렇게 추진해 오던 융자조정의 혜택을 받은 사람은 불과 약 65만건에 불과하며 현재 전국적으로 주택융자금 연체율이 이미 10%를 육박하고 있다. 융자조정이 지연되면서 빠른시일내에 경기가 회복치 못하고 공황에 가까운 경제위기가 지속된다면 앞으로 차압매물의 숫자는 더욱 늘어날 수 밖에 없게된다.

위기에 처한 주택소유주들을 구제하기위해 정부 혹은 은행 주도의 여러가지 구제책이 발표되고 있다. 하지만 복잡한 자격조건과 어려운 용어들로 인해 일반 주택오너들이 이해하기란 쉽지 않다.

또 한시적으로 시간을 정해 시행되고 있어서 혜택을 받기 위해서는 정해진 시간을 지켜야 혜택을 볼 수 있다. 차압위기나 경제적인 어려움으로 집페이먼트 체납이 예상되는 주택소유주들은 먼저 현재 시행중인 여러가지 주택 구제책들을 잘 이해해서 자신에게 가장 유리한 방법을 택하면서 최악의 상황을 피해야
한다.

또 부득불 자신의 집을 정리 해야 하는 상황이라면 차압은 피하면서 주택소유들에게 혜택을 주면서 피해를 최소화할 수 있는HAFA 숏세일을 먼저 고려하는것이 좋다.

하지만 HAFA 숏세일은 여러가지 복잡한 서류들과 자격조건을 요구하므로 무엇보다도 경험있는 에이전트에게 의뢰하는 것이 좋다. 특히 그동안 간신히 버텄왔던 70만불이상의 High-End주택들도 올 겨울을 고비로 숏세일 물량이 늘어날 것으로 보여진다.

당분간 숏세일은 차압을 피하면서 주택시장에서 가장 문제가 되고 있는 깡통주택(Underwatered House)을 처리하는 최선책을 될 수밖에 없을 것 같다.


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스티븐 김 스티븐 김 부동산 대표