◆ 챕터13
파산을 통해 집 2차 융자 소멸


주택을 소유한 한인 가운데 2차 융자를 갖고 있는 사람의 비율은 70%에 달하고 있다. 이들 중 주택 구입 시 1차 융자를 받은 후 주택 가격이 상승한 부분에 대해 2차 융자를 받은 사람이 있다. 1차 은행이 차압 한 후에 2차 은행은 융자금 회수를 못했을 때는 개인상대로 부채 징수를 할 수 있다.

집에 거주하면서 2차 융자를 소멸시킬 수 있는 방법은 챕터13 파산을 통해 할 수 있다. 집에 담보된 은행의 2차 융자를 없애고 1차 융자만 지불하면서 집을 유지해 갈 수 있다. 챕터13 파산을 통한 2차 융자 소멸 조건이 있다.

파산 신청 시 주택 가격이 1차 융자 액수보다도 적은 경우에는 2차 융자가 무담보로 전환돼 2 차 융자가 소멸된다. 일례로 집 가치가 30만0,000달러라고 하자. 1차 융자 액수가 35만0,000달러, 2차 융자가 10만달러다.

만약에 집을 30만달러에 판매하면 1차 은행만 이 돈을 갖고 간다. 심지어 1차 은행 잔금 전체를 지불하지도 못한다. 더구나 2차 은행은 아무 것도 갖지 못한다. 이 경우에는 챕터13 파산 을 통해 2차 융자가 소멸된다. 그러므로 현재 부동산 가격이 하락 되었을 때만 이런 방법이 가능하다.

만약에 경기가 되살아 날 때는 주택 가격이 현재 보다 상승하게 된다면 이렇게 2차 융자를 완전하게 탕감을 받을 수 없다. 만약에 수입이 있으면서 1차 융자만으로도 현재 주택 가격이 깡통인 경우에만 챕터13 파산을 통해 혜택을 볼 수 있다.

그러나 만약에 집값이 35만달러인데 1차 융자가 30만달러고 2차 융자가 10만달러라고 하자. 이 경우에는 2차 은행은 5만달러를 갖게 된다. 2차 은행이 돈을 갖게 될 때는 챕터13 파산으로 2차가 소멸되지 않는다. 지금이 2차 융자를 탕감 받을 수 있는 절호의 기회이다.

만약에 경기가 되살아나서 주택 가격이 상승되면 1차 융자가 깡통이 안 될 수 있다. 이때는 챕터13 파산으로 2차 융자를 소멸시키지 못한다.

예를 들면 임씨 주택에 1차 융자는 25만달러고 2차 융자는 35만달러다. 현 시세는 40만달러다. 그는 파산을 전문으로 하는 변호사 C씨를 찾았다. 챕터13 파산으로 2차 융자가 소멸된다고 했다. 임씨 경우에는 챕터13 파산으로 2차 융자가 소멸되지 않는다.

결국 챕터13 파산 신청자로 기록만 남게 되기 때문에 불이익을 당하게 되었다. 결국 파산을 중단했고 기각 당했다. 변호사 비용만 날렸다.

그 후에 한 부동산 업자가 말하기를 숏세일로서 2차 융자가 소멸된다고 했다. 부동산업자는 같은 BOA이기 때문에 숏세일로서 2차 융자가 소멸된다고 조언했다.

BOA 내 2차 융자 담당 부서가 숏세일을 허락한다는 내용을 담은 편지에는 2차 융자를 현재 은행 장부에서는 삭제하되 지불이 안 된 잔금에 대해서는 돈을 지불할 의무가 있다며 ‘차지 오퍼’(Charged Off)해 준다는 내용이었다. 그리고 은행 직원이 어느 날 2차 융자 잔금 지불로 연락을 하겠다고 했다.

부동산업자는 이 말의 뜻을 잘못 해석한 것이다.
부동산 업자는 2차 융자 잔금 전액을 안 받겠다고 한 말이니 은행 편지에 서명하라고 재촉했다. 같은 은행이라고 해서 융자 1차와 2차를 전부 탕감시켜 주기도 하지만 안 해 주는 곳도 있다. 챕터7 파산 신청으로 2차 융자를 소멸할 수 있다. 단 주택을 포기했을 때에만 2차 융자가 소멸된다.

어떤 사람은 챕터7 파산을 신청한 후에 융자 조정을 신청한 사람이 있다. 이 때 융자 조정 신청 시에 챕터7 파산으로 인해 2차 융자금 저당이 면제되었다고 착각하는 사람이 있다. 챕터7 파산을 신청했다고 하더라도 자기 주택에 거주하는 이상은 2차 융자 저당이 소멸되는 것이 아니다.

김수진 변호사 <호프 법률 그룹>
(213)612-8916