# 건물주의 퇴거 소송 방지

<문> 여러 개의 사업체가 입주해 있는 상가 건물에서 소매점을 운영하고 있습니다. 건물에 수리할 부분이 있어 건물주에게 여러 번 요청하였는데도 수리를 해주지 않고 있습니다. 이에 항의하는 의미로 수리를 해줄 때까지 렌트비를 지불하지 않겠다며 지난 3개월 전부터 렌트비를 내지 않고 있는데 건물주로부터 퇴거 소송을 하겠다는 통지를 받았습니다. 제가 듣기로는 정당한 사유가 있을 경우, 렌트비를 내지 않아도 된다고 하는데 저의 경우는 이에 해당하는지 조언을 부탁드립니다.

<답> 주거용 임대계약과 상업용 임대계약 사이에 적용되는 법과 판례는 많은 차이가 있음을 알려드립니다. 주거용 임대계약에서는 생활에 필수적인 사항 또는 위생에 직접 관계되는 수리 (예를 들면, 상·하수도 시설, 히터, 에어콘, 비 새는 것, 악취, 벌레나 쥐, 곰팡이 문제 등)를 건물주가 해주지 않았을 경우, 렌트비를 받지 못하게 하는 조항도 있고 퇴거 소송을 당하더라도 렌트비를 내지 않아도 되는 합당한 대응 사유가 되기도 합니다.

그러나 상업용 임대계약에서는 건물주가 제때 수리를 해주지 않는다고 해서 임차인이 일방적으로 렌트비 지불을 거부할 수는 없습니다. 수리를 요구하였는데도 건물주가 이를 이행하지 않을 경우에는 우선 임차인이 직접 수리하고 그에 해당하는 액수를 렌트비에서 공제한다는 의사를 서면으로 통보하는 것이 순서입니다.

그러한 통보 후에도 건물주가 수리를 해주지 않으면 위에 설명한 것처럼 본인이 수리비를 먼저 지불하고 그 영수증을 첨부해 렌트비에서 공제하는 것입니다.

이러한 절차를 거치지 않고 일방적으로 렌트비를 지불하지 않으면 건물주는 귀하에게 계약위반 통지서와 퇴거소송을 위한 지불요구서(3 Day Notice to Pay or Quit)를 보내게 되고 퇴거 소송을 진행할 수 있는 것입니다.

건물주의 퇴거소송을 방지, 예방하기 위해서는 우선 렌트비를 기일 내 빨리 지불하고, 수리 요구서와 일정 기한을 지정해 그 기간 내 수리되지 않으면 귀하가 직접 수리하고 그 비용을 청구하겠다는 내용을 건물주에게 서면으로 통보하시기 바랍니다.


# 채무자 법원 출두 명령

<문> 약 1년 전 사업체 운영 중 소송에 연관돼 원고 측에게 배상 판결을 받았습니다. 그 후 별 연락이 없다가 최근에 법원으로부터 저의 재산 명세서와 은행 구좌에 대한 서류를 지참하고 한 달 후에 법원에 출두해 조사에 응하라는 명령서(Order to Appear for Examination : 조사출두 명령)를 받았습니다. 꼭 출두해야 하는지, 그 이유가 무엇인지 궁금합니다.

<답> 재판이 끝나거나 궐석판결로 최종 판결문이 나오게 되면 채무자는 판결에 따른 보상 및 배상을 해주어야 하는데 채무자가 자발적으로 지불하지 않을 경우 채권자는 판결문을 강제로 집행하기 위한 절차를 취하게 됩니다.

채권자는 귀하의 재산 및 재정에 관한 정보가 필요하게 되며 이에 따라 법원에 채무자 조사를 위한 소환 명령을 신청함과 동시에 채무자와 관련된 재산 명세와 기타 정보를 요구할 수 있습니다.

채무자는 법원에서 통보한 날짜와 장소에 출두해야 할 법적인 의무가 있고 만일 위반 시에는 법정모독죄로 체포 또는 처벌을 받을 수도 있으며 원고 측의 변호사 비용까지 배상해주게 됩니다.

법원의 출두명령에 반복적으로 응하지 않게 되면 법원은 체포영장(Bench Warrant)을 발부하기도 합니다. 채무자 조사에서 얻은 정보를 통해 귀하의 재산에 강제 차압이나 저당을 설정하기 위한 것이라 생각하면 됩니다.

재산을 감추기 위해 거짓말을 할 경우 위증죄로 처벌될 수도 있으며 고의로 누락시킨다거나 일부러 타인의 명의로 변경할 경우 민사와 형사상 사기 및 사기에 의한 불법 재산 도피에 해당(UFTA-Cal. Civ. Code §§3439-3439.12과 Penal Code §154, §155, §531)해 보다 더 곤란한 경우가 발생할 수 있기 때문에 전문가와 반드시 상의하기 바랍니다.

재산이 전혀 없는 경우 법원에 출두해 사실 그대로 설명하면 되겠습니다.


# 사업체 구매자의 분할 상환금 미지불

<문> 사업체 양도 시 대금 절반은 현금으로 지불받고 나머지는 5년 분할 상환 조건으로 약속어음과 지불 보증서를 작성해 사업체에 UCC-1을 등기했습니다. 상환 만기일이 2년 정도 남았는데 약 6개월 전부터 분할 상환금을 지불하지 않고 있습니다. 제가 취할 수 있는 법적 절차는 어떤 것이 있는지 알고 싶습니다.

<답> 사업체와 같은 동산을 매매할 때는 귀하가 설명한 것처럼 분할 상환금에 대해 약속어음과 지불 보증서를 작성해 UCC-1이라는 저당을 설정하게 됩니다. 이것은 구입자가 분할 상환금을 지급하지 않을 때 지불을 보장받기 위해 해당 사업체에 저당을 설정하는 것입니다.

집이나 건물 등 부동산에 대해서는 DEED OF TRUST라는 서류를 통해 저당을 설정하고 차압 및 경매를 진행하는 것과 비교해 보면 쉽게 이해가 될 것입니다.

지불보증 계약서에는 일반적으로 부채 상환 의무를 위반했을 경우 채권자가 취할 수 있는 법적 권리와 절차가 명시되어 있습니다. 예를 들면 시정요구, 차압 통고 또는 경매 절차 개시 등 계약서에 명시된 절차대로 집행하시면 되겠습니다.


한태호 변호사
(213)639-2900